银行“做多”动能减弱 北京二套房贷政策趋紧

　　上半年，房地产市场经历了一场盛宴，但中国证券报记者了解到，目前，北京的二套房贷政策已渐趋紧。银行“做多”动能减弱，严格审核、“阴阳合同”明令叫停等因素，都将抑制居民购房，尤其是投资性购房的需求。

　　“做多”动能减弱

　　“房贷政策在从紧”，凯盛经略市场总监冯雪青接受中国证券报记者采访时表示，“监管层希望通过收紧二套房贷来抑制房地产市场的投机行为，之前各家银行在适度宽松的货币政策的导向下的放贷行为不会永久不变。大多数银行已经完成了全年的贷款任务，目前银行已经严格二套房审核，尤其是国有商业银行，通过利率打折来吸引客户对于它们已经完全没有必要了。”

　　从总量上看，由于大多数银行已经超额完成了全年的信贷投放计划，由此全年业绩也基本锁定。同时，上半年大规模放贷导致部分银行自有资本金不足，银行放贷冲动受到抑制。在住房贷款业务方面，银行发放房贷的做多动能逐渐趋弱。

　　“例如原来对二套房的界定以个人为计算单位的银行，目前都是严格按照家庭为单位来判定是否为第二套住房，这并非个别现象。”冯雪青说。

　　“阴阳合同”叫停

　　日前，监管层对“阴阳合同”的叫停，也将对二套房交易产生重要影响。　

　　“监管部门明令禁止‘阴阳合同’，对二套房成交量的影响可能比房贷利率收紧等政策更大”，一家中介公司负责人向记者表示。

　　据中介机构人士透露，9月1日，北京银监局下发各商业银行“京银监通（2009）84号文”，该文件第四条规定，“成交价格、付款方式及资金划转方式”中约定的房屋成交价格与评估公司出具的评估价格两者孰低原则确定房屋抵押物价值，发放住房贷款。分析人士指出，这一规定表示，此前业内交易盛行的“阴阳合同”将被叫停。

　　一家中介公司负责人给记者详细解释了“阴阳合同”的“奥秘”。根据相关规定，从去年10月15日开始，北京二手房买卖全面实行网签。为了避税同时获得更多房贷，买卖双方往往在“线下”即网签前，双方签订一个合同。之后，双方和中介公司“上线”网签，参照房屋所在地最低缴税指导价签一个较低的成交价格，以此缴纳税费实现“避税”；之后，买方以“线下”签订的合同申请贷款。

　　业内人士判断，新规定实施后，对银行而言，可以规避风险，但对买房人而言，今后能选择的只能是“取其一”，要么“避税”，要么多申请贷款，因此该文件影响或将超过二套房贷从严规定。

　　银行中介“乱象”

　　虽然政策面及银行明确对二套房贷收紧，但通过一系列走访，记者还是听到了一些不同的声音。

　　一家大型国有商业银行的客户经理则告诉记者，如果第一套的房贷尚未结清，二套房贷的利率将上浮10%，但若已经结清，则可以打八折。但无论如何，房贷首付都不能低于四成。

　　记者还咨询了一家股份制商业银行，该行客户经理告诉记者：“现在政策收紧了，首付提到四成，但利率可以打七一折。”

　　一位银行业内人士透露：“其实想优惠的话仍有办法，比如‘以存换贷’之类。”该分析人士表示，虽然这些“办法”都是不合规的行为，但是目前在审核、监控等环节上还存在一定困难，因此在具体执行中“上有政策，下有对策”。

　　记者还走访了一家房产中介公司，该公司的经纪人向记者表示，购买二套房可“比照一套”：“现在很难做，就两家银行还能做首付两成，利率打七折了。不过要尽快办理，过了这几天恐怕也不行了。”对此，某业内人士解释说，“所谓‘比照’，就是按第一套房走，中介都打通了关系，银行审核的时候都能通过。” （任晓 赵晓路）

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