靓丽半年报博弈政策 地产股争议中前行

　　国盛证券 肖永明

　　主要观点

　　●今年上半年楼市火爆使地产上市公司一举扭转了去年四季度经营状况，地产股半年报业绩将普遍向好

　　●目前调控措施只是微调，信贷政策支持房地产趋势不会有大的转向，短期不会形成大冲击，对房地产的负面作用将是累积效应

　　●本轮反弹以来，地产股累积涨幅相当可观，但地产股的靓丽半年报被房贷利空所遮盖，并为市场所漠视

　　●当前半年报利多在与政策利空的博弈中处于下风，但随着越来越多的房地产公司披露半年报，新的力量对比可能扭转这种局面

　　●当前地产股的操作策略，建议从业绩向好、土地储备较多、现金流较好和估值相对较低等四个角度进行考量

　　在巨幅震荡行情中，当前市场再度面临方向选择。从目前局势看，随着滞涨板块相继完成轮动补涨，以及显著过高的新股发行定价及估值，市场逐渐由结构性泡沫走向整体泡沫化。作为当前估值相对较低的行业，地产股将是主导未来市场趋势的关键之一。

　　上半年量价齐升 半年报业绩普遍向好

　　2009年1－6月，全国商品房销售面积34109万平方米，商品房销售额15800亿元均达到历史的高位。上半年楼市火爆使得地产上市公司一举扭转了去年四季度经营状况，从行业龙头万科A公布的半年报看，2009年上半年实现营业收入218.09 亿元，同比增长26.39％；实现归属上市公司净利润为25.24 亿元，同比增长22.48％；每股收益为0.23 元，同比增长22.34％。此外，包括宜华地产及重组后的万方地产等半年报业绩都出现较快增长。由此看来，2009年房地产上市公司半年报业绩将普遍向好。

　　房贷政策或将微调 压力将逐步累积

　　全国土地市场从5月底开始出现明显地回升，到了6、7月份土地市场已相当活跃，并频现“地王”现象。虽然“地王”频现对房地产市场长期发展不利，但拿地意愿强烈一方面说明稀缺的土地未来价值将得到进一步提高，另一方面说明企业对未来经营和自身财务状况的信心。

　　5、6月份的个人房贷大幅飙升，引起了监管层的忧虑。5月上海新增个人住房贷款79.31亿元，创近4年来单月增量新高。其中，一手房贷款增加39.62亿元，创单月增量新高。

　　6月底，银监会办公厅正式向各地银监局及各银行总行发出了中国银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，从力度看，目前措施是微调，在拉动内需的要求下，信贷政策支持房地产的趋势不会有大的转向，而是采取渐进方式，不会形成短期的大幅度冲击，对房地产的负面作用将是累积效应，最终目标是减缓房价上涨的速度，减少投机需求。

　　优良半年报PK政策微调 四大指标选股

　　虽然本轮反弹以来，地产股累积涨幅也相当可观，但相对于其他行业或个股疯狂演绎的中报行情来说，地产股的靓丽半年报被房贷利空所遮盖，为市场所漠视。而当前半年报利多在与政策利空的博弈中处于下风，但随着越来越多的房地产公司披露半年报，新的力量对比可能扭转这种局面。

　　7月初以来，房地产在收紧二套房贷利空下开始了深幅的调整，到目前普遍调整幅度在15％左右，与指数连创新高形成强烈反差。在强势市场中，幅度达到15％-20％的深度调整往往孕育着较强势的反弹。何况，政策并不马上扭转，未来政策走向并不必然是利空，在调整到位后房地产有望在争议中前行，在维护大盘和拉升指数中将有较好的表现。

　　操作策略上，可从业绩向好、土地储备较多、现金流较好、估值相对较低等四个角度进行考量。

　　■背景链接

　　近期房价价升量缩 挤出效应开始显现

　　7月份以来，房价总体仍处在上升通道中。以重点城市为例：深圳、天津、武汉、长沙、杭州、苏州和厦门价格环比有上涨，仅重庆出现下跌，不过房价涨幅明显降低。

　　在房价继续上涨的同时，7月房地产交易量则出现下降。14个重点城市中，成交量环比上升的有8个，成交量环比下降的有6个。7月份位于珠三角的三个城市均出现了成交量下滑，深圳更是连续两个月出现了两位数的降幅。

　　业内人士认为，成交量大幅下滑一方面由供应减少和库存降低等因素影响，另一方面也反应了房价过快上涨的挤出效应，以及政策微调所带来购房者预期的变化。

责编：张福伟