如何抑制房地产“疯牛”

　　上周飙升的房地产股，在本周一和周二大幅震荡，因为市场上传出二套房贷收紧的消息。据报道，杭州各商业银行已经明确通报关于二套房贷的收紧口径。

　　此次贷款门槛抬高后，杭州各商业银行要求二套购房须支付四成首付，利率是基准利率的1．1倍。这与其说是二套房贷政策收紧，还不如说是商业银行不再违规操作二套房贷。央行和银监会2007年7月下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明确“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套�J含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1．1倍”。 2007年12月的《补充通知》规定，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。

　　换言之，只有人均住房面积低于当地平均水平的改善型购房，才可以办理二套房贷享受首套房贷的优惠。但在去年楼市低迷时，很多地方性政策突破了央行文件的“红线”。例如，杭州“24条”规定，一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款政策执行。上海的房地产“八条意见”，去除了“人均住房面积低于当地平均水平”的前置条件，没有限制第一套房产的面积大小。

　　二套房贷降低门槛“暗流涌动”，成为业内公认的事实。央视前不久调查了北京30多个楼盘，购买第二套住房，首付只需要交20％到30％，利率优惠从7折到8．5折不等，没有一家执行央行的规定。不少人曾为二套房贷限令“叫冤”，认为打压二套房贷，挤压了改善型住房的需求，不利于满足刚性需求。然而，从近期上海、杭州等地楼市的火暴来看，投资性购房热“卷土重来”，有的投资客购房如同“买白菜”一样随意与疯狂。笔者在浦东多个楼盘开盘现场看到，投资客占了较大比例，很多温州客买房不挑剔楼层、户型，有的单笔交易不到5分钟就成交。

　　笔者还发现，投资型购房疯狂，不全因为流动性泛滥所致，温州客也并非“不差钱”。不少温州客签购房合同前，首先关心能否办到八成按揭及7折房贷优惠。上海的相关调查显示，由于本地居民首套购房可以借助于公积金贷款，且公积金贷款的上限多次提高，二套房贷成为了投资型购房的主要资金支撑之一。

　　世界银行发展预测局局长近期在沪发表的两个观点值得反思，一是关注流动性对楼市的影响；二是房价过高会引起经济的不稳定。实际上，楼市演变成资金推动型行情，对楼市长期健康发展并没有好处。目前较为一致的看法是，房价上涨“吓退”了刚需客户，刚需客户的支付能力难以追上投资型客户的炒楼速度。设想房价上涨变成了投资型客户“自拉自唱”，岂不是与股市中的投机行情一样充满风险？

　　房价上涨过度疯狂，必然导致楼市调控反弹。杭州各银行收紧二套房贷，表明银行已经“嗅出”楼市风险。对刚需客户来说，二套房贷收紧是件好事，可抑制投资型购房，让房价上涨不变成失控的“疯牛”。

责编：韩文燕