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经济观察：二套房政策有松动二手房贷暗流涌

CCTV.com 2008年11月24日 09:22 进入复兴论坛来源：广州日报

　　国家有关主管部门未出细则，银行掌有自由裁量权，令按揭公司得以发挥资源优势。

目前模糊不清的房贷市场正凸显按揭公司存在价值。

　　政府“救市”政策中适用按揭优惠的表述“模糊不清”，房贷细则迟迟不出，令按揭市场“阴晴不定”

　　在10月22日财政部公布的“救市”措施中，“对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20％”，让银行、房地产界及购房者产生一个又一个疑团：“二套房”政策有松动了吗？购买144平方米以下的首次置业者，能够享受首置90平方米以下普通住宅的优惠吗？老贷款客户，可否适用新优惠？

　　日前已有媒体报道，广州两大国有银行以“只做不说”的方式，开始悄悄放松第二套房贷利率了。据记者从银行和多个按揭中介公司了解到的信息，广州市银行给二套房“松绑”已迈出一大步，而且记者从一家银行获得肯定的答复：144平方米以下的首次置业者照样可以享受首付两成、利息下浮30%的优惠；而至于老贷款客户可否享受新优惠，据透露，有的银行已经跃跃欲试抢存量房贷蛋糕。按揭业人士表示，目前由于国家有关主管部门未出细则，银行掌有自由裁量权，与银行关系密切的按揭公司正是发挥资源优势的好时机。

　　二套房政策：

　　结清贷款再购买住房，按首次置业办理

　　良策按揭区域总监阮学林对记者表示，广州两大国有银行的二套房政策已经迈出一小步，即结清贷款的客户贷款购买另一套住宅，按首次置业优惠办理。另一国有银行“松绑”力度更大，除了结清贷款的客户贷款购买另一套住宅，按首次置业优惠办理外，该行还在贷款征信系统中查询客户资料时以个人为单位查询。

　　按央行去年12月出台的“二套房”规定，“二套房”政策以家庭为单位，举例说，丈夫贷款买楼，妻子没有贷款，妻子贷款买楼也要按“二套房”政策办理。而这一国有银行以个人查询按揭客户资料，则意味着，丈夫贷款买楼，妻子没有申请过贷款，若妻子现在贷款买楼，可以按照首次置业优惠办理。

　　据竞宇按揭总经理鄢红胜透露，绕过“二套房”政策不一定要结清贷款，贷款人可申明本家庭人均居住面积低于本地水平，以获得首次置业优惠。他表示，以广州为例，人均居住面积为19.9平方米，只要贷款人申明而银行接纳的话，则可以“过关”。有的银行不一定会查对、证实贷款人的资料，但一旦给银行查出，个人信用恐怕会蒙上污点。

　　144m2以下普通住宅：

　　照样享受首付两成、利息7折优惠

　　由于财政部在“救市”方案里面明确说明：首次购买90平方米以下普通住宅的购房者，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20％，而对于所谓“改善型普通自住房”语焉不详。记者从民生银行广州分行了解到，该行对于90平方米以下及90~144平方米之间的首次置业者（一、二手房皆可），同样施行新政策优惠。

　　中原地产旗下的汇瀚按揭公司高级业务经理莫静对记者表示，首次购买住房人士不乏一步到位的购房者，他们都希望买大一点的房子供三代同堂居住，因此财政部的救市措施对于这点没有说清楚，银行和按揭中介只能“摸着石头过河”。

　　亿达按揭陈溢溢及良策按揭阮学林告诉记者，只要是首次置业者，无论购买面积在90平方米以下或是在90~144平方米之间，银行基本上都可以按照首次置业优惠办理。

　　按揭公司：

　　呼吁银行尽快制定指引消除观望气氛

　　作为按揭服务中介机构，各大按揭公司向记者表示，目前模糊不清的房贷市场是凸显按揭公司存在价值的时候。

　　亿达按揭陈溢溢表示，按揭公司与银行保持着较密切的联系，较能掌握每个银行的各种优惠措施，因此可以给消费者量体裁衣的按揭建议。他透露，甚至有银行打电话给按揭公司，以了解同行的举措。汇瀚按揭莫静表示，目前银行对于按揭政策非常谨慎，很多时候是口头通知按揭机构，连书面通知都没有。良策按揭阮学林也表示，目前很多优惠措施是支行做出来的，连上级机构都不一定了解。

　　据按揭人士介绍，房贷新政出台后有很多客户打电话来咨询有关详情，不少客户表示，若果真可以办到首置优惠，他们肯定会“转会”。他们也呼吁各个银行尽快制定清晰的指引，以协助观望的客户尽快选择按揭银行和产品。

　　“老贷新惠”：

　　二手房贷市场明年春节后或会变局

　　对于众多在10月22日之前按揭贷款的买房者来说，房贷新政不啻是当头一击。他们觉得自己既买贵了房子，又背了高利息。因此，如何应付这批庞大的老贷款客户，恐怕是银行面临的一大难题。农业银行、光大银行两个“见光死”的房贷细则，里面就有提到给予老贷款客户下调利率15%的优惠。据汇瀚按揭莫静透露，银行对于存量房贷非常敏感，因为涉及客户庞大，而且银行需要谨慎处理，以确定是否符合商业可行性。按目前的贷款新政策，以5年期来算，5年期存款利率与5年期贷款利率相差不到一个百分点，商业银行需要考虑成本因素，故此银行迟迟不出有关存量房贷的细则。

　　据亿达按揭陈溢溢透露，早在“10?22”房贷新政出台前，已有银行打存量房贷的主意。有的贷款人在A银行以基准利率申请按揭贷款，B银行会诱以基准利率下调15%的优惠来吸引按揭客户“转会”。竞宇按揭鄢红胜表示，银行对于赎契控制得很严，办理过程可能长达两三个月，而且有的银行对于纯抵押贷款（没有产生产权转移的转按揭）一般不下调利率，只会上浮。汇瀚按揭莫静也同意鄢红胜的观点，她认为，首次置业下调15%与30%的万元月供款只差5元，赎契涉及手续费和违约金，消费者为“转会”可能会是得不偿失，不过对于贷款年限长、总额高的人士来说，或许值得尝试。

　　不过，对于一大批在去年“9?27”房贷新政与今年“10?22”房贷新政之间买房的二套房贷款者来说，基准利率上浮10%与基准利率下浮30%相比较，省下的月供额可能达千元之多。因此，目前存量房贷可以“静水流深”来形容，暗涌悄悄在酝酿中。据良策按揭阮学林透露，目前他已得知一个中型股份制银行可以向“转会”的贷款客户提供首次置业优惠（利息打7折）。亿达按揭陈溢溢向记者表示，时近年底，各个银行依然处于“互不出牌”的阶段。由于贷款指标按年度发放，不排除有的银行在新年后出台房贷细则，或许存量房贷市场在明年春节后会产生变局。