□中投证券 李少明 万丽
在4月份销售数据同比亦出现明显增长后,万科A(000002)09年1-4月的销售量已经超出08年全年的1/3。伴随着房地产市场持续回暖,公司全年业绩超预期的概率正在增大。我们认为,销售数据向好,楼市消费预期的改变有望提升流通性好的万科的估值,给予其“强烈推荐”评级。
万科A日前公布了09年4月的销售数据。公司在4月份实现销售面积59.5万平方米,销售金额52.7亿元,虽环比分别下降了18%和14%,但同比增幅显著,达23.7%和22.0%;4月份销售均价为8857元/平方米,同比下降1.2%,环比上升4.2%,同比下降幅度收窄,有企稳迹象。1-4月份,公司累计实现销售面积212万平米,销售金额174.9亿元,同比增长30%和21%;销售均价为8250元/平方米,同比下降6.9%。
公司今年前四月的累计销售量和销售额已经超出08年全年的1/3。其中,销售面积占08年全年销售面积的比例为38%,销售金额占到08年全年销售金额的37%。根据以往经验,全国房地产销售上下半年占比分别为40%和60%,公司1-4月完成上述销售超出预期,同时也大大增加了全年业绩超预期的可能。
年初以来,房地产市场持续回暖,公司销售增速略低于市场,我们认为主要有两点原因:一方面,08年基数较高。由于准确判断了市场方向,公司在08年一季度率先降价,销售面积和金额同比分别增长了67%和103%,远超当时市场的整体水平。另一方面,控制库存致使可售项目偏少。从08年中期开始,公司就采取了较为谨慎的策略,“量出为入”,在市场低迷的08年库存控制较好,但在市场大幅回暖后,公司也面临可售项目偏少的局面。公司在3、4月份没有推出任何新的项目。
但随着楼市的好转,公司可能提高新开工计划;公司财务稳健,偿债压力较小,一季度销售回暖加速现金回笼,在获取新项目上具有明显的资金优势,可望在今后增加新的项目储备。公司09年1季报中表示,“将结合市场形势,考虑对开工计划作出调整,并将在中期报告中进行披露”。公司08年的新开工面积为523万平,比07年下降32.6%,而09年计划新开工403万平,比08年的实际水平下降23%。从目前去库存化的进展来判断,公司可能提高新开工计划。公司08年新增权益建筑面积465万平米,84.5%通过收购或合作取得。08年新增项目的楼面地价较07年下降44%,年末权益建筑面积为1793万平方米。09年1季度净负债率24.5%,账面现金269.2亿,短期借款和一年内到期的长期借款187.3亿元,短期偿付压力不大,财务状况安全稳健,为获取新项目打下良好基础。
主要城市楼市成交面积1-4月同比环比均出现增长,5月份仍有望保持环比增长,并且套均成交面积呈回升态势,改善性需求有望跟进。主要城市去库存化加速,楼市复苏有望逆转住房消费预期。我们认为,行业出清库存加快,数据趋势向好,楼市消费预期的改变有望提升流通性好的万科的估值。预计公司2009和2010年的EPS分别为0.58元和0.75元,未来6-12月目标价14.5元,给予其“强烈推荐”的投资评级。
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责编:谷立亚