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地产新政能否扭转房市颓势 "救市"政策难"救量"

CCTV.com 2008年10月16日 08:40 进入复兴论坛来源：综合

CFP图片

　　今年下半年以来，西安、长沙、重庆、南京、杭州等地方政府相继推出了包括购房入户、减税、购房补贴等在内的“地产新政”，以期扭转房地产市场的颓势，提振持续低迷的成交量。

　　地方政府的举措得到了开发商和部分急于购房者的支持，但也遭到了不少业内专家的质疑。支持者称，救市新政有利于稳定市场，使中国经济避免更大的下滑风险；反对者则表示，新政的推出只会延长购房人的观望期，不利于地产泡沫的挤压，助推了行业风险。

　　不过，接受采访的业内专家认为，在宏观经济减速和资产价格下行的趋势下，这些“救市”措施在短期内很难改变房地产市场下滑的成交量，其实际作用并不会太大。房地产市场的整体低迷和调整，并不会因为个别城市的救市措施而扭转。

　　反对者：延长观望期助推地产风险

　　目前各地方政府出台的救市政策均包括降低房产交易流转税、降低公积金贷款首付比例、放宽土地出让金的支付期限和开竣工时限等内容，有些城市甚至拿财政直接补贴购房人。对此，反对救市的专家认为，这些措施将延长市场的观望期，并有可能助推房地产市场的风险。

　　社科院金融研究所研究员易宪容认为，国内房地产市场价格过高、居民住房购买力减弱是去年来“持币观望”、成交量低迷局面出现的主要原因。只有房价调整才能刺激不同支付能力的居民陆续进入，陆续释放真实需求，提振成交量。但是地方政府的救市政策，有可能使资金告急的房地产开发商继续“硬撑”，这非但不利于提高成交量，并有可能将高房价的风险进一步向金融体系转移。

　　一位地产业界的资深人士指出，目前，房价下行趋势已经形成，地方政府出台的救市政策，不利于挤压房地产泡沫，释放和化解风险。

　　对于直接给购房人财政补贴的做法，有业内人士认为，拿全体纳税人的钱补贴个人完全不合理。同时，对购房人而言，可能也没有实质性的好处。

　　以长沙为例，当地政府给符合购买经济适用房条件的居民补贴5至8万元，首批1000套房源要求限期限区购买，价格为每平方米3500元，但这些房源大多远离中心城区并价格虚高，如果价格下调20%至30%，购房人即使拿了补贴也得不偿失。因此，地方政府推出所谓的补助或优惠政策，不仅不能改变观望的心理预期，反而会加剧僵持局面，推高地产风险。

　　上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭也指出，在购房者预期房价仍有下跌空间时，种种救市政策无助于楼市回归理性。只有当价格调整到位时，国家针对房地产的政策松动才可能有效。

　　据不完全统计，迄今为止，已有十余个二、三线城市出台了刺激当地房地产市场发展的政策。但是，救市举措提振销售的效果并不明显。

　　光大证券一份研究报告显示，出于地方财政收入及稳定市场和金融安全的考虑，多个城市出台了托市政策。但这些政策对激发需求的作用远不如开发商降价来得直接。因此，在购房者预期房价仍有下降空间的情况下，这些政策很难发挥预想的效果。

　　支持者：稳定市场期待政策放松

　　对于支持救市的专家而言，地方政府的救市措施是一种政策信号，有利于稳定市场信心，改变购房人的心理预期，他们同时期待中央层面放松对房地产业的调控。

　　早在今年7月份，全国工商联房地产商会会长聂梅生及中国房地产业协会副会长朱中一就曾经在其提交的救市建议中提出，将调控的权力下放至地方政府，由各地因地制宜、分别决策。

　　聂梅生认为，目前房地产处于“弱市”的形势已十分明了，因此，“去年为了急控楼市狂飙而出台的政策应当有所改变，其中最重要的是二手房的税费以及土地增值税等具体的征税比例削减”。

　　业内专家分析，我国现行的房地产交易环节税负过重，降低税率可以减轻消费者在购房过程中的负担，有利于提升购买力，对房地产业而言，是另一种形式的松绑。

　　朱中一表示，房地产业在中国经济中占有举足轻重的地位，应在保持稳定的目标下，适时适度微调一些调控措施。现在的政策大都是在2004-2007年房价上涨过快的背景下出台的。目前形势变了，应该有针对性地调整。他建议支持自住性、改善性需求，保持房地产、特别是住宅的合理投资规模，保持市场信心，防止房地产市场大落。

　　目前，救市论者还建议取消对二套房的限制、延长个人房贷偿还期限等。银河证券金融业高级研究员张曦表示，如果政策支持居民购房，将对房地产业产生支撑作用，也意味着对房地产业的政策调控可能转向。

　　市场人士指出，房地产市场的下滑，加剧了人们对经济下滑趋势的担忧。如果中国不能有效刺激内需，加上出口和固定资产投资大幅下滑，中国经济将面临更大的下滑风险。

　　土地财政陷入尴尬境地

　　地方政府“四箭齐发”救楼市

　　□本报记者李良上海报道

　　眼看着楼市成交节节下滑，地方政府坐不住了。前段时间，许多二三线城市地方政府纷纷出台政策，意欲破除楼市当前面临的困境，昨日，杭州和上海也加入了救市队伍。提供补贴、准许落户、放宽公积金贷款以及给开发商松绑成为地方政府救市的四项主力政策。但从具体效果看，这些政策叫好不叫座，开发商满心欢喜迎来的依然是市场的冷遇。

　　土地财政催生救市政策

　　此轮救市风潮始于西安。今年9月，西安政府决定向购房者拨发财政补贴，引起社会广泛质疑，但也让更多的地方政府“开窍”。于是各种更诱人的政策纷纷出台。

　　总体来看，此轮救市风潮中地方政府主要推出四方面的政策：首先是向购房者提供补贴，这一措施被地方政府普遍采用。西安从财政中拨付补贴款，福州、重庆等地则采取减免契税等税收手段。其次，杭州等城市推出买房落户口新政，这对意欲落户的外地人而言具有相当诱惑力。再次，放宽公积金贷款幅度，这可能刺激部分购房需求，被开发商视为资金面向楼市开闸的象征。最后，开发商也在此轮救市潮中获得了延迟土地支付款、放宽预售期、减免税费等政策支持。

　　有专家指出，地方政府出台救市政策“醉翁之意不在酒”，救市的表象背后，是地方政府对土地财政的渴求。由于成交量下滑，开发商对于储备土地愈发谨慎，土地流拍现象时有发生，这令十分依赖土地财政的地方政府极度不安。救市政策的“令牌”几乎倾囊而出则表明，地方政府希望能毕其功于一役，通过政策筑起防护墙扭转楼市下滑趋势。