省息PK省事 房贷族如何制订自己的按揭计划？

　　我与房贷新品擦肩而过

　　说实在的，作为一名“房奴”，每次获悉银行又推出了新的创新类房贷产品，都能让我激动好一阵——感觉救星到了，每个月繁重的负担可以减轻了。

　　但是，一旦静下心，理智思考一番后，我还是会选择老老实实地将等额还款进行到底。这是为什么呢？

　　记得刚成为“房奴”那会儿，有一家银行推出了一种名为“双周供”的房贷产品，看广告上介绍，假如一笔50万元30年还清的按揭贷款，选择双周供还款方式，要比按月等额还款节省10多万元的利息，还款时间还将自动缩短5年多，而且，平时的月供负担并没有增加多少。这真是一个好产品！

　　当我急吼吼跑去银行，要申请转双周供时，贷款银行的客户经理不慌不忙帮我算了笔账：双周供之所以节省利息和还款时间，都是因为本金还款频率加快、客户占用银行资金的时间缩短的缘故，而表面负担不变只是假象，实际上全年要还款26次，相当于每年多还了一个月的本息。算完这笔账，我觉得，与其双周供，不如提前还贷来得实惠。

　　后来，又有银行推出了固定利率房贷产品，乍听起来真是好东西，可以锁定还款成本。当时央行一个劲地加息，确实让人心里发慌。但是，当我跑了几家银行后，还是无奈放弃，因为最便宜的固定利率也要比我的优惠利率贵至少一两个点，而且一“锁”就是三五年，假如降息了，我岂不是要多交很多冤枉钱。现在看来，我当初的决定还是很英明的——不到两年时间，房贷利率由高峰的6点多已经降到4点几了。

　　不过，现在我倒真的想申请固定利率房贷了，可是，最近几天跟几家银行一打听，要么固定利率房贷业务暂停受理，要么贷款利率仍旧高得离谱。看来，我们“房奴”要想从银行身上占点儿便宜，还真是很难！

　　用“置换宝”小房轻松换大房

　　我在2001年结婚时购入一套二室一厅的婚房，最近，想改善居住条件，并看中了一套新发售的三室二厅住房，售价250万元。

　　虽然我们夫妇俩目前有点积蓄，但对于支付购房前期的各种费用还有些为难。正在一筹莫展之际，听说中行针对有置换需求且征信良好的客户，推出“置换宝”业务，有可能解决我面临的问题。

　　带着疑问，我来到了中行，理财师为我做了一个规划，没想到，还真的轻松解决了小房换大房的难题。

　　首先，理财师建议我用原住房向银行申请“置换宝”业务，由银行为我们发放一笔贷款。银行对我的二室一厅原住房进行评估后的现值为150万元，给原住房的抵押率为7折，即我最大可贷额度为105万元。此外，因我们夫妇名下仅有一套住房，购置新房属于改善居住条件，因此，对原有房产抵押获得的105万元贷款，银行还给予贷款利率下浮30%优惠。接下来，我们可利用这笔贷款付清新购房前期所需的首付等费用，而剩余资金决定用于新房装修等其他开支。

　　当然，新房子也要申请一部分公积金贷款和商业贷款，由于我们所购楼盘开发商为中行合作并推荐的开发商，还可申请“省息供”。所谓“省息供”是指在设定还款计划时，将一笔长期抵押贷款在最长贷款期间内拆分成两笔组合贷款，即“中短期+中长期”，这样在利息方面，中短期贷款利息又可以比原来省一些。

　　我计划在一年时间内将原住房挑个好价钱卖出，在整个还款期内，按中行政策以最低还款额的约定归还新购房的“省息供”本息，对原住房抵押用于购房部分的贷款仅按月归还利息，因此还款压力并没有增加。按照这个思路，我们夫妇轻松住上了大房子。