大盘可冲击3850点 哪些板块有戏呢？

　　地产基本面向好趋势未改

　　全国各月商品房销售面积与销售金额变化情况

　　根据我们对行业运行情况的分析，地产行业基本面正在进一步改善，这有利于行业龙头公司抓住机遇并快速发展。目前，行业逐步向好的趋势没有改变。

　　国房景气指数延续升势

　　2009年5月国房景气指数为95.94，比4月份提高1.18点，连续两个月反弹。随着热销行情延续、房价企稳反弹、行业资金面继续改善以及行业投资信心逐步恢复，行业基本面将继续向好发展，国房景气指数有望延续

　　上升态势。

　　从国房景气各项分类指数来看，截至2009年5月，资金来源分类指数连续4个月反弹，5月较4月上升了2.32点，这与信贷宽松以及销售持续回暖有密切关系；房地产开发投资分类指数有企稳反弹迹象，5月较4月上升了1.93点，其中房屋施工面积分类指数小幅反弹0.46点；商品房空置面积分类指数依然在下降，但随着热销行情的延续，下降幅度逐渐减小。我们认为，随着热销行情延续、房价企稳反弹、行业资金面继续改善以及行业投资信心逐步恢复，行业基本面将继续向好发展，国房景气指数有望延续上升态势。

　　房价连续三月环比正增长

　　2009年3、4、5月全国房屋价格环比分别增长0.2％、0.4％、0.6％，在5月份已有60个城市新建商品住房价格环比正增长，而4月份仅有47个，全国范围内房价企稳反弹迹象已非常明显。无论从房价同比还是环比数据来看，全国房价至少已经走出了阶段性的拐点，这与2009年3、4、5月份的销售大幅回暖有关。

　　无论从房价同比还是环比数据来看，全国房价至少已经走出了阶段性的拐点，这与2009年3、4、5月份的销售大幅回暖有关，在普通住房需求不断释放后，改善性与投资性需求也有进入市场的迹象，买涨不买跌的消费心理再次显现，但目前的宏观环境和房地产调整周期并不支撑房价的大幅反弹。开发商此时不应当借成交回暖之机而开始提价，这不利于库存的进一步消化，应当谨防刚性需求释放后消费心理再次发生转变。

　　热销行情仍在继续

　　2009年3、4、5月份全国商品房销售面积同比增长分别为16.44％、38.98％、51.31％，环比也有一定幅度的增长。我们认为，销售的持续回暖有利于公司去库存化、加速资金回笼，有利于房企走出困境并锁定未来业绩。销售回暖的态势正在延续，不断有需求陆续释放，从楼盘实地调研了解到，5、6月份已经有投资性需求进入市场，而且这一比例并不低，这是需要关注的积极信号。

　　2009年1至5月，商品房销售面积与销售金额同比分别大幅增长了25.5％和45.3％，涨幅较1至4月继续增大，与2007年相比也增长了16.53％、41.3％。2009年5月，我们跟踪的18个城市的销售表现依然很出色，成交面积都维持在较高水平，其中有12个城市的销售量创出一年以来的新高。销售的持续回暖，伴随的并不是价格的大幅下调，只有少数几个城市房价出现小幅回调，而多数城市房价依然保持一个反弹态势。

　　如此看来，销售回暖的态势正在延续，不断有需求陆续释放，从楼盘实地调研了解到，5、6月份已经有投资型需求进入市场，而且这一比例并不低，这是需要关注的积极信号。未来几个月自住型需求可能有所减少，但部分投资型需求的释放也许能够让楼市表现的红红火火。

　　行业投资正在酝酿恢复

　　2009年1至5月，全国房地产开发投资同比增长6.8％，增幅比1至4月提高1.9个百分点，与2008全年增速20.9％相比，房地产行业投资仍显不足，但我们认为投资信心正在恢复当中。由于前期房地产企业纷纷下调开竣工量，而一般项目从开工到预售需要6至12月，从而会影响到市场供应量，在2009下半年整个市场将会表现为供不应求。

　　房地产行业投资同比涨幅虽然略有增大，但与2008年相比显然是大相径庭，未来房地产行业的发展趋势还不是很明确，开发商在投资上相当谨慎，目前主要以去库存化回笼资金为主。从目前的数据来看，开发商拿地依然非常谨慎，信心仍然不足。2009年1至5月，全国房地产开发企业购置土地面积同比减少28.6％，幅度与1至4月持平，但相对于2008全年降幅8.6％来看，整个土地一级市场交易的活跃度下降非常明显。

　　我们认为，由于前期房地产企业纷纷下调开竣工量，而一般项目从开工到预售需要6至12月，从而会影响到市场供应量，在2009下半年整个市场将会表现为供不应求。2009年5月27日，房地产项目资本金比例下调，目的在于降低资金门槛刺激行业投资并抑制房价过度上涨，所以，行业投资保持稳定相当重要。

　　销售回暖改善行业资金面

　　2009年1至5月，行业全部资金来源同比增长16.1％，其他资金（定金、按揭贷款、预售款）同比增长22.3％。房地产企业善于利用财务杠杆，从自筹资金比例逐月减小可以看出，房地产行业的财务杠杆效应正在放大。而过度杠杆化将会产生很大的财务风险，销售的持续回暖使得房企的现金流大大改善，行业贷款比例反而相对减小，从而使得行业内公司能够从容地应对市场变化。

　　机构来源：方正证券