杭州楼市地王前辈：“赚钱王”难当也有辛酸泪

　　9月8日、 9月3日，杭州都有数宗宅地公开出让。其中被称为“绝版宝地”的杭政储出【2009】30号新华集团地块，经过六轮竞价，最终以20.05亿元的价格被绿城集团收入囊中，楼面地价约22361元/平方米，土地溢价达72%。如此高价，舆论对其的评价是“理性”——仅仅因为它没有如预期的那样刷新8月18日馒头山地块创下的24295元/平方米杭州最高楼面单价纪录。

　　在开发商们“不当‘地王’”的表态声中，2009年的楼市早已“地王”成堆。

　　A.　喧嚣的“地王”时代

　　“(地价)稍微高了点，我觉得2万元/平方米差不多。”事后，绿城集团董事长宋卫平如此说。2万元/平方米左右的楼面价也是事先很多去看过该地块的开发商、业内人士的预估价。

　　新华集团地块楼面起价1.3万元/平方米，而就在拍卖前一天，该地块紧邻的叶青苑最新成交了一套82平方米的二手房，成交均价是14634元/平方米；在房价上涨最迅猛的2009年，该地块周边区域位置最好、成交均价最高的住宅小区红石中央花苑，成交均价是20845元/平方米。

　　宋卫平在拿了新华集团地块的同时也透露，绿城已基本确定将与西子控股合作开发娑婆桥地块和馒头山地块。这是半个多月前西子控股刚刚竞得的两宗土地，前者楼面价16938元/平方米，是区域地王，后者更是以24295元/平方米的楼面价创下杭州自1999年土地公开招拍挂以来的宅地楼面单价最高纪录，土地溢价高达225%，是杭州的“地王之王”。

　　用“遍地开花”来形容今年的杭州土地市场再合适不过。6月18日，浙江天鸿以6581元/平方米的楼面价竞得祥符东地块，成为今年第一个“地王”的时候，还有人断言其董事长梁鸿眉太盲目，6月30日，当欣盛房产以将近万元/平方米的楼面价刷新申花板块的地价纪录时，质疑声明显少了。

　　钱江新城18号地块，20650元/平方米；江干区黎明村两块地平均楼面价9868元/平方米…… 在一片“地王”的喧嚣中，在开发商迫切需要以现金换土地的现实面前，人们只看见了“地王”的风光，却有意无意地忽视了“地王”的风险。

　　B.　“地王”们曾苦熬日子

　　“说句实话，如果再给我们一次选择的机会，这个项目会不会拿，拿了会不会这么做……很难说。”沉默良久，大都置业总经理章秀成感慨地说了这么一句。

　　在馒头山地块成为新的楼面单价地王之前，这个头衔属于杭政储出【2005】8号地块，成交楼面地价约24032元/平方米，竞得单位是浙江大都置业，该项目就是后来众所周知的西湖8号公馆。

　　作为总经理，章秀成的日子并不轻松。西湖8号公馆是大都置业在杭州的第一个项目，最初看中这块地也是因为其紧邻西湖的标志性位置，大都希望它成为一个标志性楼盘。章入行多年，此前参与过天都城等楼盘的开发，并非未经风雨的生手，他说，他知道“地王”意味着什么——在媒体眼中，它的一举一动都是新闻；在同行眼中，它的一砖一瓦都可以成为抬高各自项目身价的理由；在购房者眼中，它的一分一厘都应该物有所值。

　　作为当时售价最高的楼盘之一，8号公馆不可避免地成为了当时楼市“真人秀”的主角，一举一动都曝光在镜头之下，而且是“显微镜”。于是8号公馆因为高价上了中央电视台；它因为“离西湖200米”的“使用欺骗性或误导性语言”被杭州市物价局罚款，虽然类似的宣传用语杭州其他楼盘此前一直在用，此后也仍在使用。

　　背了“天价”之名，受了“天价”之累，西湖8号公馆到底有没有收获“天价”的利润？章对此拒绝发表意见。其实，不用谈我们也能知道，单看经济利益，答案肯定是否定的。8号公馆纳入透明售房网上总销售面积仅7725.63平方米，已售7631.34平方米，已售均价60512元/平方米，收回销售款约4.6亿元。该项目土地成本约2亿元，剔除土建、营业、财务、管理成本之后的利润率，有业内人士估算，大都置业在该项目上的毛利率不超过25%，与其他楼盘相比，这样的投资回报和地王之名似乎并不般配。

　　C.　地王能赚多少钱

　　同样背着“地王”的名头，广宇集团董事长王鹤鸣的日子过得要从容一些。

　　2000年，广宇房产以5224元/平方米的楼面价竞得东河边24号地块，土地溢价约137%，成为当时杭州市中心除西湖板块以外楼面价最高的地块。“拿到地的第二天，我在钱江晚报上看到这个价格被称为‘宇宙价’。”王鹤鸣笑说，当时外界都为广宇捏一把冷汗，觉得时任总经理的他一定是昏头了，因为那时东河沿线最高的房价也只有6000元/平方米左右。

　　两年后河滨公寓一期开盘，住宅均价约8500元/平方米，仅能保本。

　　“我知道这个项目的住宅部分赚不了什么钱，我们看中的是配建的商业部分，当时的设想是商铺的均价能卖到3万元/平方米，后来实际测算商铺均价超过4万元/平方米。”王鹤鸣说，拍卖之前他几乎每天都要去看一次这块地，观察它不同时段的人流量，因为建国北路两边的商业原本就比较成熟，他相信这个项目的商铺部分可以卖个好价格，至于住宅部分只要能保本就好。

　　王鹤鸣的如意算盘差一点不能实现。在那场拍卖会上他遇到了一位温州开发商，一路紧咬不放，原本预计1.6亿元可以到手的项目，硬生生被抬到1.9亿元。“如果对方继续跟进，我已经做好了放弃的准备。”或许是这次“战役”太经典，事隔多年，他回忆起来仍然历历在目。

　　采访之前，有业内人士评说广宇，说广宇能上市多亏了河滨公寓，是这个项目为广宇积累了第一桶金。然而，下到河滨公寓当时的销售经理，上到项目老总，包括王鹤鸣本人都不赞同这种说法。事实上，在广宇集团上市前发布的招股意向书里，河滨公寓在已确认收益的9个主要开发项目中毛利率仅25.53%，排名倒数第二，仅次于江南新城的22.76%。而江南新城是广宇在黄山的一个住宅项目，无论是地理位置还是所处的市场环境都无法与河滨公寓相比。

　　广宇集团已经有一年多没有新地块入账，想不想再做“地王”？王鹤鸣笑笑，这位杭州房地产界入行最早的老总沉默了一会儿，说：“就眼下的形势来看，我们会做稳健甚至是保守一些的判断。”

　　其意，不言而喻。

责编：张福伟