揭秘潘石屹收购上海第一烂尾楼内幕

　　东海广场，这个位于上海南京西路黄金地块上的黄金地产项目，究竟为何在十多年一烂至今，无法翻身？天怡公司为什么敢在东海广场产权六易其主的情况下，对一系列转让提起上诉？法院又为何在受理案件两年后，仍迟迟没有宣判？近日，天怡公司董事长张靖和律师接受本报记者采访，循着这条线索，记者对“上海第一烂尾楼”进行了调查。东海广场一波三折，像一部情节曲折的大片。

　　开场白:

　　三方合作开发东海广场

　　记者面前的张靖，拿出了厚厚一叠材料，证明自己应该是东海大楼的真正主人。

　　作为上海社保基金投资的五大房地产项目之一，东海广场位于著名的南京西路上。根据报批规划，该项目总建筑面积逾13万平方米，共分三期开发。一期为一栋52层高的A级智能化写字楼，二期规划建造拥有138套房的酒店公寓，三期为商场。目前一期近7.6万平方米的写字楼已完工。

　　张靖至今记得1994年拿下东海广场项目后激动的心情。当时，天怡房地产有限公司与浦发银行社保部、上海计算机公司达成三方协议，建立“东海广场”项目，协议约定由浦发社保部“出资”5亿元，计算机公司出地皮，天怡公司负责开发承建并承担该项目的盈亏。合作三方的利益分配方案是：工程完工后，计算机公司得到一定数额的楼层，社保部按其出具的资金先得到20%的利息固定回报，再按照剩余楼盘的收益6：4分成，社保部拿6，天怡公司拿4。

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　　社保资金撤出造成烂尾

　　浦发社保部的钱，全部来源于上海市劳动局管辖下的社会保障基金。当年，出于保值增值的需要，浦发银行受托负责这部分社保基金的增值运营，并为此专门成立了社保部。

　　社保部不是独立法人，于是，东海广场的投资主体由天怡公司出面担任。根据三方合同约定，天怡依法办理了土地出让和立项规划及建设等手续。1997年，一期工程主体50层大楼封顶，到1998年3月，社保部陆续注入资金5亿元。

　　看起来皆大欢喜的合作，却不料遭遇1997年的亚洲金融危机。国务院明确社保基金已经进入房地产市场的要全部退出。社保基金的退出就像釜底抽薪，天怡作为承建方，不仅没有了资金来源，还要想尽办法把已经投入的5.6亿元吐回去。由此，东海广场不幸成为当时众多烂尾楼当中的一座。

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　　两个月的和解协议失效

　　1999年1月，社保部向法院起诉，要求天怡公司、计算机公司还款5.6亿元，并支付20%的利息。因为涉及违规入市的社保资金，最终法院判决三方合作协议无效，天怡公司、计算机公司返还社保部5.6亿元借款。

　　遭遇楼市低迷期的天怡公司和计算机公司，无法一下子拿出5.6亿元资金还给社保部。事情一直拖到2001年4月，当事三方达成了和解协议，规定将全部在建项目和土地以资抵债给社保部，社保部指定其属下的安联投资有限公司受让这笔债权。

　　和解协议特别约定：“如果在两个月内未办理转移登记，则视为本协议未履行，社保部有权向法院申请恢复强制执行。”

　　阴差阳错的是，低迷的房地产市场环境让接手方提不起兴趣，社保部果真没在和解协议规定的两个月内办理转移过户手续。2001年6月25日，上海市高院曾向静安区房地产管理局发出了一份“协助执行通知书”，要求房地产管理局将东海广场解除冻结。但是社保部当时仍没办理转移过户，也没有向法院申请强制执行通过司法拍卖途径以清偿债务，事情就这样拖了下来。

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　　楼市复苏产权悄然转移

　　斗转星移，2003年前后，上海房地产业已经显示出明显向好的势头。东海广场沉寂的命运也开始出现转机。

　　天怡公司方面，终于筹集了足够的资金准备还清欠浦发社保部的债务。让人意外的是，还钱无门。

　　浦发社保部方面，2003年7月与静安区所属企业开开集团签订意向书，开开以7.38亿元购买东海广场并支付浦发银行社保部3000万元的定金。此时，东海广场还没办理产权移交过户，也就是说，当时东海广场在建工程项目的产权还属于天怡公司，而非浦发社保部。

　　张靖判断，社保部及其所属的安联公司此前不愿意接受东海广场，是怕难以变现，所以在没找到下家之前，不敢贸然接手，在过户问题上一拖再拖。房地产业回暖后，他们不顾天怡公司还钱的请求，私底下积极寻找买家并如愿找到了开开集团，于是，故事才有了新发展。

　　2004年11月15日，在天怡公司全然不知的情况下，上海市静安区房地产管理局为安联公司办理了东海广场的产权转移过户手续。表面上看，天怡公司跟东海广场再无瓜葛，赔了夫人又折兵，陆续投入的人力物力血本无归。当时根据权威房地产评估机构评估东海广场一期项目估值逾10亿元。

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　　新东家开开陷丑闻

　　开开集团一直是静安区的名牌企业，上海52家中华老字号之一。

　　东海广场悄然过户到安联公司之后，原本要按约定继续过户给开开集团。但与同时期在上海普遍走出阴影的烂尾楼不同，东海广场并没有就此崛起。正当安联公司要按照各方约定将东海广场以7.38亿交给开开集团时，接下来发生的事却让静安区政府惊出了一身冷汗。

　　2004年12月31日，开开实业老总张晨卷款12亿元出逃的消息传出，各路讨债大军齐聚门前。张靖分析，此时将东海广场移交给开开集团或开开实业，势必会被法院查封拍卖并必将被各路讨债人马瓜分，所以当时的安联公司、浦发社保部以及静安区国有资产监督委员会等单位，开始寻找开开下面的买主。通过卖出更高价格的方式，用差价弥补张晨给开开带来的巨额亏空。

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　　一日三次交易身价翻番

　　在交易所留下的蛛丝马迹里，又出现了一些新买家和新卖家。2004年1月31日，静安区区政府所属的静安土地开发控股总公司以7.38亿元，从安联公司接手东海广场，然后于2005年4月1日，以相同的价格“卖”给开开集团。

　　同样在2005年4月1日，开开集团以13亿元价格，将东海广场项目转让给了浙江民企投资设立的上海绿宇房地产开发有限公司，这一倒手赚了5.6亿元，算是缓解了张晨卷走巨款后留下的部分亏空。

　　还是在2005年4月1日，绿宇公司又以13亿元价格将该在建项目转让给上海静宇置业有限公司。静宇公司为绿宇公司相对控股的房地产项目公司，其股份比例为绿宇公司占49%。

　　以上三笔交易，都发生在同一天，第一次和第三次交易价格接近翻番。4月1日，西方愚人节，围绕东海广场发生了“房地产界的荒唐一幕”。张靖说，因为按照程序，必须过户登记之后才能进行下一步转让，如此东海广场根本不可能在一天内连续交易三次。他后来多方打听，大概摸清了当天的盛况。“静安区两个副区长，两个房地产局局长(副局长)坐镇，各关联方一共76个人，一起出席了当天的签字大会。其中还包括两个银行的分行负责人，因为要同时办银行登记手续。”

　　并非结局：

　　潘石屹欲收购东海广场

　　2006年6月13日，静宇公司将东海广场在建的一期工程，也就是50层未建成大楼又转手给了美国的摩根士丹利，出让价格为19.3亿元。该项目二期占地10亩，至今仍是工地，由静宇公司自行持有。三期则归属给了项目最初的开发者之一———上海计算机公司。

　　最近，潘石屹意欲收购上海东海广场。(孙毅蕾)

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