专家称，外资购楼多为离岸交易，抄底余地不大；大摩高调关注地产，但其分析师反而看空中国楼市。
近日，在上海楼市不景气的同时，外资趁低吸纳炒楼的说法再次传出。
记者了解到，美国私募投资基金百仕通集团近日名下房地产合伙人基金第六期募集结束，共融得109亿美元，创下有史以来数额最大的一次房地产基金募集。不仅如此，百仕通亦在与仲盛集团进行有关上海莘庄的仲盛世界商城的交易。这是百仕通在中国内地的第二单商业物业收购，涉及金额约45亿元。据悉，该交易将于近日完成。
此外，亦有消息传出，摩根士丹利将募集一笔100亿美元的全球房地产基金，而最近的一系列房地产投资将于今年年底前在全球范围内展开。在未来几年内，将有超过15亿美元的资金投向上海等一些较大城市的高端房产市场。内部人士透露，根据大摩的期望，上海市中心一套高端公寓的要价届时将超过2000万美元。
与此同时，以和黄为首的诸多港资开发商也纷纷表示，要扩大在内地的市场份额。种种迹象显示，在今年本土开发商大多面临资金链、销售问题时，外资却欲在此时蠢蠢欲动。
上海市统计局最新发布的数据也显示，今年上半年，上海外商直接投资中，房地产业涉及合同金额22.27亿美元，占上半年外商直接投资合同总金额近27%，同比增长1倍。
抄底余地不大
虽然政府在2006及2007年颁布了171号文件和50号文件等一系列主要限外政策，但外资对投资中国房地产的热情依然不减。最近，商务部和国家发改委先后发布了《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》和《关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知》，将总投资5000万美元以下的限制类项目交由省级发改委部门核准，项目的核准权不得进一步下放至次级政府。
高力国际咨询与研究部董事李庆贤认为，由于一般房地产投资项目数额大都超过5000万美元，所以外商投资项目的审批权并未实质性下放，因此市场仍将延续着外商投资房地产业减缓、投资开发房地产项目周期拉长等的状况。
“当前全球经济放缓，国内货币政策持续从紧，部分城市房价出现回调，本土开发商融资需求增大，这对一些资金充裕的外资开发商来说是难得的机会。但外商仍受制于资金进入渠道的收紧，在限外政策不断深化和完善下，似乎外资在政策层面可以灵活操作的余地不多，目前的局面只有在政策大方向发生改变时才能有所改善。预计在房地产市场和宏观经济，包括金融市场在短期调整后进入一个较稳定的中期趋势时，政策面才可能有较大的举措出现。”李庆贤表示。
李庆贤还分析道，今年以来，外资收购成熟物业的案例大多以离岸交易方式进行，这在具体操作上可以绕开国内对外资投资房地产业的各种限制，此举将成为海外资金投资中国房地产市场的主要交易方式。不过这种交易只限制于外资与外资之间，所以他们抄底的余地不大。但随着开发商对资金的饥渴需求，外资以入股项目公司的方式进行股权投资，也正在成为外资投资国内楼市的另一种选择。
大摩分析师看空楼市
虽然摩根士丹利在行动上表达出看好中国楼市，但其大中华区首席经济学家王庆在最新研究报告中指出，2007年第三季度以来，房屋销量下滑显著，未来几个月楼市将面临供大于求的风险。如果房地产销售持续放缓，那么迟早会表现出房地产投资放缓。
王庆认为，未来可能发生两种情况。一种是房地产开发商不得不以低价改善房屋供应水平，重新引发市场兴趣，带动销售。如果房地产投资增长保持在一定水平，那么房地产可以继续担当其经济引擎的作用，并且经济将实现软着陆。
另一种情况则是，即便房价下降，销售依然萎靡。这将导致房地产行业丧失经济引擎的地位，甚至会引发经济硬着陆。“不过，在我们看来，这种情况发生的几率低于25%，问题关键还是政府会否放松政策限制。”
王庆进一步分析了政府可能采取的政策，包括借贷要求上的放松，降低贷款利率等，这些措施加上房价下降都有助于提高房屋购买能力，改善市场情绪。至于政策放松的时间点，王庆认为，将取决于出口下滑的速度。根据预测，中国的出口增长可能在2009年第一季度显著下滑到个位数水平，届时将会引发政策调整。（记者 邓旭）
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责编：李菁
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