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商品房“黑洞”有多大？ |
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2002年04月12日 |
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对大多数人来说，买房可以不只是梦想，却往往要花去多年甚至大半生的积蓄。 |
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然而钱投出去，就能高枕无忧地等着乔迁新居了吗？许多购房者都有这样的经历——善良美好的心愿在期盼后被重重地伤害了：没谱的面积，没准的承诺，还有霸道的物业公司...... |
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走近商品房，就意味着将要面对“黑洞”么？
没谱的面积 |
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专访 |
建设部住宅与房地产司副司长沈建忠
在面积的缩水和涨水上一般都在二三个平方米或四五个平方米之间。开发商是想好这种手段，不引起消费者过多的注意，然后积少成多，来损害消费者的权益，而且也是一些不法开发商惯用的手段。
中国消协法律与投诉事物部主任王前虎
缩水的这一部分面积，有很多消费者是不知道的。开发商又故意地隐瞒了真实情况，不去主动地告知，从而使开发商获得了这一部分不义之财。而这一部分不义之财又得来得相当轻松。如果每一户都会这种情况，那么开发商获得的不义之财，将是一个很大的数字。
建设部门采取了哪些措施？
这两年根据消费者在这方面投诉比较多，短斤缺两问题比较突出，应该说我们主部门，在这方面采取了很多措施，防止规范面积方面的短斤缺两。包括去年出来的《商品房销售管理办法》，包括最近刚刚出台的房屋面积计算的一个规定。这些实际上都是为了根本上解决短斤缺两的问题，对不法开发商来说出台这些东西以后，他再要在面积上做假，短斤缺两，他应该说是冒了很大的风险，他会受到法律的制裁。
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对于大多数人来说，买一套商品房往往花去半生的钱。因为商品房每平方米的价格少则几百元上千元，在一些大城市的黄金地带常常是几千甚至上万元。所以，如果商品房的面积打了折扣，消费者可能要承受巨大的损失。
谈麟1999年3月选择了东煌花园10号楼501单元一套123平米的房子，并且很快和东煌房地产开发公司签订了《商品房预售合同》。这个合同中的114.48平米的私有面积，就是我们通常所说的套内建设面积。谈麟交齐了25万元的房款，交房的日期却一拖再拖，到了当年12月5日，开发商才通知谈麟交房。而谈麟在新房看到的情景与开发商原来的介绍相距甚远，他悄悄请了一位建筑内行测量了套内建筑面积，结果让谈麟大吃一惊——差了8个平方米。
这不仅意味着谈麟多交了1万6千多元钱，而且直接影响了谈麟父女两家人的团聚。谈麟找到东煌房地产开发公司，结果对方一概不承认，并说面积出现差错的原因是测量的人不够专业。而当地房管局的测量结果私有面积是108.41平米。
对此东煌房地产开发公司副总经理陈祖华说，这是因为施工图要修改，计算人员也可能看错了指标。如果图纸改动了，并且通过规划部门的批准，面积减少也是情理之中的。但福州市规划局局长徐友滨告诉记者，设计图纸到目前为止还没有改变。那么原因该是出在公司内部人员的计算错误。记者在公司里四处打听当时项目的面积计算的负责人，但没有找到。开发商称，此人去年上半年去世了。
死无对证，可是6平米的面积是找不见了。这位负责人始终没有讲清楚房屋面积缩水的原因，可他们却是这样的态度：最终产权面积由产权部门核定以后，按照它的增减调整我们的销售金额。可谈麟不同意这个说法。既然有一个多还小补，还签个合同干什么？
客观地说，商品房预售合同面积与房屋建成后的实际面积，由于施工建筑的原因可能存在一定的误差。建筑部出台的《商品房销售管理办法》明确规定：误差在3％属于合理误差，超过3％的，买房人有权退房，而开发商应当承担违约责任。而谈麟买的这套商品房的预售合同面积与实际面积有6.08平米的误差，已经明显超过了合理误差面积。后来在福建省消协的调节下，东煌房地产开发公司答应再给谈麟重新调整一套建筑面积为153平米的商品房。他们也亲口答应，事先和开发商看了一下新房，并留下了新房的图纸。算了算竟少了18平方米！谈麟对东煌房地产开发公司彻底失望，他拒绝接受换房调节，走上了司法解决之路。经过一年多的艰难诉讼，谈麟纵终于等来了一审判决。东煌房地产开发公司退回谈麟的房款，并赔偿相关损失。但东煌房地产开发公司不服一审判决，同年8月向福州市中级人民法院提起上诉。与此同时，他们通过种种渠道，私下找了谈麟。过去一直高高在对谈麟林冷眼相对的东煌房产，为什么这次却对谈麟明里打官司，暗中搞妥协呢？记者在对东煌花园小区住户的采访中发现，很多人反映当时面积差了很多，多算了很多，也有的至今还没有搞清楚。 |
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其实近年来象谈麟这样与防房地产公司因房屋面积产生的纠纷也屡见不鲜。据中国消费者协会初步统计，面积纠纷的投诉率目前已经排到房地产行业的第三位。但事例各不相同，但纠其原因而言，不过于面积缩水和面积涨水。
由于房屋的面积测量已经需要了非常专业的知识，所以在面积上做手脚已经成为不法房地产商欺诈的一个主要方式。根据中国消费者协会的统计：目前国内各项房地产投诉中，关于面积的欺诈投诉高达10％。除了我们节目中说的这种面积缩水的情况，有的开发商还利用加大房屋面积的方式，让消费者补交房款，从而增加销售利润。
没准的承诺 |
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人们常说，安居才能乐业。近几年，商品房市场不断升温，大大小小的楼盘不断出现，人们有了更多地选择，许多人圆了自己的住房梦。但是，与此同时也有一些购房者发现，当自己好不容易攒够了钱，如何才能选购上一套理想的住宅，成为更让他们头疼的事儿。深圳市山水居的住户就是这样。
位于深圳市梅林路的山水居，是由深圳市正瑞投资发展有限公司负责开发的一处住宅小区。2000年初，深圳几家主要报纸刊出了山水居楼盘的销售广告。由于宣传中的小区环境优美，价格优惠，山水居在短时间内，吸引了众多购房者的注意。
业主说，它曾经提供了一个宣传手册，叫山水居住的“完美居家计划”，把我们生活的方方面面都想到了，我们相信它既然想到了，那就去做，那就是一个行动的问题了。 从2000年5月开始，不少消费者和开发商签订了预售房合同。按照合同要求，开发商交房的最后期限是2001年3月1日。让山水居的业主高兴的是，开发商十分守约，2月26日，他们接到了入住通知，可后来他们被告知并不能进去住，因为还没有正式完工。这和最初的合同约定有了出入，业主无法验收。直到入住一年后，山水居仍然迟迟拿不到竣工验收证书，当部分业主就延迟交房向正瑞公司讨要说法的时候，开发商却早有准备。
深圳市正瑞投资有限公司办公室主任田汉华说，业主已经住进去了！又不是我骗你过来住的，你钥匙领了，也入住了。
开发商仓促交房的真实用意到底是什么？知情人告诉我们，按照深圳市的有关规定，如果超过两个月之内就可以自由退房，当时为了逃避这一条，就开始把这个房子进行非法入伙了。 原来，开发商预料到了延期交房的危险，马上采取象征性的交房来推卸责任，山水居的业主还没明白过来，就发现自己已经上了当。但这还只是开头，业主很快发现，真实的小区和开发商当初的宣传大相径庭。
尽管这位田主任矢口否认，我们通过比对，还是能清楚的找到答案。根据平面规划图上小区楼群的分布，早已存在的工厂就座落宣传画册上绿地的位置。当初，为了增强小区的吸引力，精益求精的开发商在制作、宣传画册时可没少费工夫。 据这位知情人透露，在模型和各种楼书上都把工厂的这块地作为了绿地跟假山进行绿化，实际上这是不可能的，到现在我们还可以看到这个工厂。依山傍水的美丽园林，原来只是开发商创造的海市蜃楼，那楼书上隆重推出的另一特色——完美居家计划竟也是一个影子也没有。 开发商解释说，当时宣传广告中的“山水居内”范围包括周边的地区，他也承认在宣传中肯定是有夸大的，能够刺激消费，刺激购房。
这样的广告夸大，使山水居的入住率高达95％，给正瑞公司带来了丰厚的利润，唯一受害的只有山水居的住户们。其实，当年众多业主之所以选择山水居，除了这些令人心动的广告，还因为当初开发商专门提供了预售许可证的复印件，从而，最终取得了购房者的信任，签定了预售房合同。
为了保证广大消费者的利益，我国实行商品房预售许可制度。业主万万没有想到山水居开发商不仅在宣传画册上耍了花招儿，连这种应该由主管部门颁发的许可证他们也做了手脚。开发商否认他们曾展示过预售证，也不承认在预售证领取之前，签订过合同。但在山水居业主的手中，我们看到的这些收款收据似乎可以证明，在取得预售证之前，开发商不但填过预售合同，还收取过合同公证费。知情人说，这些都是伪造的，是为了提前收大家的钱。刚开始销售的时候，这个楼还是块工业用地，只有一个孤零零的售楼部，连一个桩都没有打一根，这个情况下就开始销售，当时已经收了几百万块钱了，每个房地产发展商来说，违规情况可能会有，但是不会这么集中，不会说一直从开始到后来。就是说他把所有能用的骗局全部用上了。但是到最后无论如何吃亏的都是消费者。
中国消费者协会统计表明，近几年，我们国家有关房地产纠纷的投诉不断派生。其中，对广告虚假和开发商承诺不兑现的投诉占到总量的20％。这里除了是因为消费者缺乏应有的辨别能力以外，更重要的还在于有关的法律法规处罚力度太小，而同时也与一些地方相关部门的查处不严有关。购房者花上十几万、几十万甚至一生的积蓄购买房子，很多正是看重了开发商美好的承诺。然而，一些开发商却通过多种手段违背自己的承诺，欺骗消费者，千方百计赚取昧心钱，这样的行为在损害消费者利益的同时，也将影响到房地产市场的健康发展，而开发商最终也将尝到自己种下的苦果。
霸道的物业公司 |
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专访 |
建设部住宅与房地产司司长谢家谨
大量的住宅小区，都是由房产开发公司兴建的。那么在建设的阶段，它可能就已经确定了，由它下属的物业管理公司来管。实际上开发公司和物业管理公司是一种父子关系。由于它们直接的父子关系，就造成了物业管理公司，在前期介入的过程当中，它还是只有听开发商的。
物业管理条例它主要是规范物业管理所涉及到的各方主体的法律地位、法律关系和各方的权、责、利。这里面涉及到开发商，开发商交下的物业必须是合格的，特别要强调接管和验收阶段。物业管理公司承担了后续的物业管理，就要帮所有的业主把好验收和接管关。那么，在接管验收的过程当中，有任何出现的问题、质量问题、配套问题和其它与原来承诺不符的问题，物业管理公司在它的职权范围内，它应该代业主出面来和开发商进行协调沟通。使得这些问题，能够更好地得到解决。
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买了商品房搬进了小区的人通常称为业主。为了保护小区的环境，管理好小区的公共设施，并且提供给业主各项配套服务，小区还需要一个管家，也就是物业管理公司。小区的物业管理公司本来是为业主服务的，但是近一段时间以来，北京、上海等城市却就相继发生了物业公司的人员殴打业主的荒唐事。管家竟然变成了殴打业主的打手，这到底是怎么回事呢？
去年9月20号上海雅士居小区里，几名业主被房产公司经理、物业公司经理及保安人员殴打。在整个追打过程中，三名业主都不同程度的受伤。其中一人右手大拇指粉碎性骨折，一根肋骨骨折。上海市公安局松江分局局长陈明军说，我觉得非常气愤，因为整个物业管理和业主矛盾，冲突到这么个程度，而且这么厉害，确确实实这些人的行为，这些人造成的后果，已经构成刑事处罚，所以当时就决定把这些人全部刑事拘留起来。
这几名业主究竟为什么被打？事情还要从开发商延期交房说起。位于上海市松江雅士居小区是1996年由上海莘迪房地产公司开发建设的。 1998年3月正当购房者欢天喜地的准备搬进新居时，却被开发商告知房屋要延期交付。
没有按期住上房，这下可坑苦那些早已做到打算的业主，以前有房的房屋主或租或卖，没房的就只好付租金租房子住，损失就这样落到了买房者的身上。于是业主们拿起了先前与开发商签订的合同，向开发商索要违约金，没想到本来是合情合理的事，开发商却耍赖拒绝赔付。业主们只好用法律的手段来解决问题，但这一告却使自己陷入了危险与麻烦之中。
大额的赔付让开发商叶国梁着了急，怎么才能保住自己腰包里的钱。他认为还得从业主身上想办法，于是他找来了自己的亲弟弟，物业公司经理叶国元。 叶国元怎么配合房产公司的呢？小区32号业主洪波便是叶氏兄弟盯上的一个对象。洪波于98年9月购买了一栋别墅，其价值9万元的花园。从洪波提供的房款结帐单上，我们清楚的看到洪波的所有款项早已向开发商结清，但开发商却硬说洪波的9万元花园款没有付。 洪波自然不肯给钱，叶国元便开始给洪波找起了别扭。2000年10月数名物业公司保安将洪波扣留在小区门卫室长达1小时之久。
原来向洪波要钱并不是根本目的，最主要的是想要逼迫洪波撤诉。与洪波有着类似遭遇的还有193号业主张曼曼夫妇以及小区内其他一些业主。
据了解，物业公司采取放高音喇叭，晚上打大光灯，汽车轮胎放气，不让业主进出小区大门或者乘我们小区班车上下班等等手段，逐渐越来越离谱。在一份物业公司发给业主的催款通知单上竟然滑稽地写到“由于您的卑劣行径，导致了我公司的经营连续亏损，您是我公司全体职工的仇人，是本小区不受欢迎的人，我们将不会给您提供任何业务和保安服务。由于您不享有本小区的服务，请你自带保镖。”
一些业主深有感触地说，好象我们进入了雅士居小区，就好像以前进了敌战区一样。物业公司这些做法就连自己公司的职工也看不下去。 同时，物业公司对房产公司的指令执行得不折不扣，而对自己的分内事却视而不见。一些业主反映，当时小区的杂草长得有一人多高，垃圾要每隔15天、20天才清理一次。
物业公司的行为让小区的业主们再也坐不住了，他们开始向有关部门反映情况，并且并且准备向新闻媒体诉说他们的遭遇。 去年9月20号，当几名业主正在接受上海东方电视台记者采访时，遭到了叶国梁、叶国元及保安人员的阻拦，于是便出现了物业公司的人员殴打业主的荒唐事。
据中国消费者协会对接到投诉进行了分析，发现目前业主与物业公司之间的纠纷主要集中在四个方面：第一，物业公司只收费不服务；第二，物业公司乱收费；第三，物业公司对业主实行野蛮管理；第四，物业公司收费高。
本应为业主提供服务物业公司，收了钱却不尽自己应尽的职责。并且房产公司与业主发生经济纠纷以后，不但不出面进行调解，反而站到了房产开发商一边，在小区里肆无忌惮地殴打业主。这使得小区的业主们不得不面对来自开发商物业公司的双重压力。
目前这种由房地产开商委托给自己下属企业来承担小区物业管理的形式，已经占到整体的1／3以上。为了进一步规范物业公司中出现的种种问题，物业公司与房产开发要分业经营，已成为今后的发展方向。与此同时，今年下半年有望下发的物业管理条例也在加紧论证和修改当中。
2002年3月29号上海市松江区人民法院对叶国元及保安队长曹连心三人作出一审判决，叶国梁、叶国元因犯寻衅滋事罪被分别判处有期徒刑1年，曹连心因犯寻衅滋事罪被判有期徒刑7个月。
雅士居小区终于平静了下来，去年10月在业主们精心的挑选下，他们为自己选择了一个新的管家。
物业管理公司是业主买方入住以后打交道最多的部门，他们的服务质量直接影响到住户的居住质量。那么，物业管理公司的职责究竟是什么，他们的权限究竟有多大？这么多围绕物业公司所产生的纠纷该如何解决？随着商品房市场的进一步发展，物业管理将会越来越发达，加强对物业管理公司的监督，明确其地位和责任是房地产市场规范发展的迫切要求。商品房市场作为一个新兴的市场，它满足了消费者的住房要求，也促进了经济的发展。而与此同时，这个市场也的确出现了种种不规范的现象，所以我们必须要对这些问题进行有效的治理和规范。只有这样才能促进我们房地产市场的健康发展。 |
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