万科A：增发有望更上新台阶 增持评级

　　公司8 月销售业绩表现正常，1-8 月累计销售额保持30％增速。8 月实现销售面积49.5 万平米，销售金额48.2 亿元，同比分别增加4.5％和18.3％，但环比分别下降15％和6％，考虑到一二线主流10 城市8 月一手房销量环比下降约16％，万科的销售业绩仍属正常。

　　销售均价同比、环比均持续回升；预计公司未来结算毛利率将明显改善。8 月销售均价达到9737 元/平米，同比上升13％；1-8 月销售均价8914元/平米，同比基本持平。

　　拿地继续规避一线城市，1-8 月新增权益土地储备已超过08 全年，而且保持了低地价优势。8 月新增3 块土地，分别位于长沙及天津，平均楼面地价935 元。1-8 月新增储备平均楼面地价2150 元/平米。

　　公司董事会公告拟公开增发再融资，募集资金投向业绩贡献前景良好，预计项目盈利能力将好于项目可研计划。拟募集资金112 亿元，其中92亿元用于14 个项目的637 万平米建面，预计这些项目销售收入488 亿元，净利润58 亿元，总投资365.8 亿元。另有20 亿元用于补充公司流动资金，因截至09 年中期公司有100 个在建项目，53 个规划中项目。

　　公司此次公开增发成功将具有显著的略意义，集中体现在公司土地资源规模优势的扩大和销售额市场份额的进一步提高，我们看好公司此次公开增发后的拿地规模、销售业绩和利润成长性。

　　预计公开增发后公司有望更上一个新台阶，表现在土地资源的获取速度及规模，开发速度、可售存货、销售周转和销售市场份额。

　　此次公开增发对于未来业绩摊薄有限。不超过总股本的8％，对应增发8.8 亿股，摊薄后09、10 年的EPS 分别为0.44 元、0.59 元，对RNAV几乎没有影响。

　　维持公司业绩预测，若按此次增发摊薄后计算，09-11 年EPS 分别0.44元、0.59 元和0.80 元预测，维持10.9 元RNAV 测算。

　　继续维持前期14 元目标价预测，股价经过前期25％的调整，目前在重估净资产值附近徘徊，具有良好的安全边际，维持增持评级并重点推荐。

　　机构来源：国泰君安

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责编：张福伟