面粉贵过面包 地王更改规划或成主流

　　广渠路15号欲增高

　　去年的6月30日，中化方兴（举3号牌者）用40.6亿元的天价拿下广渠路15号地，如今，面对巨大的成本压力，不得不通过更改规划来缓解。（资料图片）本报记者 王磊 摄

　　上周，广渠路15号地传出欲调整规划，把建筑限高拔高20米的消息，引来业内纷纷质疑。无独有偶，近日北京市规委网站再次挂出奥运村乡安立路西侧居住用地欲调整规划的公示，更改方式同样是不改变容积率的前提下，对建筑进行“拔高”。虽然该地块并非地王，但值此敏感时节，再度引发业内高度关注。

　　有业内人士称，2009年地王频出，土地市场再现“面粉贵过面包”现象，但今明两年，房价难以大幅上升，开发商成本压力巨大，因此，大部分地王可能都会申请更改规划。

　　地王欲增高谋厚利

　　2009年6月30日，经过近百轮竞价，中化集团下属的中化方兴投资管理（北京）有限公司以40.6亿元的高价力压SOHO中国、保利等对手，拿下广渠路15号地，楼面均价高达1.624万元/平方米，成为去年全国首块地王，从此拉开了2009年地王频现的土地市场高温序幕。

　　竞拍结束后，中化方兴代表曾表示地价不算太高，而且这个价格不应该从短期看，而要从长远来看。其魄力和大胆曾令业内各位大佬为之吃惊，但时隔半年后，中化方兴却向北京市规划委员会递交了更改规划的申请，提出要在建筑规模不变的前提下，将A4-1地块建筑控制高度由60米调整为80米，A4-10地块建筑控制高度由80米调整为100米；在用地面积不变的前提下，将A4-7体育公园用地与A4-8住宅混合公建用地的位置进行调整。

　　消息一经传出，立刻引发业内频频质疑，认为中化方兴此举严重破坏了竞拍公平性。一位曾经参与竞价的开发商甚至表示如果竞拍时规划是中化方兴调整后的样子，将会坚持到底，竞拍结果很可能会改变。

　　广渠路地王的质疑声尚未平息，北京市规委网站再次出现更改规划的申请。奥运村乡安立路西侧居住用地提出“由于用地东侧高压电缆线由临时变为永久，为了使规划建筑与高压电缆线保持合理距离，拟同意在容积率不变的情况下将建筑高度局部调整至80米，绿地率增加至35%”。去年9月7日，北京金力投资有限公司以13亿元竞得该地块时，折合楼面地价约14900元/平方米，仅略低于当时附近的二手房价格。

　　业内人士指出，开发商拿到土地后再申请更改规划，就是为了更有利于自身开发，获得更高的利润率。

　　虚假地价扰乱秩序

　　首块地王欲改规划的消息一经传出，立刻引发业内普遍质疑，纷纷指责中化方兴此举破坏市场公平秩序。甚至有网友组织万人签名，认为中化方兴更改规划将影响周边小区的采光，因此反对其更改规划。

　　阳光100副总裁范小冲认为，经过公开招拍挂的市场竞买后，竞得者寻求政府公关更改规划，这一行为严重违背市场秩序的公平原则，破坏了合约精神，而且变相哄抬了地价，并导致了不负责的地王现象频现，而且还影响了政府的公信力，甚至滋生腐败。

　　中国指数研究院近日推出的《2009年中国土地出让金年终大盘点》显示，去年中国土地出让金总额达1.5万亿元。其中，国内70个大中城市土地出让金共计10836亿元，同比2008年增加140%，比2007年增加49%。

　　土地出让金暴涨的同时，各地地价也纷纷创下新高，并大幅推高房价。

　　一位不愿透露姓名的业内人士指出这些数字并不能真正反映市场，因为“地价是假的”。他告诉记者，这些高价获得的土地相当一部分都会通过更改规划降低地价，而且通过跟政府讨价还价，很难痛快支付，地方政府获得的只是名义收入，实际收入大打折扣。同时因为名义地价上升，房价也水涨船高一涨再涨，反过来又进一步推高地价，形成房价地价大涨的趋势。“在这一过程中，获益最大的就是地王的获得者和不遵守市场公平原则的开发商，中小开发商和普通购房者成为最大的牺牲品。”

　　地王改规划是常态

　　据了解，从2006年、2007年频现地王以来，地王更改规划很常见，全国至少有半数以上的地王都调整过规划。

　　据上述业内人士分析，地王更改规划主要有增加容积率提高可售面积、增加高度改变产品性质、更改用地性质等方式，为了降低开发成本，还有地王跟地方政府协商更改付款方式，甚至索取地价回扣。“经过一番后期调整后，地王的价格非但不算昂贵，甚至低于市场价，因此，地王更改规划非常普遍。”

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者，要求改规划，其实是一个相当常见的事，虽然有些是合理的，但多数都可能涉及到企业为了赚取更多利润而与地方相关部门灰色交易的事。

　　据记者了解，仅以北京市场而言，2007年的大兴地王——北京金融街开发拿得的黄村孙河组团地块的容积率1.5、控高18米，调整为容积率2.1，控高30米。2007年的门头沟地王——由华润置地（武汉）发展有限公司竞得的门头沟新城冯村地区（一期）居住项目用地，也大幅调整了地块容积率。

　　2009年地王频出，土地市场再现“面粉贵过面包”现象，但今明两年，房价难以大幅上升，开发商成本压力巨大。记者采访的多位业内人士均表示，在房价上升预期不强的前提下，今年大部分2009年地王可能都会申请更改规划。（记者 鲁欢）

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