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把风险转嫁给未来一成首付暗藏中国式次贷风险

CCTV.com 2008年12月17日 09:52 进入复兴论坛来源：新华网

超低首付在一些地区楼市开始出现。

　　昨天（12月16日），深圳知名开发商招商地产“依山郡”项目3期爆出了“深圳事业单位或部分公司员工可享受一成首付贷款购房”的消息。而据了解，事实上，随着楼市低迷加剧，不只是深圳，杭州、长春、上海等地都已经出现了各种形式的“一成首付”。对此，昨天，包括建设部政策研究中心住宅专家在内的多位专家表示，“‘一成首付’就是开发商把风险转嫁给银行，银行把风险转嫁给未来，美国的次贷危机应引以为戒，谨防楼市低迷下低首付引发‘中国次贷危机’。”

　　“实际上，招商?依山郡3期开盘的时候就已经开始搞一成首付了。”昨天，深圳某业内人士告诉记者，“他们打出的广告――‘60-84平方米精装公寓，4万-6万即可入住’就是告诉购房人可以‘一成首付’”。记者昨天以购房人的名义致电该楼盘售楼处，当记者表示能否购买首付一成的房子时，接电话的销售人员告诉记者，“我们推出的200多套精装公寓可以一成首付。但是这一优惠需要看对象，只有深圳市事业单位或部分公司员工才能享受这一政策。”而关于“一成首付”，她解释，具体而言是“比如一套总价45万元的两房公寓，购房者可以只付4.5万元。另外一成首付不是由开发商垫付，而是由合作银行为符合条件的人提供九成贷款。”

　　而据了解，深圳招商地产绝不是第一个可进行“一成首付”的楼盘。从深圳到上海，从杭州到长春，楼市的低迷让形式各异的“一成首付”逐渐风起云涌。

　　而纵观目前各地冒出的“一成首付”，形式各异，有的楼盘首付“一成首付”，另一成则是由开发商垫付，入住时还清，如深圳梅林关口的“书香门第?上河坊”，售楼人员介绍，“如果已经在该楼盘购买了三套房，第四套房才可以享受首付一成的待遇，另外一成首付开发商先垫付给银行，等楼盘入住时买家再向开发商支付已垫付的一成首付”；有的是开发商垫付，但需要在两年内还清，如上海浦东新区张江高科技园区附近的一个楼盘，购房人在与开发商签订合同时支付一成首付后，剩余部分由开发商垫付，但购房人需要在随后的两年内分8次还清，即每个季度还一次款；而长春市位于高新技术开发区、号称专为70、80人群打造的某楼盘，称“首付款只需1万元”；杭州富阳，某楼盘甚至出现了“菩萨心肠的人士愿意出资350万元援助60位大学毕业三年内无房的新创业青年首付购房”的故事。

　　专家观点

　　谨防引发中国式“次贷危机”

　　记者调查发现，无论是哪种形式的“一成首付”，这些楼盘贷款合作银行对购房人首付款的来源并不作调查。“低首付悄然盛行的结果是，对买房人而言确实降低了购房门槛，对开发商而言，实现了资金回笼，但实际上，开发商却把风险转给了银行，银行又把风险转给了未来。在目前经济形势不是很明朗的背景下，这是很危险的。”昨天，包括建设部政策研究中心住宅专家在内的多位业内人士一致认为。

　　据了解，按现行的有关规定，居民贷款购买首套房产，首付不低于20%，即二成；而购买二套以上，首付则要至少30%、40%。只有政策性住房申请公积金贷款时，首付才能达到10%，即一成。也正因如此，早在今年4月份，深圳楼盘航程国际公寓打出了“2万元一个家”的宣传语――购买该盘单身公寓的购房人只需要首付一成就可以办理按揭供楼手续，剩余部分由开发商先期垫付；龙翔花园挂出了“送五成首期装修款”的条幅――购房人只需支付一半的首付款，另一半则由开发商以送装修款的名义赠送时，深圳市国土房管局很快紧急叫停了他们，并发文全面禁止分期首付。

　　而让人困惑的是，对眼下越来越多的各种形式的“一成首付”或者“低首付楼盘”，当地主管部门或者金融机构似乎没有采取控制措施。“如果这些行为不加以限制，各式各样的低首付将会越来越多，今天规定‘必须是事业单位员工’，明天就什么人都行了；而一旦房价再次出现下跌，这些低首付楼盘，势必会因‘负资产’的出现而引发大规模断供现象。”昨天，多位业内人士分析，“而美国次贷危机，就是从贷款给信用等级不合格的人开始的，中国楼市应该谨防出现中国式‘次贷危机’。”

　　新闻链接

　　住房贷款首付相关规定的变迁

　　■1998年，贷款首付不能低于购房款的20%

　　央行1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》明文规定，借款人应以不低于所购住房全部价款的20%作为首期付款。

　　■2001年6月，叫停“零首付”

　　2000年前后，各地楼市都出现了各式各样的“零首付”。也正是如此，2001年 6月 26日，中国人民银行发布了《关于规范住房金融业务的通知》，正式叫停住房贷款“零首付”。

　　在该《通知》中，央行要求商业银行发放个人住房抵押贷款，要严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例最高不得超过 80%。严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。

　　而此次叫停“零首付”也被业内看作是防范我国房地产市场信贷风险的得力举措：一是能在一定程度上证明购房者的支付能力，检验其资信状况；二是能约束购房者的交易行为，使其慎重作出购房决策并履行还款义务。

　　■2006年6月，首付不得低于30%

　　2006年全国楼市出现房价快速上涨，为抑制房价过快上涨，建设部等9部门联合出台《关于稳定住房价格通知》，明确：从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，其中90平方米以下的自用商品房最低也要首付两成。

　　■2008年11月，首套和改善型普通住宅首付下调到20%

　　2008年，全国楼市进入调整期，出现价量齐跌现象，2008年10月22日，财政部出台规定，从2008年11月1日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，最低首付款比例调整为20%。