小心房产投资新“雷区”

　　“连环雷”

　　中介承诺贷款没问题

　　家住上海的李响（化名）今年8月份通过中介卖掉一套带租约柏林春天95平2房2厅的房子，售价120万，该房屋的租金达到3800元/月。按照李响当时的买入价计算租金和售价比来看，这套房子的投资回报率为6.5％。这么高回报率李响为何急于出手呢？为了尽快卖掉该房屋，他的挂牌价和成交价都比市场行情低3～5万。

　　原来李响之前通过一家小中介看中松江九亭九城湖滨的1房，总价86万元。但由于其本身已经有2套房子的抵押贷款，所以李响担心自己不能再贷到款。但该中介公司承诺跟银行很熟，办贷款绝对没有问题，于是李就与上家签订了买卖合同，并开始办理贷款申请。然而，多家银行都没有批准贷款。为了付款，李不得不将自己这套闵行用来长期放租的房子委托中介匆忙出售。

　　虽然李响这套低于市场价的房子得以迅速出售，但等到他收到房款时，另一边的付款日期已经延误了一个多月，他还是要向上家赔偿近2万元的违约金。由于没证据证明中介公司的无障碍贷款承诺，也无法向那家小中介公司索赔。

　　部分小中介公司以折佣为诱饵，胡乱承诺帮客户搞定不可能做到的事情。当真正开始操作的时候，他们就把所有责任推到客户身上，让客户承担本该可以避免的风险和责任。不要轻信中介的“拍胸脯”、“做保证”。

　　贷款问题就像房产交易中的连环雷，触一点动一片，如果哪里碰到问题，以后的事情麻烦就大了。

　　“子母雷”

　　产权人不齐没关系

　　上海一中介过户部最近处理了一个延期过户的案子。卖方钟立青是瑞虹新城一期的一位业主，也是房产证上的权利人之一。

　　钟立青过户前一直承诺产证上有名字的所有权利人都愿意出售该套房屋，房子的另一位产权人也就是立青的母亲林老太也曾口头同意；签署合同当天，林老太生病住院不能前来签字，钟立青书面承诺母亲将之后补签。

　　然而过户时，林老太却改变了主意，不愿出售该房屋；拒绝在合同上签字。这可让大家傻眼了。随后的两个星期，儿子钟立青和中介不断对林老太进行耐心劝导，让她认识到钟立青不过户此房屋就需要进行违约赔偿。

　　在多次沟通后，买卖双方终于顺利完成产权过户手续，幸好没有对簿公堂。但对于购房方来说，交房时间延误了十几天。

　　对于卖房者来说，事先一定要充分沟通，如果房产证上的权利人有一个或多个不同意卖房，或者不同意以目前的价格卖房的话，作为房东的一员千万不能擅作主张收取定金甚至签约。否则有可能落入被购房者及其它房东两次起诉的境地。最好的办法是多个房东将卖房的事宜以书面的形式委托给一个人来处理。

　　而对于购房者来说，针对多个房东的情况在支付定金和签订买卖合同时都要要求房产证上涉及的人员全部到场签字，避免在交易后期出现有人反悔的麻烦。

　　产权问题就像是战场上的子母雷，当你注意到一个地雷并成功拆除，没想到它周边还有一些子地雷不知何时爆发一展杀伤力。

　　“挂雷”

　　一套房存在多人户口

　　林威最近一直为自己半年前买下的一套闵行古美板块一房一厅的老公房烦恼。

　　当初林威买下这套公房取得产权证之后，按约支付了全部房款。一个月后，林威想要迁入户口才发现自己所购买的房屋中居然有其他人的户口，质问售房人才得知是售房人购买此房屋时上家所留下的户口，售房人也表示自己无能为力联系不到自己的上家。林威找到房产所在地的派出所，派出所表示该户口没有迁入地不能办理迁出。

　　于是，对户口无能为力的林威只能再次把房子转手，便以明显低于市场价的13000元/平米单价在一些中介挂牌，立刻引起很多购房者的兴趣。

　　然而，一家知名中介的门店经理在后来得知该房源的户口情况后便拒绝了林威的出售请求。

　　在二手房交易过程中户籍迁移一直都是难以解决的问题，由于户籍管理属于公安部门进行的行政管理，法院无权干涉也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件，因此这个问题目前而言可以说解决乏术。

　　作为购房者，买房当然希望能够买套放心的房子，特别是自己的房子放着别人的户口，这个事情多少会让人别扭。所以，在买房之前，特别是付完定金签署买卖合同之前，与房东见面沟通一下户口问题是非常需要的。

　　户口问题说大不大，但如果你买房的一个重要目的就是迁户口，那么不注意这个问题，它就像吊在树上的挂雷——一碰就炸！

责编：韩文燕