省息PK省事 房贷族如何制订自己的按揭计划？

　　■房贷创新品三：点按揭

　　所谓“点按揭”，是一款通过预先支付一定费用，从而获得贷款利率进一步折让的房贷产品。1个“点”即为贷款金额的1%，客户通过支付一个或多个“点”的费用，使贷款利率进一步调低，使每月房贷支出减少，达到省息目的。

　　比如办一笔30年期100万元的房贷，照目前30年期7折房贷利率4.158%计，30年共需支付大约75万元利息，而办理“点按揭”，客户只需花1.5万元购买贷款总额的1.5个“点”，可将已7折的贷款利率，进一步降低到3.78%的超低利率，30年下来，可节省约7.8万元利息，省息比例达10%，相当于在当前基准利率基础上打6.3折。

　　该产品的卖点还在于，1次买点，可享受30年低利率（实际利率随央行利率调整而相应浮动），贷款金额越大、期限越长，享受利率优惠的幅度就越大。同时，“点按揭”可通过支付不同的费用（即买点），在一定程度上自由选择不同利率，目前深发展针对10—20年期和20—30年期的贷款，设计了1.25个点和1.5个点的低利率，最优惠利率可达3.78%，即比7折后的贷款利率还低0.378个百分点。此外，对一些二套房以上的购房者，其初始利率如达不到7折利率或利率上浮的，可采取“买点”的方式调低利率；也可借助气球贷，将利率进一步降低，直至最低的3.78%。

　　如果将买点的支出视作一笔投资，而将未来每年节省的利息视作收益，那么点按揭是一款贷款金额越高，年限越长越划算的产品。如小陈打算贷款80万元，若一次性支出1.245万元，即可将贷款利率由4.03%下降至3.78%。若其选择20年贷款，买点支出的回报为8.31%，若改为30年，则升至10.68%；若其消减贷款至50万元，则20年期回报仅为2.66%，30年期亦仅为5.67%。

　　[点按揭适用客户群]

　　“点按揭”仅适用于新发放的10年期以上房屋贷款，并非所有新发房贷都适合办理该业务。由于“点按揭”必须持续多年之后才能通过节省利息收回“买点”的支出，如上例80万元贷30年需要近9年才能收回成本，若是50万元贷30年更要延长至14年左右。这意味着若房贷者选择提前还贷抑或中途提前出售房屋，点按揭就会得不偿失。

　　理财专家指出，目前贷款客户可选择的房贷产品很多，哪款适合自己，要依照自身需求而定，“点按揭”尽管不排斥提前还贷，但与之是有冲突的。理论上讲，贷款金额较大、收入稳定且长期无房屋置换需求的家庭更适合“点按揭”。