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美救市计划给中国楼市三大启示:莫帮助投机贷款

 

CCTV.com  2009年11月21日 08:45  进入复兴论坛  来源:长江日报  

  美国首位非洲裔总统奥巴马访华,带来了他的“美国梦”。这位在金融海啸中上任的总统,在2009年1月20日就职后的第29天,便宣布了政府对房地产市场的救助计划,这个耗资最高可达2750亿美元的《屋主可负担能力和稳定计划》渴望能够帮助900万房奴来保住自己的房产,这位“非主流”身份的总统用他自身的经历来诉说着“美国梦”,美国人民也希望通过这位总统能够将自己的“住房梦”继续做下去。

  这个耗资巨大的计划是奥巴马上任的第一战,关乎着金融危机是否能够得以很好地平抑,也关乎着所有美国民众的未来生活,其实也就是关乎着整个国家的未来命运。那么,这个计划带给我们中国楼市什么样的启示呢?

  首先,奥巴马政府在救市时主要以“增强家庭清偿能力”为基础。

  一方面帮助信誉良好的家庭完成“再融资”,以减少家庭支出;另一方面是鼓励房贷机构降低“利息”,以稳定业主的还款压力,这两项政策惠及的业主有500万人左右,既保住了大部分人的房屋,又防止了一些机构在金融危机中牟取暴利。

  中国在救市时,也采用了银行房贷打折的办法。然而,门槛过高,手续繁琐,很多购房者并未享受到此优惠。尽管中国的银行贷款泡沫并未有美国那么大,但是,降低购房者的日常支出,保证其具备良好的还款能力是降低金融风险的最佳办法。到年底,我国的银行7折贷款利率的优惠政策就要结束,购房者的购房成本增大,还款压力增加。银行貌似因此而增加了利润,其实却是一种金融隐患的苗头。

  其次,鼓励中产阶级继续购房,提振房地产市场信心。

  房地产泡沫的破裂最难以恢复的与其说是资金的流通,倒不如说是投资者和购房者信心的恢复。所以,该计划大力保持较低的按揭贷款利率,促进楼市的成交量,以便提振购房者的信心,从根源上得到恢复。

  此救市计划一出台,市场就回馈了不错的反应。据美国全国不动产中介协会3月公布的数据,全美国各类房屋2月份的销售增长了4.2%,成交量为472万户,房屋均价超过17万美元。四大区都呈现涨势,其中以东北区增长15.6%为最。华盛顿地区尤为突出,房屋成交量达到8439套,与去年同期相比增长了30%,被地产界称为2006年以来最好的光景。

  其实,中国购房者的信心也需要一定的恢复。上半年楼市成交量的上涨是刚性需求积压过多,在一个时间内得以爆发的结果。而下半年之所以再次进入观望,与购房者对楼市是否能够继续稳定向前发展的信心有关。一个行业在经受“寒冬”之后,投资者和消费者都会对其进行一定的观望,政府应该有一个相对完善并且长期的信心恢复政策,来保证行业长期稳定的发展不受太大的挫折。

  再次,对于不良机构、投机者和信誉差的贷款者不给予帮助。

  在此次救市计划中,信誉度差的贷款者、借机牟利的投机者和一些不良的贷款机构都排除在外。这是奥巴马政府为了彻底肃清房产市场中的“毒瘤”,同时也是对华尔街的一些只求短暂利益的金融机构的一个警示。

  在这方面,我们似乎有些欠缺。因为房地产市场投机行为在我国还十分猖獗,而且很难界定。所以,房价依旧很容易就再次上涨,普通居民也被逼无奈地进入市场,有钱人就越来越有钱,而房奴的日子却越来越难过。

  可以说,我国的金融危机和楼市危机都远不如美国严重,但其泡沫破裂所带给我们的启示是深刻的。 (贾卧龙/房地产投资专家)

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责编:陈平丽

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