上海新一轮调控 房价需狠挤投资泡沫

　　据上海证券报报道：中央接连“放话”要调控房地产，那些今年以来房价快速上涨的城市首当其冲。以楼市表现火爆的上海为例，来自易居中国的最新统计显示，今年上海一手商品住宅的成交量预计达到16万套、1830万平方米，成交金额高达2826亿元，市民购买的房屋平均每套需花费177.5万元，均创下历史之最。

　　虽然近期上海市政府方面一直紧随中央在积极表态，但地方细则一直未能进一步明确。而在业内看来，如果真希望将房价调控至与市场基本面相符的水平，恐怕对于投资投机性泡沫的积压力度还应该加大。

　　抑制投资尚不明显

　　与在上一轮房地产调控中的“快速反应”不同，往往紧跟中央政策出台细则的上海眼下却显得“欲言又止”。如上周上海市政府举行例行新闻发布会，原定公布的《本市贯彻国务院常务会议关于完善促进房地产市场健康发展政策措施的实施意见》却并未露面。

　　有关人士表示，该《意见》尚未正式获批，但总体而言，上海将出台三方面措施促进房地产市场健康发展，包括切实增加保障性住房和普通商品房的供地和建设，并进一步加大闲置土地的清理力度；进一步完善住房保障体系，并积极推进旧区改造；进一步加强房地产市场监测、监管，完善房地产市场信息发布制度和交易制度，加大房地产市场的秩序整顿力度，严格查处囤地、捂盘惜售等违法违规行为。

　　有知情人士更向记者透露，上海的楼市新政的确大体成型，不过部分细节未定。据介绍，上海住房保障和房屋管理局曾召集一些机构和专家开会，希望业内能再提出一些抑制房价、地价的具体建议，“是市里给房管局布置的任务，近段时间会研究方案，由此看来，细则真正拍板并推出尚费时日。”

　　而目前来看，上海楼市仍处于政策待调、观望渐升的过渡期。以中央此次率先抛出的营业税政策来看，操作细则在上周也已公布，但由于同时采纳了全额征收和差额征收两种方式，此次营业税政策调整的严厉度小于市场预期。

　　保障房只能“兜底”

　　此外，在中央释放出房地产政策动态调整的信号之前，上海一直在努力宣传着自己的住房保障工作。目前，徐汇和闵行两试点区正式启动经济适用房申请受理工作，记者从一些社区街道的申购点了解到，经适房申请首日即显火爆，一个上午就有好几百人拿号填表。随后上海市政府又表态，到2012年计划建设30万套经适房，房企则开始对经适房的大规模开发所可能构成的影响有所顾虑。

　　但一些评论人士也指出，上海从2004年开始的宏观调控以来，例如“两个一千万”的动迁配套房和中低价商品房、每年新开工400万平方米经适房等目标都没有完成到位，而此次提出的建设30万套经适房也不代表未来3年就能形成这么多的实际供应，再加上经适房的操作属于“内部循环”，所以对楼市不会有实质性影响。“虽然眼下经适房咨询和申请的反响热烈，但完全符合标准的预计只占一小部分。而且申请期1个月再加上随后还要进行历时约3个月的两轮审核和两次公示，所以上海的经适房真正形成供应尚需时日，更别说何时形成规模了。”

　　更有曾参与上海住房保障制度研究的专家向记者直言，目前政府对于住房保障的义务仍是属于“兜底”型的，“虽然一直说要扩大保障覆盖面，但肯定还是先要完成对低收入家庭的保障，这个比例在上海也就3%-5%。”记者自己也粗算了笔账，今年初上海公布有近1900万常住人口，折中取4%也就约76万人，3人算一户也就约25万户，30万套经适房算是够了，但更多的“夹心层”恐怕并不能指望此类“政府援助”。

　　土地新政有利有弊

　　除去保障房，眼下市场又把希望寄托在土地市场。就在中央下狠心将土地出让的首付比例提至50%的第二天，上海市市长韩正明确表态“上海将采取果断措施遏制地价、房价”。“中央此前只提了要遏制房价过快上涨，上海倒又加上了地价，看来政府也知道‘症结’在哪。”有业内人士意味深长地表示。

　　“土地市场的资金杠杆降低是有利于促使开发商合理定价的。”汉宇地产市场部的分析师认为，如果规定了土地款缴纳的额度和时限，开发商拿地的压力就大大增加，也会静下心来合理核算一下地价，而在地价受到相应控制的同时，为了能在时限内缴清土地款，开发商必将加快开发、加快销售，那么囤地、捂盘的问题也能迎刃而解。

　　但是，也有业内人士提出，这一新规也可能造成土地获得门槛提高、一些中小开发商被挡在门外的情况，“无论是现在地价已经飙升还是今后首付比例提高，都对开发商的资金实力是个考验，大开发商总归比中小开发商有优势，那么和今年土地资源更多集中在国企、大房企手中的趋势有什么差别？土地资源被相对垄断的话，恐怕房价还是下不来。”

　　而对于上海土地市场来说，还存在一个客观问题，那就是可供供应量越来越紧。“从目前的计划指标看，上海未来10年可新增的土地供应量只有12100万平方米，但我们一年的土地成交量就在1500万至2000万平方米，一直在说要加大供应、平衡供需、稳定房价，但如果没有足够的可以出让的土地，何谈调控房价？”上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军直言。（记者 李和裕）

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