不见楼盘开只闻楼价涨 囤地囤房开发商捂暖泡沫

　　【探因】

　　招拍挂制度易形成垄断

　　诸多业内人士认为，地价在房价中的比例越来越大，根源在于当前的土地招拍挂制度。

　　“招拍挂为高房价起到了推波助澜的作用。”广州资深房地产专家韩世同指出，始于2004年的“招拍挂”，核心是价高者得，资金实力弱小的开发商被排除在外，容易形成垄断。而坐拥土地的大开发商，则掌握了与地方政府博弈的筹码，拖欠地价款坐等土地升值，延迟开发等现象频出。

　　潘石屹对此深有体会，在错失地王广渠路15号地后，他说，“SOHO还是没有中化方兴（广渠路15号地中标者）有钱”。

　　“地王推高房价的舆论，让国土部承受了很大压力。”据接近国土资源部的人士透露，国土部门近日将对“地王”的开发进行全程监管，对延期竣工的项目实施经济处罚。

　　业界多次提出改进土地招拍挂制度的建议。

　　中国人民大学管理学院教授严金明指出，首先要合理控制单宗土地出让规模，同时要严格规定每宗土地的开发时间和加大闲置土地的处置力度，以此来规范房价。

　　为了防止土地市场泡沫，韩世同也建议，现在的土地出让制度应设定利益相关人的限制条件，防止有些开发商竟拍“地王”不是为了迅速建房，而是为了推高其在售楼盘的价格。

　　但关于土地招拍挂制度细则的改进，至今没有一个统一的文件出台。目前使用的仍是2006年颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）。

　　土地入市场应增加卖方

　　在寻求改进招拍挂制度的同时，有人把矛头指向更深层次的问题：土地整理储备制度。

　　中国房地产开发集团原理事长孟晓苏认为，并不是拍卖制度本身有误，而是拍卖主体只有一个，购买者却很多，“这还怎么叫拍卖？那些第二、第三供应方都应该进入市场。”

　　他认为，可以一方面是政府在拍卖，而另一个市场上还有农民自己拿出土地，通过中介公司或者土地经营公司来拍卖。

　　中国房地产业协会副会长顾云昌也认为，楼市虚高的根本原因是供应不足，为什么必须所有的土地都要先归到土地整理储备中心那里，再由那里放出？为什么不可以考虑放开民间的土地，比如单位、工厂、学校等手里的土地，进行市场化交易？

　　2009年4月29日，国土资源部在北京召开的《土地管理法》修改专家论证会上，多位专家也提出了政府土地储备制度改革，认为地方政府收储土地时，一般只付很低的价格，转手出让土地就获取几十倍，甚至上百倍的利益。土地储备中心逐渐成了地方政府倒地、卖地的工具。

　　专家建议，可以将土地储备中心定义为政府调控土地市场的工具，或城市开发的载体，不应随意扩大储备范围和规模，切断土地储备和地方财政的关系。

　　本报记者获悉，国土资源部目前正积极推进《土地管理法》修改的相关工作，并已将改革征地、土地出让制度作为修改的核心内容。