政策打压温柔 地产股估值优势显现

　　“0.2％、0.4％、0.6％、0.8％、0.9％”，国家统计局最新数据显示，房价自今年3月以来连续5个月环比增长。但与之背离的是，7月份单月房屋开工量、销售量环比数据却出现大幅下滑，分别下降了42％、19％。与此同时，股市中地产股指数也于7月高点出现大幅下跌，至本周末跌幅高达20.38％。随着楼市传统销售旺季“金九银十”的临近，房地产能否重新雄起？

　　疯狂投资引发政策风转向

　　由于今年上半年极度宽松的货币政策让前7个月的楼市投资出现疯狂，国家统计局数据显示，今年前7个月我国房地产开发投资完成了17720亿元，同比增长11.6％；全国房地产开发企业房屋施工面积25.07亿平方米，同比增长12.5％。与此同步的是，全国70个大中城市楼价在逐月攀升，蛰伏年余的“地王”再次于各地涌现，“地王”价格记录不断被刷新。

　　与“地王”争夺战遥相呼应的是地产类上市公司在资本市场的融资冲动。据Wind数据统计，今年房地产上市公司在二级市场再融资意愿非常强烈，仅提出增发预案的公司就有31家之多，而已实现增发融资的公司有12家，融资金额达111.67亿元。与此同时，还有多家地产公司通过发债来进行大额融资。而这些融资公司无不与各地“地王”竞拍方有所关联，如富力地产以超出起拍价近4倍的10.22亿元夺得北京广渠门外10号地块;世茂地产击败万科，出价30.2亿元拿下厦门湖边水库金边路以东地块等等。

　　在此疯狂投资和疯狂圈钱的双重背景下，自7月开始，政策风向出现微妙变化，多个部委均出台措施或发文提醒楼市风险。除严格执行的“二套房”标准外，近日国土部还频繁发出土地监管信号，高调公布闲置土地情况以及下半年将严厉打击囤地的“严打令”。这些政策也确实对房地产市场起到警吓作用，7月份的全国房地产市场销售量明显下降，其中一线城市的北京和深圳成交量环比下降了31.5％和24.2％。

　　保经济，政策打压力度温柔

　　2008年中国经济遭受了全球性金融危机的深度影响，GDP增速明显下滑，“保增长”成为2009年经济发展主基调。但因外围经济环境的不景气，拉动国内经济发展“三驾马车”的消费和出口两驾马车表现不佳，未能起到稳定国内经济作用，而占国内固定投资比例达20％的房地产就成了最后阵地。

　　因此，在当前宏观经济回暖基础仍然不牢固、实体经济的景气上升程度不够的情况下，国家为实现“保增长”的目标，房地产作为经济增长火车头使命将难以变更。正如国元证券分析师徐军平所说“政府此轮政策只是想调节房价上涨的速度，避免价格非理性急涨，以达到保证成交量的目的。若出台刚性政策，势必会打压房地产业，从而偏离了政府引导房地产向健康、良性方向发展的初衷。”

　　地产股估值渐具吸引力

　　由于2008年楼市和股市严重低迷，虽然今年经历了一波较大的上涨，但目前地产股的平均估值仍远低于2007年高点。

　　以房地产估值与A股市场平均估值的对比来看，目前房地产平均市盈率26.27倍，和A股平均市盈率相当，但在2007年的牛市下，房地产行业市盈值却较A股市场的市盈率平均溢价69％，最高时曾达到85.5倍；从市净率看，现在房地产平均市净率较A股平均估值的溢价为25％，但2007年房地产行业较A股市场的市净率平均溢价却超过32％。这组数据表明，今年小牛市下的房地产业估值仍远低于2007年牛市水准，正如兴业证券分析师王嘉所言“从目前估值而言，地产股普遍已经回到合理估值区间的相对低位。”

　　因此，在合理估值区间，投资者可乘地产股即将走出低谷前夕可提前布局，即要从大股东实力、上市公司的土地储备分析，也要从上市公司的开发规模与历史背景的角度去分析把握地产股相关机会，投资者即不可放弃招（招商地产）保（保利集团）万（万科A）金（金地集团）和“云（云南城投）天（中天城投）星（福星股份）球（苏宁环球）”等新老地产龙头，也要积极关注二线城市代表股，因为他们更容易充分享受房价上涨趋势确定所带来的益处，相关公司有名流置业、苏州高新、ST亚华、浙江广厦、北京城建、中铁二局、中国宝安等。

责编：程振宏