楼市差价补偿(2008/10/31)

差价补偿：到底补还是不补？

    主持人：看了刚才的这个小片，联想到我们在媒体上看到的其他的报道，你就会发现，不管开发商补差价，还是不补差价，它好像总会引起很大的纠纷和争论，这到底是为什么？

    张鸿：我觉得首先我是能理解这些老业主这样的一个心情的，虽然方式上可能还可以再缓和一点，但是的的确确当你这个你不补偿的话，肯定心理上受不了，但是就这一次，如果我们就这一次玫瑰郡的这个事儿来说的话，其实它涉嫌的，这些业主追的是什么呢，不是说你不补偿，我打电话的这个业主他就跟我说，他说你如果不补偿我的话，一点都不补偿，从一开始就说不补偿，我心里肯定会很难受，因为我帐面上亏损了，但是我不会去闹事，不会去抗议，但是呢，你一开始说的是，起码让我理解成你要给我钱，后来变成了一个车位。

    主持人：这个我就不干了。

    张鸿：你出尔反尔，你在欺骗我，我还感觉到你拿我做一个幌子，所以我不能忍受，说的远一点呢，就是中国的这种购房的这样一个群体，他们买了房以后，可能心理上的一个涨价的预期，还没有停止后的。

    主持人：那何帆你觉得我们业主差价补偿这样的一种要求，到底合理还是不合理？

    何帆：我觉得合情，但是如果从情理上来说呢，我也是可以理解的，但是很不幸的是，如果从法理上来说是站不住脚的，说起来可能有一点残酷，但是呢，从法理上来说，开发商有给你和不给你的自由，但是你没有要还是不要的权利。

    主持人：我别无选择。

    何帆：对，你没有这个选择的权利，因为从法律上来说，除非合同上事先已经规定了，说如果价格下跌的话，我会给你补偿，那么我们完全按照合同的精神去做，那么另外一种情况，就是合同上没有规定，但是呢，买房的人和卖房的人双方达成一个协议，说现在房价下跌，我给你补偿，但这很难。

    主持人：对。

    何帆：开发商已经把肉吃进去了，已经咽到肚子里头去了。

    主持人：对。

    何帆：你再让他吐出来，这非常难，就是如果没有这两条，你说现在房价下跌了，一夜之间，我的100万变成了70万，我想不通，我要去要，从法理上来说，你很难要回来。

    主持人：是站不住脚的。

    何帆：对。

    主持人：其实我想在关注这个差价补偿，到底应不应该的时候，我们面临的就是二位刚才提到的，在情理和法理之间要做一个选择，我想很多的网友也会在我们的节目当中留言，我们来看看他们对于这件事都会有什么的样观点和看法。我们来看看，第一位网友的留言，这位网友说，“开发商对房价下跌当然要补偿原购房人了，只要在此之前，经过各开发商售楼部的各位，肯定都体验过售楼员的宣传和暗示，他总是告诉你，买他的房子会升值，已经没有几套了，下一次开盘，会比现在更贵呢”。那么现在房价下跌，开发商必须要为他之前的谎言负责，这个是说的比较严重一点儿。第二位网友，我们来看看他是支持买房人向开发商要求补差价。他还告诉你说差价这个词，用词不妥，他说，“其实不是差价，而是房地产开发商以前哄抬价格虚高，不应得的那一部分”。再往下看看其他的观点，这一位说，“价格本身就是随市场浮动的，你爱买不买，虽然本人也恨那些无良的开发商，但是这就是成人世界的游戏规则，谁也无法改变，房价升了，你得好处，房价降，你说开发商骗取钱财，这在逻辑上是不成立的”。

    刚才何帆也说到了，除非是合同上我们有约定，说一旦房价下跌的话，我会给你补偿，否则的话，在法律上可能并不存在一种支持的关系。

    何帆：对。

    主持人：并不是说我不补偿你差价，我就犯法了。

    何帆：对。

    主持人：但是开发商为什么还要去做这样一件事呢，而且做完之后，好像并没有达到他们预想的目的。

    张鸿：对，我们看上去好像有一点费力不讨好，但其实呢，他是想讨好的。

    主持人：本身出发点是想讨好。

    张鸿：对对对，费了力以后，最终没有讨好。

    主持人：哪个环节没做到。

    张鸿：把这个事演砸了。

    何帆：所以他这个，张鸿说的这个，说得很对，因为你现在为什么费力不讨好呢，就是你想讨好所有的人。   

    主持人：对。

    何帆：但是如果你想讨好所有的人，你最后的结果一定是，所有的人都得罪了，因为你不可能讨好所有的人，在价格的两边站着两群人，那些老业主是希望这个房价会不停地上涨，我的房子就可以增值，那些现在还没有买房的人就希望你降价，所以你没办法搞这个平衡。我觉得为什么开发商现在处在一个非常尴尬的一个境地，自救的这个境地，一个是因为他确实是现在遇到了资金的紧张，现在很多开发商说，我现在资金链条已经断裂了，所以他被迫要卖房卖地，赶紧把这个现金流回收，在这个紧张的时候，流动性为王，谁的现金流越多，你可能能够更好地过度。

    主持人：既然他们感受到了这个资金的压力，为什么不痛快一点，把房价降低一点，那激发起大家的购买欲，那么他的资金，回笼的速度可能更快一点儿，为什么要这样，一点儿一点儿，然后来一点差价补偿，然后再遭遇一些退房风波，或者说是纠纷等等，他何苦呢？

    张鸿：谁敢一步降，降到位啊？这是第一就是说……

    主持人：但是我至少要看到你降价的一种。

    何帆：明确的姿态。

    张鸿：对，我现在没有看到，我只是听到说，你要给我补偿，仅此而已。

    何帆：不不不，对你这个老业主来说是补偿，但是前提条件是我要降价，我才涉及到给你的补偿，如果我不降价的话，我就没有给你补偿的问题，但是他这个他为什么不能一口气降下去呢？

    主持人：对啊。

    张鸿：一个是整个行业他不能，他自己大家都在撑着，现在房地产，它是集体的沉默，大家都没有人敢跳出来，第一个降价，所以他也不敢第一个把降价幅度打那么大，这是第一点。第二点了就是说，他当然有一个试探，你比如说我降了3000元，现在就有人来抗议，老业主就来抗议了，这边还不买，那我就不敢往下降了，对吧，我降到8000元，那还不是大事了，所以这就是说我觉得，他们其实很多房地产商在他资金特别紧的时候，他其实是想一步降到位的，但是他……

    何帆：我觉得问题还不在这儿，我觉得问题是现在实际上房地产商，他确实像伟鸿说的，他有一点儿顽固左右而言他，本来你的这个要害就是你降价，你降价不降价，你降价降到位了，我自然掏钱买，但为什么现在不降价呢，我这边觉得可能还是想死扛，而且从目前来看呢，可能还能扛得住。

    张鸿：我不用降价。

    主持人：他有侥幸的心理。

    张鸿：你不用降到位，我就开始买了，我就不需要降到位了。

    何帆：不，他现在，如果开发商来说了，他最希望的还不是说我通过降价回笼资金。

    张鸿：对。

    何帆：这是自由的选择，最好的选择是我的价格还要往上升呢。

    主持人：对，刺激你购买的欲望。

    何帆：对，那如果我的价格还往上升，为什么我现在马上就要降价呢，马上就要给你这个差价补偿呢，所以我想他们实际上怀有着一个希望。我记得今年7月份的时候，有一帮房地产商在无锡开会，在会上的时候开发商都纷纷表示，要当猪坚强，就是我们汶川大地震的明星——猪坚强。

    主持人：要等待解放军。

    何帆：对，要等待解放军。所以我想了，以我这个观察呢，我猜测开发商他们现在也是有这样的心理，就是如果我现在能够再撑一段时间，再死扛一段时间，可能政府救市的政策就要到来了。

    主持人：看起来差价补偿并不是像它字面上如此的简单，在它的背后，还会有什么样的一些内涵，我们在稍候的节目当中继续和大家来关注。