农行贷款细则为何朝令夕改？

　　主持人：张鸿应该说是非常理解农行的做法，您举出了至少在这几个细则上可能是需要修改。

　　张鸿：对。

　　主持人：问问何帆，难道这是真正的原因吗？促使农行朝令夕改。

　　何帆：是，确实是，既使是所谓的农行版的细则呢，我们看它也不是很细。因为它回避了张鸿刚刚说的，在央行的政策里头呢，有几个新的名词，那么在银行的政策公告里头呢，它没有加脚注，没有名词解释，所以在，我就一直在等着看，农行版的这个细则里头有没有名词解释，结果发现也没有。那么从农行的角度来说呢，它的细则其实讲的也就是，比如说贷款超过30万之后呢，利率会自动地下调那我想呢，从商业银行的角度来说，那么现在面对住房的贷款呢，实际上它的心情也是比较复杂的，一个如果是我，我现在打折，打折之后呢，我货可以卖等更好，可是如果打折打得太多的话，也是有风险的，如果真的是按照央行规定的，你比如说，最大的这个限度，个人住房贷款可以打七折，那如果是五年利率的时候，你打七折，因为五年利率呢，你是7%点多，你打了七折之后，大概是5.229%，而我们现在呢，这个五年期的存款利率呢，已经是5.5%吧。这样的话呢，那个贷款买房子的人呢，它可以完全不用还你的这个月供了，我只要是把我贷款的本金，我存在你的银行里头，存够五年，那么我用你银行给我的钱，我就能够还这个月供。

　　主持人：利率倒挂。

　　何帆：对，所以利率就倒挂了，所以银行就不赚钱了。而且另外一个呢，我想这个银行他们对20%的首付的比率呢，也是非常的谨慎的。因为我们现这个20%的首付的比率，可能是保证住房贷款的最后一个屏障。因为我们没有信用评级制度，在美国我们现在讲出现了次级贷款危机，但是那是因为美国有了一个信用评级制度，你至少还知道谁是次级贷款者，在中国没有信用评级制度，我们就是靠我们把这个首付的比率提高的，这个门槛提高的比较高，所以才降低了商业银行，发放个人住房贷款的风险，你如果这个降低了之后，我想对很多商业银行他心里是没有底。

　　主持人：其实从我看来了，农行这一次新贷的操作细则，朝出夕撤，引起了公众这么强烈的反应，可能是因为大家对于房地产市场的新政有着非常强烈的期待，在二位评论员的眼中，现在这个市场对于房贷的新政是一种什么样的期待的状态。

　　何帆：消费者呢，可能现在是在观望。开发商呢，可能是心中窃喜。然后这个银行呢，实际上是忐忑不安，因为银行一个方面呢，它也想，如果在条件允许的情况之下，它也想增加对住房的贷款，因为毕竟这个业务还是比较好的。但是它现在我们看到，比如说我这里有一个数字，那么截止到2008年6月30号的时候，在我们所有的上市的商业银行里头，那么最低的就是个人住房贷款占它总贷款的比率，最低的比率是7.7%，有一半以上的人超过10%，最高的，比如说就是兴建银行，现在已经达到26.3%，所以在楼市还在很低迷的情况之下，商业银行心里是没有底的。

　　主持人：对。

　　何帆：商业银行是干什么呢，商业银行就是在晴天的时候给你把雨伞，到雨天的时候，把雨伞收回来。现在他担心，要下雨了，他正在赶紧收回雨伞，用他们的术语来说，这叫风险控制。

　　主持人：事实上我想观望也好，或者说期待也好。农业银行这次关于房贷出台新的细则和紧急的收回，可能给我们的房地产市场，会平添更多的一些观望和猜测。这样的一次来此匆匆的政策，对于我们的房地产市场来说，并不是一次陌生的面孔了。还会有哪些现象呢，我们马上继续我们的评论。

　　解说：政策概念层出不穷，名词解释争议不休，房地产市场为何总是雾里看花，《今日观察》正在评论。

　　主持人：好，欢迎回到我们的节目当中，前面我们提到了在中国的房地产市场上，究竟上演过多少次这样来去匆匆的剧情，我们接下来的短片，会和各位一块来梳理。

　　男：2006年5月，国务院办公厅专发，建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，明确提出，自当年6月1号起，凡新审批新开工的商品住房建设套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。一时间里，90平米成了大家热论，而又带有争论的话题。疑惑的名词是文件中的套型建筑面积，市场上人们通常在表示房屋面积时，指用建筑面积和套内使用面积，但文件中新出现的套型建筑面积一词让业内人士和普通民众难以准确理解，为此建设部出面解释，依据国家标准，套型建筑面积，等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数，但解释更让人摸不着头脑，甚至有专家指出，按照这个计算方法90平方米套型建筑面积的房子，换算成通常所用的建筑面积，甚至可能超过110平方米，这显有悖于鼓励建设中小户型房子的房地产调控政策。

　　而另外一个读不懂的数字，是开发商建设面积的70%，这个70%究竟是单个开发项目自身的70%，还是全国开发项目的70%，房地产业界都感到了困惑。随后建设部又公布了对这些概念的详细界定，但几番解释之后，已经是通知规定实施限定时间，6月1号之后的第43天，引起市场困惑的名词还有第二套房，2007年9月7号，中国人民银行和银监会出台的，关于加强商业兴房地产信贷管理的通知，里面规定都购买手套自住房，且套型建设面积在90平方米以下的，其中对以利用贷款购买住房，又申请购买第二套以上住房的购房者，贷款首付比例不得低于40%，新政策的新名词再度引发了社会各界的猜测。自有房，再购房是什么房子，第一套房贷款已还清，再购房是否算作第二套房，等等疑问，在各大银行里也有了不同的理解，市场发放贷款的界定，也成了一个在猜测中进行的事物。通知出台后的第三个月，央行再次出台了一个补充通知，第二套房的概念，才得以最终明确。而今年10月22号，银行出台了个人贷款新政，同样对于一些细结也没有做出更详细的解释。在一片疑问声中，各商业银行，谨慎的研究自己的实施细则。10月28号，中国农业银行第一个试探性的公布了自己实施细则，结果一天之内，又从网啊紧急撤下。