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富力、保利两大地产巨头表示:明年年底楼价触底

CCTV.com 2008年11月25日 10:17 进入复兴论坛来源：广州日报

　　不一样的2008年，不一样的中国楼市。房价从一天一高价到全国普降，作为楼市主导的开发商，他们面临怎样的问题，又将如何寻求自救？日前，在珠江新城富力中心54层上空，向来低调的富力地产联席董事长、总裁张力，保利房地产(集团)股份有限公司董事总经理宋广菊女士接受了记者的专访。

　　两大房地产巨头表示，2009年将是更为困难的一年，明年、甚至后年都是房地产企业的调整期，明年底楼价将到底并站稳。为能有更充裕的资金，富力将发行60亿元的公司债，估计明年上半年可以发行完毕。

　　银根紧缩计划发行60亿元债券

　　资金紧张是目前众多开发商目前面临的最大问题。在珠江新城，富力有15个项目，富力中心、富力丽思卡尔顿酒店、富力君悦大酒店等等，涉及世界顶级酒店、大型甲级写字楼、酒店公寓、购物中心等多种业态。曾经以盘活旧厂房起家的富力，前两年大举进入商业地产，在房地产市场低迷的现在，这一点被业内称为是富力资金链紧张的关键原因。富力2008年的中报显示，富力仅一年到期的短期贷款达80.73亿元，长期贷款达到了125.16亿元，此外还有88亿元的土地出让金未付，下半年需要付38亿元，以及建筑费20亿元。

　　对于资金链紧张，张力并不讳言。他表示，这不仅仅是一个公司的问题，也是整个行业的问题。但是资金链紧张并非外界所传的大举进军商业地产。资金链紧张主要是公司前两年高速度发展，大量买地，导致银行借贷较大。今年银根紧缩，带来了连锁反应。为此，公司董事会已经计划发行60亿元的公司债，估计明年上半年可以发行完毕。

　　回笼资金：加快卖楼出售物业

　　在解决资金链紧张的办法中，最主要的一招是加快卖楼，尽快回笼资金；同时取得银行的信任，争取贷款。

　　此外，富力还准备将一些好的物业进行出售，出售比例在1/3左右。而保利房地产(集团)股份有限公司董事总经理宋广菊认为，现在开发商的资金来源主要集中在三个途径：一是上市公司从资本市场上筹集，二是向银行贷款，三是靠销售回款。“我们将进一步做好计划，减少开工规模，做到以销定产。”

　　调低销售预期：下调20%左右

　　“整体的销售比起去年制定的计划不是很理想，原来计划是200多亿元(240亿元)，现在来说只是靠近200亿元，下滑了大约20%。”张力表示。

　　销售业绩的降低在业界已经是不争的事实。保利房地产(集团)股份有限公司董事总经理宋广菊表示：受到外围经济环境的影响，保利也受到了一定的影响，对年初制定的各项经济指标进行了20%左右的调整。

　　相比去年“楼价已下跌25%~30%”

　　年末，“万科”领头开始了大规模的全国降价行动，房价还会继续下降吗？张力表示，相比去年，各个大城市的楼价已经下跌了25%~30%，价格的下降空间已经不大。“明年相对会平稳一些。”他主张稳步下调，不要大幅下跌，因为“降价对市场并不好，谁也不敢去要一个买了就贬值的房子。”

　　宋广菊表示：其实现在楼市消费还是个信心问题，明年应该有个回暖的过程，“我觉得，明年的楼市价格应该达到底部并能够站稳。”

　　慎过冬：缩减开工面积主动瘦身

　　对于2009年，张力表示自己既不悲观，也不乐观。“明年的房地产行业应该和现在的情况差不多，变化不会太大。富力将根据今年的销售情况，采取‘以销定产’的方式，将销售目标下降25%左右，尽量做到更加均匀一些。”

　　“谁也没有料到金融海啸的影响会这么大。”张力表示，如果自身的调整，而没有世界的金融海啸，房地产行业要恢复元气应该没那么难。在房地产行业，前几年的扩张30%都是非常低的，特别是2006年以后，几乎是每年翻一番。从2000年开始计算的话，房地产行业的年均增长速度在60%左右，大家都是疯狂地买地和扩张。但是今年之后，行业变得理性起来了。比如拍地，大家都非常谨慎，除非是地段特别好，或者是特别便宜的，一般的地产商都轻易不拿地。而政府推地的节奏也放缓了。“这种情况估计明年还会继续存在，快则到明年底，慢则两三年，才能有所改观。”

　　“以后公司的速度(业绩增长)会控制在10%~15%左右，买地、开工还有销售都会控制得比较好。”

　　楼市的冬天会比2008年的冬天更长，为了度过这个冬天，张力表示富力内部已经出现了裁员现象，而之前一直是增员，“明年或者是后面，都将是企业的调整期，主要是提高企业的内部管理，进行成本控制。”

　　与此同时，今冬明春将大量减少开工面积。因为现在大家手头上的存货比较多，房屋空置率正在上升，“至少要将手中的存货消化掉。”张力透露，明年年底开工面积将比今年减少30%~40%，总共减少150万平方米左右。

　　要政策：呼吁提高收入减免税收

　　任何经济危机实际上就是心理危机，信心比黄金更为重要。那么信心从哪里来？“主要是从政策上来，而且地方政府大有可为。”宋广菊表示。

　　宋广菊认为，广州在支持房地产发展的时候曾经有过很好的经验和措施，比如允许土地分证，分期付款等，可以方便开发商的融资，减缓房地产商的压力。第二，过去房地产市场过热时候采取的限制消费的措施，比如对二手房交易税费、改善型住房的税费政策等等，应该尽快取消，因为现在的市场已经不是过热而是“过冷”。第三是70/90政策等行政手段，一刀切的做法并不是很合适。第四是税收预增政策，在当前利润很薄、前景不明朗的情况下，对房地产的所得税和增值税预售制度能否取消。

　　而张力则呼吁银行对开发商的贷款能够放松一点。在当前需要刺激消费扩大内需以拉动经济的背景下，最快的手法是提高收入和减免税收。

　　他指出，只有等老百姓手上有钱了，才能够增加消费，才能够有钱买房，而买房是所有消费项目中最大的一笔支出。

　　这段时间，“马上开征燃油税”成为媒体和民众关注的焦点。越来越多的迹象表明，即将开征的燃油税，可能不是人们之前所想象、所期待的燃油税。综合近日各媒体的报道，有以下两点已基本明确：一是燃油税即将开征，用以替代养路费等六项收费，而备受人们关注的过路费、过桥费并不会因此取消；二是通过加油站收取燃油税，税率将在油价的30%至50%之间。

　　这样的燃油税改革方案，显然与民众的预期相距甚远，充其量只能算作“半调子”燃油税改革。当然，客观地说，期待燃油税改革一步到位，一下子取消包括高速公路收费在内的所有路桥费，在目前的中国确实有难度甚至不现实，而即使燃油税仅仅替代养路费，也是有积极意义的，将能在一定程度上体现“多占路、多用油、多交钱”的税改目标。

　　既然有关方面执意不将燃油税改革“进行到底”，那么现在最值得我们关注的，便是燃油税的税率如何确定，30%至50%的税率是否正当合理？

　　近来不少人士谈及国外的燃油税率，比较低的如美国为30%，比较高的如日本达120%。言下之意，我国的燃油税率若确定在30%至50%之间，算是很为老百姓着想了。这种论调，纯属赤??地糊弄人。美国、日本等国的燃油税，几乎是政府面向车辆征收的唯一税费，车主除了缴纳燃油税，不再交过路费、过桥费，更不知“养路费”为何物，甚至时时能享受到政府免费提供的路边停车位。而我们呢？燃油税仅仅取代了原本就不伦不类的养路费而已！可对大多数车主来说，每年支付的路桥费远多于养路费，养路费只是个小头。这种“小半调子”燃油税，其税率根本没有资格与国际接轨。

　　“多占路、多用油、多交钱”的税改目标，换种说法就是“少占路、少用油、少交钱”。普遍而言，那些主要用作上下班代步工具的私家车，就是占路较少、用油较少的车辆。我们不妨算一笔账：一辆每年行驶约2万公里、每百公里耗油约8升的私家小客车，一年耗油量约为1600升，按每升油价5元、燃油税率30%、每升缴税1.5元（总油价每升6.5元）计算，这辆车每年需缴燃油税约为2400元，而这辆车现在每年所缴养路费是多少呢？可能只有1440元（每月120元）甚至更低――这哪里是燃油税取代养路费！“少占路、少用油”的私家车都要比过去多交钱，那些“多占路、多用油”的车辆更不用说了，车主的总体（平均）负担将会因燃油税改而变得更加沉重。

　　如果燃油税改革以政府获取更大利益而告终，如果嚷嚷了十多年的“费改税”实际变成了“费加税”，无疑会有损相关部门的形象，也无法让老百姓满意。