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开发商为何不愿降价？

CCTV.com 2008年12月17日 07:20 进入复兴论坛来源：广州日报

　　数据显示，截至12月15日，北京尚未销售的新建商品房加上现房，还有35.7745万套房子没有销售出去，其中住宅15.1664万套。根据国家统计局的数据，今年1~10月全国商品房销售中，无论是销售面积还是销售额，北京的降幅都位居全国主要城市榜首，也就是说需求正急剧萎缩。但与此同时，北京房价却基本保持不变。这就让人疑惑：莫非供求决定价格这一经济学基本规律在北京房地产市场上失灵了？

　　据称，多数开发商不肯以降价来带动销售量，是造成北京房地产市场成交量下调、房屋滞销的主要原因。按业内人士的说法，北京开发商之所以这么“牛气”，是因为他们坚信“政府不会不管楼市”。但这似乎无法解释为何近半年来国内许多城市房价都在下调――按道理，若政府一管楼市就灵的话，其他城市的开发商也完全可以顶住不降价。

　　可惜事实并不支持这一判断。以天津为例，今年第三季度天津商品住宅成交面积为104万平米，较第二季度环比下降低28%；均价则较第二季度下降了5%。显然，对北京楼价坚持不降应该还有更为合理的解释。

　　出于对房地产市场持续低迷的担心，最近几个月来，各地政府确实出台了五花八门的维稳政策。例如提高房贷公积金上限、给予货币补贴，个别地方甚至不惜以户口相赠；同时，从国内整体宏观政策环境来看，也越来越趋于宽松。

　　应当承认，这有助于部分城市房地产市场人气回升，如长沙和南京等地周末看房、逛房展会的人数有所增加。但需要指出的是，这些城市大多数是二三线城市，房价本身偏离大众心理价位的情况也不算太离谱，加上价格适当回落和地方政府出台激励措施，问津者自然会日渐增多。

　　而北京房地产市场的问题在于：在价格远远超出购房者心理价位的前提下，丝毫不考虑通过让价格理性回归来激活市场，而完全寄希望于政府干预来逆转大势。其荒诞的程度丝毫不输于当众多上市公司陷入危机时，以为政府出台一两个政策就能让股市重新回到6000点以上。

　　笔者相信，对于开发商和部分投机者而言，还有一个没说出口的理由，那就是对北京特殊地位的膜拜。作为中国的政治和文化中心，北京无疑集中了全国最好的教育资源、医疗资源和政策资源，就连政府部门、外企总部和国有银行提供的就业机会之多，在国内也无出其右者。这令不少人迷信，皇帝的女儿不愁嫁，就算其他城市房价降了，北京房子不降也总归能卖出去。

　　不可否认，在正常年景这种假设或许成立。但开发商似乎对这场百年一遇的全球金融危机及其引起的严重后果缺乏足够认识，以为咬紧牙关扛一扛就能扛过去。在全球经济陷入衰退的情况下，多数经济学家认为，明年中国经济能完成“保八”任务已有相当难度。而仅仅“保八”并不足以支持北京购房者继续承担如此高昂的房价。

　　对于大多数普通购房者而言，买房买车在经济繁荣时期意愿较高。而未来一年，能够保持家庭名义收入不下降已属幸运，又何来余力继续给开发商埋单呢？更何况，全球经济何时复苏？一年、两年还是三年？没有人说得清，这就必然要求民众尽量增加储蓄，以备不时之需；而不是贸然投资，特别是投资在明知道会贬值的房子上。

　　显然，不肯降价的后果将是房地产市场需求进一步萎缩。当越来越多的楼盘滞销时，将导致价格下行压力不断增强；而购房者看清楚这一点以后，将更趋于保守。最终，在市场“预期自我实现”力量的推动下，房价将以更快的速度下滑。这或许是有远见的开发商所不愿意看到的吧。