万科：行业拐点踢老大出局

　　在刚刚过去的2008年，《福布斯》“亚洲最优50大上市公司”评选中，万科入选榜单。然而时隔不到半年，《投资者报》根据盈利能力、行业地位和现金分红情况三大评判标准，将万科A(000002.SZ)剔除在“投资者报50”样本公司之外。

　　这种反差，或许难以让人相信。然而，事实就是事实，就像全球汽车老大通用汽车公司申请破产保护一样。

　　行业拐点万科负增长

　　2008年的中国房地产市场，经历了10年房产牛市以来的首次全国性调整。全年商品房销售额10余年来的首次下滑。

　　国家统计局数据显示，相比2007年，2008年的销售额下降了18.7％；均价也出现了明显的拐点，由急剧上升转为下跌，2008年的全国商品房均价比2007年下降了0.2％，而2007年的均价比2006年上升14.9％。

　　万科总部所在的深圳，更是经历了一场过山车似的深刻调整，从2007年10月开始，房价跌幅超过40％，日成交量甚至低迷至零套。2008年，整个东部地区和一线大城市，都步深圳后尘，出现明显调整的态势，万科重点关注的14个城市，成交面积萎缩普遍在50％上下。

　　这个时候，中国老百姓都知道，把兜着的钱拿去炒房的时期变为“望房生叹”的时期。在2008年这个非常时期，作为全国最大品牌的万科，更是首当其冲经受了一系列打击。

　　从1992年至2007年，万科上市16年来，净利润从未下降过，年均复合增长率高达33％，但是2008年，万科的净利润相比2007年下降了16. 7％，从48.4亿元下降至40.3 亿元，也由此终结上市16年的净利润持续增长，并首度出现负增长。

　　暴利行业追逐“微利竞争”

　　遭遇“净利润拐点”的万科恐怕也不得不承认在走下坡路了。但万科似乎早有准备，为了早日走出房地产行业的低谷，增加盈利，万科寄希望于拿到低价地，期望于2008年行业调整中趁机低价并购。

　　早在2007年8月，万科为“并购”筹措百亿资金做出公开增发，然而这一举措，变成了众多股东的伤痛，所投100亿资金的年股息回报率不如银行活期年利率，成了股东大会的尖锐问题，连王石也表示：“这个资金回报，是感到惭愧的。”

　　而万科的并购梦，随着政府对房地产行业的政策支持陆续出台而成了泡影。在2008年四季度以来政府给予房地产行业各项政策支持，众多开发商获得喘息的机会，万科的并购战鼓刚刚敲响，就草草收场，低价大规模获取土地的目标远未实现。万科总经理郁亮在2008年度股东大会上也承认，一年只买了460万平方米的土地，还不够一年销量。2009年5月，万科终于回归“招拍挂”拿地方式，拿下无锡和佛山两幅地块，也表明并购梦结束。

　　另一方面，万科为“并购”造势的“拐点论”，则似乎有一点“偷鸡不成反蚀把米”的味道。早在2007年6月，王石就公开抛出房价已出现泡沫一说，在2007年12月，王石的“拐点论”震撼整个中国的楼市，而万科也在2008年初，挑起了降价风潮。只是，降价引发的是一系列老业主的退房纠纷、市场对万科住宅质量的质疑，以及行业对万科的孤立，给万科带来无尽的手忙脚乱的应对，万科的品牌形象受到前所未有的冲击。

　　表现在实际的利益上，则是毛利的下降。2008 年万科结算毛利率较2007 年下降2.47 个百分点，2009年1季度，万科毛利率则从2008 年底的27.94％下滑至23.33％，创2004 年以来的最低毛利率。此时的万科，真是左右不逢源。

　　在降价引发低毛利的情况下，股东开始关注万科是否该转向高毛利的高档住宅。只是，万科仍然表示：未来一段时期，公司仍然会坚持以普通住宅为主的经营模式。

　　如果真如此，看来万科是真的要向制造业学习，主动走向如家电行业一样的“微利竞争”了。就像万科的标杆——美国房地产企业帕尔迪公司一样。帕尔迪的销售利润率在6％~8％之间。

　　或许，当一个企业发展到一定规模，总是会遇到越来越难以超越的瓶颈。帕尔迪公司正在经历这种磨难，帕尔迪公司曾经保持了连续56年的盈利纪录，并在2005年创出净利润15亿美元的最好成绩，但是从2006年到2008年，帕尔迪从辉煌走向巨亏。2006年，帕尔迪净利润下降54％；2007年，帕尔迪开始亏损，净利润为-22.6亿美元；2008年，净亏损达到14.7亿美元。

　　尽管万科不是帕尔迪，但是，在世界经济危机的时期，坚持以普通住宅为主的经营模式，就一定能增加销售利润，恐怕还值得商榷。

　　2009年以来，投资人和消费者的乐观情绪有所提升。

　　仲量联行指出，中国政府所推出的刺激内需及经济增长的措施在2009年第一季度初见成效。而万科也在2009年一季度，根据最新市场情况，对2008年末计提了跌价准备的南京金域缇香项目的部分跌价准备进行了转回，增加一季度净利润1051万元。如果房地产市场进一步回暖，万科计提的13个项目共12.3亿元跌价准备，将有部分转回，带来2009年净利润的增加。而万科在2008年为2009财年预留的预售款，也占到2008年签约销售中的50％，高达273.4 亿元。所有这些，都会让万科2009年及之后几年业绩相对更好看。

　　万科是个市场化的企业，业绩会因市场情况变化而变化，《投资者报》将在此前曾连续两度入选TZ50的万科剔除在外，并非否定万科多年的业绩，而是行业拐点让万科步入调整期，而它也难现连续16年的增长。

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责编：谷立亚