省息PK省事 房贷族如何制订自己的按揭计划？

　　帮你看清房贷新品真面目

　　近年来，商业银行在房贷业务创新方面可谓不遗余力，像“存抵贷”、“气球贷”、“双周供”、“点按揭”等等，让人眼花缭乱。

　　不少房贷创新产品都会标榜自己拥有“减少月还款总额”、“少支付利息”等优点，对此，房奴们且慢激动，仔细分析这些新业务你会发现，很多其实都是通过“本金还款提速”、“变相提前还贷”来实现的，有的未必真的能节省利率负担。因此，对于大多数普通购房者而言，如何选择合适的房贷创新品，必须先看清这些创新产品的真面目。

　　■房贷创新品一：气球贷

　　“气球贷”是一种采用全新还款方式的房贷产品，其利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还。通过“气球贷”，房贷客户可以选择一个较短的贷款期限（3年、5年或10年），但以较长的期限（如30年）来计算月供。这样，房贷客户即可同时享受到与短期贷款对应的低利率和长期贷款的低月供。

　　“气球贷”的核心，是一种短期限借贷，但以长周期计算月供还款，至短期限到期后一次性大笔偿还本金的借贷模式。如客户选择一个5年期的贷款，按照4.03厘利率月供为18430.06元。但利用气球贷，则可以选择按照30年期计算，月供锐减至4791.46元，5年到期后一次性偿还剩余本金。而银行目前主打兼顾短期贷款利率和长期还款周期的产品，则是上述多个核心借贷的串联组合。在第一个5年借贷30年计算还款周期产品到期后，银行不要求房贷者偿还本金，而是将其展期至一个新的5年借贷25年计算还款周期的产品，此后数期亦以此类推。

　　从“气球贷”的定义中不难看出，如果一笔30年的房贷按5年一段拆分为6段的话，贷款利率则适用三至五年（含五年）的5.76%，比按五年以上5.94%将节省不少利息。假设贷款100万元，按等额本息30年还款的话，这样分拆贷款的话，每月大约可节省利息支出114.9元，30年下来总共节省约41365元。但是，由于这样的房贷是由多次按揭组合，因此存在“展期风险”。若届时因为个人信用度下降或政策原因银行不能再提供类似产品的展期，房贷者就面临提前全额偿还本金的风险。

　　[气球贷适用客户群]

　　能够承担高额月供并且贷款期限较短的客户，不适合办理气球贷。因为如果客户本来就想做短期贷款的话，那么只要办理一个短期的普通贷款，就可以享受相应的低利率了。如果办成了“气球贷”，反而会因为“气球贷”还得慢，而增加利息支出。如果客户不愿或不能承担普通中短期贷款的高月供，而又希望能够节省贷款利息，“气球贷”则是适合他们的选择。

　　气球贷的目标客户主要有4类：1、计划持有房产期限较短的客户，譬如很多客户会在一定周期内换房；2、预期未来收入会有大幅增加的客户，由于收入增加他们在“气球贷”到期前或期末一次性清偿剩余本金；3、收入不均衡的客户，除了月收入以外还有大笔年终奖等其它收入，但每月固定收入不足以负担高额月供，而到期还款能力较强；4、计划在中短期将贷款转往它行的客户，譬如由于利率市场化，其它行有更适合的产品或更优惠的贷款利率。实际上，计划长期持有贷款的客户，也可以通过连续做几个较短期限的“气球贷”，从而降低贷款利率。