“野蛮钱”全球汹涌流动性再袭A股

　　房地产：1季报现积极变化 关注被低估3股(研报)

　　投资要点:

    08年房地产市场深幅调整,行业营业收入和净利润增速大幅下降,09Q1销售回暖尚未体现在09Q1报中,09Q1预收账款增长显著,预计09年行业整体增长超市场预期。2008年房地产行业92家上市公司营业收入增速从07年的47%下降到16%,归属母公司所有者净利润增速从07年的89%下降到9%;09Q1上述增速大幅减缓,营业收入同比下降8.5%,归属母公司所有者净利润同比下降22.9%。09Q1预收账款大幅回升,92家上市公司预收账款比08年末增长17.8%,而08Q1仅比07年末增长5.3%。

    行业集中度继续提高。08年营业收入排名前10名的上市公司其营业收入合计占到行业的53.5%,比07年提高了3.5个百分点,万科占到行业全部营业收入的21.2%,基本与07年持平。2005至2008年,营业收入排名前10名的公司,其营业收入占比从40.5%提高到53.5%,行业在加速整合过程中集中态势显著。

    净负债率下降,09Q1销售回暖,行业资金压力缓解。08年末,房地产行业92家上市公司资产负债率为62.9%,比07年末上升0.2个百分点,扣除预收账款后的负债率和净负债率分别比07年末上升4.3和13.1个百分点。09Q1末,资产负债率为63.7%,比08年末上升0.8个百分点,但扣除预收账款后的负债率和净负债率分别比08年末下降0.7和2.3个百分点,这是近期各地楼市复苏,开发商销售回笼资金大幅增长,资金压力缓解所致。

    09Q1毛利率下降,销售收入增长,09年净利润同比可能正增长。从08年的盈利指标来看,房地产价格的调整尚未体现在盈利水平的下降上,08年行业的各项盈利指标基本与07年持平。08-09年的价格调整将反映在09年的结算收入中,09年毛利率和净利润率预计低于08年3%-5%点。09Q1毛利率同比下降4.5个百分点,低于08年全年下降1.4个百分点的水平;扣除营业税金及附加后的毛利率同比下降4个百分点,低于08年全年1个百分点;销售净利率同比下降3.2个百分点,低于08年全年1.6个百分点。但由于09年主要城市1季度销售收入同比增长超过100%,预计上市公司09年全年销售增长将在20%以上,销售增长将抵消毛利下降带来的不利因素,预计09年是近年地产行业毛利的低点。

    2季度板块仍有超额收益,维持行业“看好”评级,板块机会集中于4类公司:快速开发型公司,快速开发带来业绩持续高增长;资源型公司,在行业转好下业绩可望快速释放;布局土地稀缺区域型公司;注资型公司,存在被母公司或地方政府注资。当前估值依然低估的:沙河股份(000014,股吧)、泛海建设(000046,股吧)、金融街(000402,股吧)。

    风险提示:注意行业调整时间、调整幅度超过预期等因素。

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