透视地王背后的资本推手:地市股市“互推互涨”

    据报道 近段时间来，上市房企频频成为“地王”买家，且拿地之后，即通过增发、资产注入等方式进行融资，这反过来又保证企业有足够的资金去竞拍土地、乃至成为“地王”。

    一些业内人士分析，上述循环的背后，“土地运作资本化”的现象十分明显，地市与股市形成了“互推互涨”。这一过程，促进了楼市、股市的繁荣，但也蕴含重重风险。

　　上市房企打通地市和股市

    不难发现，二季度以来，诸多上市房企在地市和股市之间玩起了“左右互搏”的资本游戏。

    一方面，上市房企积极出手争夺“地王”。另一方面，他们在资本市场上频频融资。据记者不完全统计，7月有9家上市房企发布再融资增发方案，计划募集资金总计约188亿元。

    房地产分析专家蔡为民观察到，“地价”与“股价”存在明显的互推关系。比如，5月至6月间，万科共竞拍得到8块土地，支付土地价款达47.03亿元，创下自2008年2月以来单月拿地的投资最高纪录。但万科的股价也大幅飙升，7月6日创下了14.94元的新高，与去年年底收盘价6.45元相比，涨幅高达121.6%。

    上海一大型楼盘的销售负责人说，与前两年明显不同的是，今年二季度以来，上市房企一拿地，往往就在股市进行增发，股市为房企提供更多的“资本动力”。

　　土地市场资本化

    上述楼盘的销售负责人说，上半年楼盘销售回笼资金巨量，加上银行授信，公司目前可以动用的资金超过100亿元。但今年六七月，该公司在上海土地市场上两次出手均失意而归。而正是这两次土地出让，产生了长宁区周家桥街道91街坊地块和青浦区赵巷10号地块两大“地王”，楼面价分别为21983元／平方米和14495元／平方米。

    该负责人表示：“我们认为，地价高到这个程度，开发以后是否有利可图已经很难说；但照样有公司出手，也许他们的盈利点不在于将来的住宅销售，而在于眼下的资本市场。”

    蔡为民认为，楼市、地市与股市的彼此互推，是这样一个过程：房价上涨——上市房企预期收益增加，推高股价，扩大融资空间— — 上市房企融资——出手抢地——地价上涨——房价上涨，形成循环，而上市房企在这一循环中，利用土地市场和资本市场的互搏，实现了在股市、楼市的双丰收。

    蔡为民进一步指出，越是“地王”，就越易变成上市房企融资的“题材”，公司储备有大量土地，便会更加吸引股民购买股票，“有了宽松的流动性的支撑，上市房地产企业不怕创造‘地王’，因为拿地本身就是利好”。

　　股市、地市互推互涨背后有风险

    在宏观经济基本面尚未全面转好、货币政策保持宽松的背景下，股市、地市“左右互搏”的情况将继续演绎，这将有利于提升市场信心，但也可能积累多重风险。

    首先，可能形成土地过于集中的局面，房地产市场的“定价权”越来越掌握于少数几家大型房企之手。不难发现，上市房企玩转“ 地王”的过程，也是土地市场集中度逐渐提高的过程。业内人士认为，土地资源如果越来越集中于上市房地产公司手中，将不利于市场竞争。

    其次，可能吹大泡沫，增加金融风险。蔡为民说，地市、股市的互推加速了房价上涨。但房价每一次上涨，都会有一批需求者被驱逐出楼市；随着不断有人被驱逐，房价早晚会掉头向下，资本早晚会退出，地市、股市“循环互推”的过程就会中断，“楼市泡沫破裂以后，套牢的除了开发商，还有银行和股民”。正如SOHO中国董事长潘石屹所说：“如果开发商损失了一亿元，股东承担5000万元，剩下的5000万元是银行承担。”

责编：韩文燕