秋风起，楼市的冬天还远吗？

　　“金九银十”的美好记忆，并没有在今年的楼市重现。本来对“十一”超长“黄金周”大抱希望的开发商，也是失望到了极点，据相关报道，商品房的成交量不仅没有上升，而且创下新低。

　　楼市成交量的“惨不忍睹”，发出了一个明确的信号：2009年上半年的楼市回暖仅仅是“回光返照”，现在的“价升量缩”可能就是“盛极而衰”的征兆，秋凉已起，严寒漫长的冬天估计也已经不远了。

　　在论证这个判断之前，让我们来比较一下中国楼市和外国楼市的规律。“土地资源的有限将导致房地产市场长期向好”的判断，在一个大的历史跨度里面，或许是有效的，但在一个经济周期里面，它是站不住脚的。这一点已经被日本、美国、香港、英国等地的房地产发展实践证明了，不用赘述。中国的房地产市场，绝不会独立于市场规律之外，也必将遵循市场经济的基本规律，价格围绕价值上下波动。不同的是，房地产行业在其他国家基本上都不属于国民经济的支柱产业，也不是国家财政的主要来源，国家的输血支撑力度十分有限，因此其价格波动规律是和宏观经济形势是一致的。而我国，由于房地产行业属于国民经济的支柱产业，国家财政，特别是地方财政，在相当程度上，对“土地收入”有一种依赖性，所以，我国的房地产行业就是典型的“政策市”，在调整周期上就会和宏观经济形势相反。宏观经济不景气，发展房地产，带动相关行业，增加财政收入，保证GDP的增长；宏观经济景气了，政府的税源大增，也就到了该对房地产市场进行宏观调控的时候了。

　　纵观我国这一轮的房地产市场，2001年到2005年是平稳发展的黄金五年，2006年、2007年是偏离理性的两年。偏离理性，也就意味着将进入调整期。从2006年7月27日公布《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》开始，各种房地产调控政策更是接踵而至，让楼市本已经进入了一个新的调整期。可是，一场史无前例的国际金融危机中断了调整的进度。面对出口不畅、实体企业纷纷破产的现实，国家对房地产的宏观调控变为了扶持，于是房地产市场放慢了调整的脚步，出现了反弹。

　　与此同时，一些相关的因素共同作用，导致了2009年楼市的“回光返照”。其一，国家为了应对金融危机，刺激经济增长，在2009年上半年就累计新增人民币贷款7.4万亿元，瑞信董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬估计有1万亿元的银行贷款通过各种渠道流进楼市，成为追逐短期投机利润的热钱；其二，各个城市开展大规模的基础设施建设，特别是地铁、道路、商场、广场的建设，增加了楼市升值的话题，在开发商的广告和媒体的宣传之下，相当一部人基于“从众心理”纷纷买房，也推动了房价的掉头向上；其三，金融危机中，中国经济表现为“风景这边独好”，人民币不仅没有贬值，还迈出了国际化的步伐，加上西方国家施加人民币升值的压力，西方国家的一些热钱纷纷进入中国“避险”，一部分资金进入楼市对房价回暖也起到了推动作用；其四，包括我国在内的各国广义货币供应量的大规模增加，诱发了人们对通货膨胀的担忧，尤其是对恶性通货膨胀的忧虑，不少人便投资房地产，期待保值增值。

　　弄清楚了2009年这轮房地产“回光返照”的原因，再看一些相关的信号，基本上就可以对我国房地产行业的趋势做出一个基本判断。

　　10月8日，澳大利亚央行行长斯蒂文斯称，“经济很可能将在未来一年时间里呈增长趋势，通胀水平接近于目标，严重的经济滑坡风险现在已经过去。”于是，澳大利亚成为金融危机之后第一个加息的国家，澳大利亚央行决定将基准利率从3.00%上调至3.25%。虽然现在说澳大利亚的决策十分英明还为时尚早，但目前世界主要经济体的相关数据确实显示宏观经济有向好的趋势。

　　再看国内，今年7月以来，银监会、国土资源部、国家发改委先后对房地产市场发出加强监管的信号。10月9日，国土部智囊机构中国土地勘测规划院发布了一篇题为“房地产行业价涨量跌现象探析”的文章，明确建议年底调控。看来，随着我国宏观经济的进一步趋好，注重民生的中央政府，调控楼市的利剑只是在等待出鞘的最佳时机了。10月12日，中国社会科学院发布了《中国经济形势分析与预测2009年秋季报告》，报告预测今年中国GDP增长速度将达到8.3%左右，今明两年不会发生明显的通货膨胀，似乎更加确认了调控的可行性和必要性。

　　市场是公平的，你曾经有多疯狂，可能就会在某个时候让你体会有多悲凉。房地产市场的调整不可避免，2009年上半年“回光返照”的透支，将使得这一波的调整可能更加猛烈，调整的时间更长。如果宏观经济不出问题，房价跌到百姓能够承担的合理水平，房地产企业在尸横遍地中完成了重组洗牌，可能才是这一波调整的尽头。 （作者:郭文婧）

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