部分城市推地加速市场监管待跟进

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　　编者按：进入第三季度以来，我国土地市场明显活跃。为缓解土地供求矛盾，一些地方政府加快了土地供应速度，各用途土地市场环比增长全部转为正向增长，结束了一季度以来负增长的局面。在这样的局势下，有分析人士建议，在加大推地的同时，也要完善市场监管，要加大对开发商囤地的处置力度，使新推土地能尽快转化为房源，形成实际楼市供应。编辑特组织一组稿件，着力探讨近期土地市场的种种变化。

　　记者日前在上海、重庆、天津等地调研发现，为缓解土地供求矛盾，近期一些地方政府明显加快了土地供应。对此，不少房地产官员和分析人士建议，加大推地的同时要完善市场监管，要加大对开发商囤地的处置力度，完善土地出让程序以稳定市场预期，并根据实际情况调整供地规模，使新推土地能尽快转化为房源，形成实际楼市供应。

　　土地入市明显加速

　　记者在调研中发现，随着楼市“回暖”形势的确立、土地成交的活跃、供求矛盾的显现，一些地方政府在下半年明显加大了推地数量。

　　据中国指数研究院的最新监测，1至9月，上海共推出土地332幅、1355万平方米；其中商品房地块65幅、432万平方米。全年预计可供住宅用地1597公顷，下半年供地数量预计是上半年的三倍之多。近一段时间来，上海市主要领导多次强调“增加土地供应和楼市供应”。上海市规划和国土资源管理局副总工程师蔡顺明表示，目前上海房价出现“高位上涨”，且后续供应量相对短缺，加大推地数量有望平抑房价过快上涨。

　　1至9月，天津共成交住宅用地90宗，成交土地面积1514万平方米，同比增加49%。第三季度，天津成交住宅用地912万平方米，成交量超过前两个季度总和。7月以来，交易量逐渐放大，创下年度交易新高。武清区加大住宅用地供应量，成交土地面积占成交总量的22%，是天津2009年以来成交土地最多的区域。

　　重庆个别区县在下半年推出“土地大餐”。重庆市大渡口区副区长常永官介绍，随着房地产市场的活跃，区里的存量房源几乎已销售一空，这出乎许多开发商的意料，他说，“目前，大多数开发商信心满满，希望能拿地就拿地，能开工就早点开工”。大渡口区上半年推出住宅用地90多亩，今年全年计划推出800亩。9月初，区里就将组织一次土地出让，推地300多亩。

　　“土地出让”与“项目开工”应双双提速

　　土地闲置在部分城市或多或少存在。记者近日在武汉采访时发现，在该市京汉大道旁的义和巷，有块用广告牌围起来的空地，地面杂草丛生，未见开工迹象。经查，该地块是2007年8月武汉拍出的“地王”，彼时楼面价为6879元/平方米，高于周边房价。金地集团相关负责人介绍，由于拆迁等方面的原因，签订该地块出让合同时，相关部门对开发年限延长了一年“目前还未到最后期限，地块不会被政府收回”。对此，武汉市国土资源和房产管理局相关负责人未予否认。

　　上海市规划和国土资源管理局近日对全市历年供地情况进行“摸底”后发现，目前上海全市共有1077公顷住宅用地处于“批而未用”的状态，其中有相当一部分在开发商手中，涉及70多个房地产项目。开发商拿地后不开工，可能跟企业的经营状况有关，也不排除有“囤地”目的。

　　中原地产研究中心近日对万科、保利、金地等40家知名开发商在北京、广州、深圳等12个重点城市的拿地及开发情况进行了统计。统计显示，上述开发商于2003年至2009年上半年间获得的共计270幅住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地块占43%；剩余57%的土地则尚未形成实际供应，其中27%的土地“待开发”，30%的土地“规划在建”。中原地产研究中心研究员宋莉认为，正是大量已出让的土地没有转化为商品住宅而上市，造成了目前楼市短期供应的紧缺，形成了“地荒”假象。

　　重庆市房地产行业协会会长莫元春说，土地的闲置，有开发商主观原因，也有拆迁、规划改变等客观原因，查处起来一向较为棘手“开发商总能找到理由绕开政府的监管，特别是大开发商背后都有律师团在支撑”。上海市规划和国土资源管理局副总工程师蔡顺明介绍，今年下半年上海市规土部门的一项重点工作，就是研究、实施闲置土地的处置办法，原则是“责任再分清一点，查处再严格一点”。一旦发现土地闲置或囤地，先处罚开发商；再由开发商根据具体闲置原因自行追诉责任。此外，上海还将对开发商建立诚信档案，一旦查明开发商囤地，便会在土地市场上对其设立限制门槛；限制对象不仅包括直接负责开发的项目公司，还包括公司背后的投资方。

　　土地“出让前”工作有待完善

　　不少开发商提出，要使土地尽快开工、避免地价过快上涨，土地管理部门应进一步完善土地“出让前”工作。

　　一是要合理设计地块规模，提高地块“可开发度”。重庆开发商嘉禾实业有限公司执行总经理刘飞说，如果地块太小，开发商就不愿意做配套，因为后者占的成本比例太高；如果地块过大，只能一期一期地滚动开发，局部推进，部分土地难免有“闲置”之嫌。他建议，在推出地块前，土地管理部门应合理划定地块面积，确保地块便于尽快开发。

　　二是要增加供地的“提前量”和“透明度”，明确供应预期。刘飞说，开发商最烦恼的事之一，就是不知道土地会在什么时候、以怎样的底价推出，“大家只好蒙，出来一块地，就一齐抢。”这种短期的争抢必然快速抬高地价。知名港资房企嘉华(中国)投资有限公司助理总经理谷文胜建议，政府应向社会公布明确的推地计划，至少要让开发商、公众掌握未来一段时间内的土地供应，从而稳定土地市场的预期，也有利于开发商制订合理的买地策略，减少竞拍的突然性和非理性因素。

　　记者调研发现，一些地方土地管理部门已在着手完善相关的“出让前”工作。比如，重庆市国土资源和房屋管理局发展处处长曾强介绍，经过研究测算，面积在200亩至400亩之间的住宅地块在重庆最便于开发利用。目前，重庆市国土房管部门已按此标准设计土地规模，今年以来市区出让的约70%的土地的面积都在上述区间内。

　　再如，蔡顺明介绍，上海已在着手试点实施土地出让“预申请”制度，规土部门提前公示半年或全年的供地计划，以便于开发商有针对性地制定拿地方案。此外，还公示土地开发涉及的环保、消防等多个部门的相关意见。对公示土地有兴趣的开发商，承诺合适的价格，便可以直接和规土部门进行“对接”，进入“预申请”。规土部门随后将根据申请企业的多少，决定土地是挂牌、拍卖还是招标。上述做法值得借鉴。

责编：张福伟