现在各地纷纷举行土地拍卖会，土地的出让走向公平、公开、公正。但在土地拍卖火热的背后，土地出让方式新旧体制并存、土地规划滞后、土地回收资金周转缓慢、房地产开发资质门槛不合理等问题，正困扰着稚嫩的土地市场。
土地出让方式新旧并存造成土地市场混乱
土地由政府储备后进行招标、拍卖和挂牌拍卖，是政府着力推行土地进入市场的运作方式。但目前土地出让方式仍是新旧并存，如青岛市仅在市区开始推行土地拍卖，市区外的五市三区的土地出让仍采取协议出让这种旧的方式。
土地储存、出让方式的不统一，容易造成土地市场混乱，使政府无法有效控制土地一级市场；影响市区土地价格；在协议出让的过程中容易产生腐败行为；在规划过程中各自为政，造成规划混乱。
据青岛市国土资源局的一位同志介绍，他曾在2000年5月拿着市政府的文件到某个区对一地块进行储备回收，但到了6月这个区却已经把此地卖给他人。
即便是在市区，土地的出让也并非都市场化操作。目前青岛市共储备了二三十块地，其中拍卖了17块。房地产开发商都说拍卖的地还占不到开发用地的十分之一。土地储备中心的同志说，不是我们不想拍卖，而是我们得不到更多的开发用地进行土地储备。各地举行的拍卖会能有几十家房地产开发商参加就不少了，但其他上百家开发商就都有地了？他们是怎么弄到地的？
土地规划滞后使土地开发商“越俎代庖”
青岛市土地储备中心的同志说，虽然《城市规划法》规定土地开发前必须进行规划，但现在的规划滞后，土地开发商在开发前需要制订出规划方案拿给规划局审批，本来是政府应该做的事却交给了土地开发商做。
专家提出，政府必须对城建规划制订好一个长久的规划，规划局应该主动规划，不应被动批条，土地部门出让土地要根据城市的规划方案执行。现在青岛市已经认识到规划的重要意义，城市的全面规划工作正在加紧进行。
青岛市土地储备中心准备探索实行土地与规划一起出让的新方式，即土地储备中心请专家对拟出让的土地，制订出一套完整的控制性规划和修建性规划，土地开发商想要拍得这块地必须连同这块地的规划一起购买。他们认为通过这种方式可以避免土地开发商不顾规划唯利是图的建筑行为。
土地回收资金运作捉襟见肘
现在青岛土地回收资金是土地储备中心通过向银行贷款解决，土地出让给土地开发商后所得的资金全部上缴财政，然后由财政核算后将成本返还给土地储备中心，这个过程最快也要半年。返还资金周期长，使土地储备中心需要向银行交纳大笔利息，现在青岛市土地储备中心已经贷款600多亿元，每天的利息就达十万元；而且继续回收土地急需大笔资金运作，土地储备的继续运作资金乏力。
据了解，杭州的做法是在土地出让时，土地开发商签两个合同：一个是土地出让合同，即开发商应付的土地出让金；一个是土地开发合同，由开发商拿出土地出让金的40－50％直接给土地储备中心，作为土地开发补偿费。这样，土地储备中心就可以利用土地开发补偿费继续土地储备运作。
房地产开发资质的怪圈
根据有关规定，房地产开发商必须手中有地才具备开发资质，拥有开发资质者才能参加土地拍卖等土地出让活动。而大批资金持有者一开始想投身房地产时是没有土地的，这样就形成了没有地的房地产开发商想买地，但没有地就不能参加土地买卖的怪圈。青岛市许多拥有开发资质的大开发商就四处搞地，然后再卖给众多没有开发资质的小开发商，自己坐收渔利。这就造成了房地产业层层剥皮，建筑质量得不到保证，有的不负责任的小开发商做完了一个劣质项目就溜，换个名字再继续做。
土地走向市场的过程就是土地储存、出让的过程，关于土地储备制度国家尚未有一个明确的法律法规，许多地方连这项制度还都没有引入，各地都存在着许多困惑、都在进行探索。青岛市土地储备中心副主任周铮说，土地储备是个新生事物，需要进一步完善。（孙浩）
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