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下调开竣工面积降低收益预期万科穿"棉袄"御寒

CCTV.com 2008年10月29日 08:39 进入复兴论坛来源：新华网

　　楼市寒流十来个月，冻死、冻伤没准备的房地产企业无数。面对这场楼市几年来难得一见的大寒潮，昨天，国内最大的房地产企业万科有关负责人表示，为应对市场情况，公司已下调开竣工面积、降低收益预期、计提存货跌价准备，穿起“三重棉袄”过冬。

　　尽管10月22日主管部门出台政策稳定楼市，但万科的心已经被楼市寒流冻透了，认为政策效果还有待观察，开发企业还应该主动适度让利。

　　三季度净利下降

　　昨天，万科发布三季度业绩报告。1-9月份，万科共实现营业收入225.4亿元，净利润22.8亿元，分别较去年同期增长59.1%和18.8%。三季度，公司实现结算面积60.4万平方米，结算收入51.9亿元，同比分别增长102.0%和74.0%，受计提存货跌价准备等因素的影响，公司三季度的净利润为2.15亿元，同比下降13.4%。

　　万科公司总裁郁亮表示，受全球金融震荡的影响，外围的经济环境、宏观政策以及市场信心正面临复杂的转变，而房地产行业历来与宏观经济、政策紧密关联，上述因素的复杂性在行业内也必然得到体现，给原本正处在调整期的行业增添了更大的不确定性。受市场因素的影响，预计万科2008年度净利润已经无法达到限制性股票激励计划要求的15%增长这一指标，公司目前还无法对全年净利润的同比变动情况做出更进一步的准确预测，但不能排除全年净利润出现下降的可能性。

　　但公司方面同时强调，尽管业绩不尽如人意，但公司过冬实力强大。截至2008年9月底，万科总资产为1214.7亿元，公司期末总负债率69.7%，净负债率仅34.8%，比中期末的净负债率37.1％进一步下降。报告期末公司拥有货币资金199.4亿元，比中期末的153.7亿元增加了29.8%，体现了公司一贯重视的“经营稳健性和财务安全性”原则。期末，公司各类短期借款和一年内到期的长期借款合计170.7亿元，低于公司所持有的货币资金，这意味着万科目前的财务、资金状况非常稳健。

　　为御寒穿起三重“棉袄”

　　成交低迷，价格不振，这样的市道下，万科执行副总裁兼新闻发言人肖莉表示，作为企业，在市场面前，要敬畏、要谦恭。为应对市场情况，万科已下调开竣工面积、降低收益预期，并在房地产行业内首家计提了存货跌价准备。

　　公司总裁郁亮表示，万科已决定在中期下调开竣工面积的基础上，再调减开工面积约110万平方米，到570万平方米左右。郁亮表示，调整开发计划是为了使产品结构与目前的市场需求类型更匹配，使推盘计划和销售进度相匹配。另一方面，这一策略也有利于增强万科的市场应变能力。由于保有足够的现金资源，一旦市场出现转暖的迹象，公司也能够迅速扩大开工，抓住机遇实现增长。

　　肖莉表示，由于房价和地价由高涨到下降的过程，以及成交量的急剧萎缩已经给公司带来了成本上升、售价下降以及销售难度加大等实质性影响，公司预计全年业绩无法达到股权激励要求15％的增长目标，且不排除全年利润出现同比下降的可能性，公司已经降低收益预期。

　　值得注意的是，万科在三季度报告中计提存货跌价准备人民币5.35亿元。肖莉对此表示，在过去一年的牛市氛围下，万科尽管对市场方向做出了正确的总体判断，但在执行层面仍贯彻不够坚决、彻底，也曾经以高价获得了若干幅土地。尽管这部分项目占公司全部项目的比例有限，但毕竟有悖于公司当时的整体策略，这一点无法回避。另一方面，公司在快速扩张的过程中，在牛市的乐观氛围中，对于成本的管理、费用的控制也确实存在一些松懈。公司的减值准备是根据报告期末的市场情况，在对所有项目进行了全面测试后，遵循客观和谨慎原则，按照“存货项目成本”和“该项目估计销售价款减去未来估计还将发生的成本、销售费用、税费后的金额”孰低的原则来计提的。合计计提存货跌价准备人民币约5.35亿元。到今年年末，公司将根据市场情况进一步对存货减值风险予以全面审视和评估。

　　万科呼吁继续适度让利

　　10月22日，主管部门出台政策稳定楼市，万科有关负责人认为，新政策的效果还有待观察，开发企业还是应该适度让利。

　　郁亮表示，国家选择和国民经济密切相连的房地产行业作为突破口，提振内需、增强经济活力，带动众多相关行业的健康发展，有助于实现国民经济平稳过渡，进而在未来的世界经济格局中为中国争取更为有利的地位，这应该是从整体宏观经济的战略高度做出的全局性考虑。

　　本次政策的出台，降低了自住购房者的总体支出，有利于自住购房者实现购房愿望，客观上也有利于稳定市场信心，避免出现过度调整，有助于推动市场更快地达成共识，实现房地产市场的“软着陆”，促进行业的健康发展。但短期来看，市场能多快、多大程度上做出积极反应，对2008年的公司业绩又将产生多大影响，则还有待观察。

　　万科认为，本次的市场调整根源在于2007年市场过热、房价过快上涨，部分市场房价超出了一般家庭的支付能力。在市场成交量已经急剧萎缩的情况下，开发企业进行适度让利，促进成交量的上升，对于开发企业本身、购房者和行业健康发展甚至对整体宏观经济、金融的稳定都有积极意义。10月22日，新的宏观调控政策出台后，首付、利率的下调降低了自住购房的成本、提升了购买力，对于部分去年房价上涨过快而今年调整不明显的城市，这反而应该是开发企业顺应时势合理定价、适度让利、促进成交的一个机会。