任志强：迪拜危机与中国房地产没法对比

　　任志强

　　许多人用迪拜的金融危机影射中国的房地产业，历史上也曾有许多人用日本1990年之后的泡沫破裂影射中国的房地产业，却根本不知道发展阶段、法律背景、制度体系上的差别，让两者之间根本不具备对比的基础条件。

　　迪拜的法律将本国居民的就业、住房、生活、教育、医疗、保障等与国际的、外资的市场用一道防火墙完全隔离了，房地产几乎是一个内外完全隔绝的市场，或是对本国居民进行严格保护的一边倒的市场。迪拜的防火墙，不但保证了国民不在这些赌博式的市场中因风险而受到重大损失，同时也让本国的经济在泡沫真的出现时受影响最低。

　　如同中国的金融体系没有在这次全球的金融危机中受到重大冲击是得益于中国尚未开放的资本市场和外汇市场一样，防火墙的作用是不可忽视的。不同的仅在于中国是用一种尚未开放的落后在保护自己，而迪拜是用更完善的保障与法律在做安全的防范。

　　如今迪拜已变成了国际的旅游、会议、会展、金融、商务等中心，也因此才有了世界最大或最多、最豪华的机场、航运、酒店、写字楼、别墅、商品服务等设施，或说世界最疯狂的房地产市场。

　　但迪拜则是在建立这种涉外房地产市场之前，先解决了内外有别的问题。

　　内是指迪拜的本地居民(如中国的户籍人口)，当地居民的总数仅占全部人口的30%左右，他们的就业优先于政府的工作部门，几乎不存在就业困难，政府工作岗位还时常不得不雇佣部分外籍人口。本地人在怀孕期间就享受政府的补贴；教育免费；出国深造的国家补贴；医疗全部免费；在迪拜之外的阿联酋七国之间也都免费；结婚，如果双方都是本地人初婚，国家也给婚礼、家具等补贴；本地人的住房或分或给地自建，银行贷款解决资金问题，不存在居住困难，也可以补贴购买商品房；本国人对外国人出租房屋有减免税；本国人在外资企业工作，工资必须高于同类外籍人，也不存在就业与收入困难。

　　早期法律不许外资独资，必须有本地人占50%左右的股份起担保作用，不投入资金，但必须得到不少于某一标准的固定分红(不参与经营、管理)，企业的盈亏也与固定分红无关。

　　本国人在迪拜基本被国家福利包围和保护了，而新兴的房地产市场基本处于专供外籍人投资生活的区域，不许本国人购买、居住，实行不同的法律管制。

　　这些新兴的房地产市场中，除土地的供给、开发由国家委托的机构(包括迪拜世界公司)进行，由国王将土地划拨或卖给这些机构，开发后卖给境外的投资者进行建设，再卖给境外的机构、居民，价格高低都与本国人无关。

　　因此，当迪拜出现债务危机时，谁看到有当地人的大量失业问题的报道吗？谁看到社会动乱，迪拜出现当地人对危机感到恐惧的报道吗？

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