稳中有变 明年楼市调控“变”在何处

　　中央经济工作会议后，业界对于明年的房地产政策乐观一片。笔者认为，其影响是中性略偏好，如果业界、尤其是开发商和二手房卖家误读或有意夸大其利好，对于明年楼市的健康发展，肯定不是什么好事。

　　不妨先分析一下中央经济工作会议。在宏观政策方面，今年的定调与去年基本相同，都是保持经济平稳较快发展，并实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。不同之处在于，今年提出“根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”，实际上，这是为明年政策小幅调整埋下伏笔，如果经济增长偏快，出现过热苗头，刺激政策将会陆续退出。

　　在房地产政策方面，今年会议的指导方针是“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度”。去年会议的提法是“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。”

　　这条比较关键，表明中央并没改变2008年10月出台的房产优惠政策的指导思想，由此基本可以判断，中央和地方出台的大部分房产优惠政策，都不会改变，尤其是针对“居民自住和改善性购房需求”的。也就是说，近两个月，上述两类需求根本不必急吼吼地惶恐入市。12月9日国务院常务会议已经明确：“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。”

　　大体来说,上述政策面偏暖。然而，如果仅凭此就让业界对明年政策和市场高枕无忧，未免过于乐观。我们还需详察三点：

　　第一，去年中央经济工作会中，有两处明确 “要发挥房地产支柱产业作用”，今年却未提及。这说明，经历了去年底今年初最严峻的考验后，今年经济“保八”无忧，明年只要巩固战果即可，经济增长对房地产业的依赖度和期望值明显降低。

　　第二，中央对高房价一直都在关注。去年下半年至今年，调控文件和政府高层谈及高房价的声音明显减少，但这并不意味着中央已不再关心此事，只是在寻求稳定房价的更好路径。2004年-2007年，房价一直是房地产调控的重要目标，今年房价又创历史新高，决策层不可能熟视无睹。

　　大家需要特别重视两个相同的信号。一是11月底温家宝总理在上海视察时表态“抑制投机性购房”；二是12月9日国家发展改革委主任张平表示，“我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。”这些表明，打压投机、稳定房价，将是明年楼市调控的一条“隐线”，这是相对于继续支持自住需求的“显线”而言的。