■本报记者 刘笑一 戴维 上海报道 2006-4-24

　　个人买家豪赌世茂滨江 6.5亿房贷断供惊曝黑洞

　　多么不可思议的传奇，上海滩都能不动声色地演绎。这一次，是买房的故事。

　　买房的故事天天上演，平常人自感惊天动地，说出来旁人却觉得平淡无奇。不过，一个人贷款6.5亿买房110套，在居家过日子的人们看来，怎么也藏了些诡异吧。

　　从银行开出的筹码

　　商业投资的另一面，是商业冒险。冒险到极致就成了一场豪赌。

　　有那么一个人，在2004年下半年至2005年一季度，勇敢地冲进了上海楼市，买入了110套高档房。这些房源分布于长宁、静安、浦东陆家嘴等上海市中心城区。当然，他买这么多房子不是用于自住或办公，而是投资，或者说，投机。

　　他手里并没有足够的资本。如果把他的举动称为豪赌，那就是说，他没有足够的筹码。没错，他的筹码是从银行开出的。

　　这一个人获得了总计达6.5亿元的抵押贷款。具体过程尚不得而知，但我们知道，他是从同一家商业银行拿到了这些贷款（筹码）。贷款成数应该是七至八成，但由于是持房产证连环抵押，因此实际上的首付折合下来平均不过8%左右。

　　“其中有一套世茂滨江花园位于50～51层的复式豪宅，当时他以2400万元成交，而某评估公司给这套房产的估值为1.2亿元。1.2亿元是什么概念呢？如果按八成个贷计算，就相当于他从银行贷到了9600万元，除去房款，已经从银行套现了7200万元！”本报记者在倾听知情人的讲述时，内心希望他能保持一种局外人的平静，但最后一个惊叹号仍未能删除，大概在房地产市场从业多年的他，也被这几个数字震惊。

　　这个买家将他的110套房子全部按酒店式公寓进行装修，配齐了相关设备，甚至为此成立了一家“物业服务公司”，从保洁工到服务员应有尽有，目的是为了“长期持有并实现高租金回报”。说到这里，我们应该纠正上文的一个说法，他买房的初衷不是短期投机，而是长期投资。

　　笙歌散去，落英满地。那是因为一场暴雨骤然降临了。时间是2005年4月底。房地产史学家在后来的笔记里轻轻地写下的四个字是：宏观调控。

　　此后的上海楼市，从高处逐渐滑落。由于这位买家的买入价几乎都是接近房价的最高位，加价出售绝无可能，即使以原价抛售也无人接盘。

　　与此同时，高档住宅不仅售价下跌，包括浦东陆家嘴板块在内的租赁市场也相对冷清。来自泛城租售网陆家嘴分行的信息是，陆家嘴地区的高档租赁房源、月租金比去年同期下调大概15%~20%，而转卖为租的房源却在持续增加。

　　“这就造成供大于求的局面，空关房相当多。”泛城租售网陆家嘴分行经理称，像仁恒滨江园这类高端公寓，138平方米的三居室，目前月租金也只有10000元左右，出租回报率仅为4%左右。

　　毫不奇怪，上述那位买家的“酒店式公寓”经营惨淡。随之而来的便是，他已无力偿还银行的房贷。

　　一场赌局戛然而止。

　　筹码变身不良资产

　　商业银行自有其商业逻辑。110套房子被收回来，那个买家退场，新主人（商业银行）给这些房子换了个名字叫做“不良资产”。

　　其中的52套商品房被交给21世纪不动产上海区域公司“代销”。与21世纪不动产签订售房委托协议的，是放贷的上海某商业银行陆家嘴支行。

　　52套房子中，有39套来自位于浦东陆家嘴的高档公寓（豪宅）“世茂滨江花园”。据21世纪不动产中国区域副总裁、上海区域公司总经理王皓介绍，现在该楼盘二手房的挂牌价多在1.8万元/平方米～2.2万/平方米之间。他举了一个例子来比较一年多来该楼盘价格的涨跌：“今年2月份，21世纪不动产浦东区域门店成交了一套位于世茂滨江1号楼2楼A 座的房产，成交价为1.82万元/平方米；而这个投资客当时的买入价为2.4万元/平方米。”据知情人透露，世茂滨江花园最高售价曾达每平方米4.3万元。

　　王皓告诉本报记者，他们已签约代销的52套商品房（不良资产），该行给出的“底限”是平均售价在1.6万元/平方米以上。他未告诉本报记者上述商品房当时的成交价，但按照王皓的估算，仅这52套无法偿贷的房子，就给这家银行带来近9000万元的不良资产。

　　不得不自己吞进一批不良资产的，不仅是上述一家商业银行。中国银行上海分行一位处长向记者透露，“个人房贷目前无法回笼的零散案例已经不在少数。”王皓也告诉本报记者，中国银行也已委托21世纪不动产对其已形成不良贷款的6套房产进行了“处置”。

　　潮汐退去，沙滩上的贝壳在阳光下闪烁。即使拾贝人也知道，商业投资并不全是赢家。

　　还有哪些故事可堪讲述呢

　　110套房子的故事大概就是这些了。不过，或许还有新的故事正在酝酿之中。

　　从去年下半年以来，已有不少银行的个人住房贷款逾期量明显增多。据上海市银监局发布的《2005年上海中资商业银行房地产信贷运行报告》显示，去年4月以来，上海地区的个人住房不良贷款余额基本呈现逐月递增的态势。至2005年末，在房地产贷款方面，出现连续3个月以上违约的自然人客户数及笔数均比上年同期增长50%以上。

　　工商银行普陀支行一位人士坦言，“不良个人房贷资产上升速度很快，目前法院正在执行有4件，在审理过程中的还有二三十件，即将提起诉讼的则更多。”为了增加追债力度，工行甚至抽调一部分房贷业务人员去催债。“这种做法在目前上海许多银行普遍存在。”

　　“这仅仅是个开始，今后个人房贷不良率尚有可能进一步上升，”上海银行同业公会秘书长朱德林早在去年就呼吁关注银行不良房贷隐患。“不良个人房贷通常会在3、4年之后慢慢浮出水面，而从2004年起到现在不过一年多便出现这种情况，这说明当初放贷时就存在水分。”

　　在去年底对上海各商业银行的一次个人消费信贷大检查中，即暴露出有些银行违规放贷、对房贷审批把关不严等问题。如有购房者月收入事实上只有1000多元，但开具的收入证明却是年收入10万元。

　　上海房产中介行业一些知情人士也透露，由于银行并未严格规定由指定估价公司做评估报告，很多估价公司默许过高的房价，为买家变相“零首付”提供方便。前述那位买家以2400万元成交的世茂滨江的房子，被评估为1.2亿元，即是典型案例。

　　此前的违规放贷、个人骗贷等行为，如今已经并将继续令商业银行付出沉重代价，尤其是当这些购房者被证明是投资或投机者之后。

　　“到2005年初，投资购房占购房比例已经远远超过20%。”上海社科院房地产研究中心主任张泓铭说，“去年全年上海商品住宅的销售、竣工比为0.96：1，亦即当年有4%的竣工住宅没有实现销售，沉淀下来变为空置房”。他给出的数据是：2005年底上海商品住宅空置面积为248万平米，约2.5万套。而据“网上房地产”4月21日数据显示，上海住宅可售面积已达984.1万平方米。

　　但王皓认为，这只是一个保守的估计。“仅从投资炒房最为凶猛的2005年一季度来看，每月的平均成交量在300多万平方米，除去30%的配套商品房成交量，也就是说当季住宅成交量为700万平方米左右――这其中有60%以上（超过420万平方米）都是投资性购房”。

　　他称，这个判断是源自21世纪不动产“置业会”的客户资料统计。为了把握客户需求，21世纪不动产要求入会会员填一份完整清晰的资料，其中即包括此次购、售房产是否对投资有意向。

　　去年年中，上海浦东新区统计局曾对浦东滨江沿线、世纪公园周边以及碧云国际社区的8个高档楼盘进行了一次调查，结果显示，浦东高档住宅中投资性购房比例达40%。有两种现象较为突出：一是单人一次性购入数套房屋的占相当比例，二是购入后等待价格上涨然后出售以获取差价收益的现象较多。

　　据王皓估计，仅2005年一季度，上海的投资性购房目前约有90%已被套牢。如果王皓的判断准确的话，那就是说，仅2005年一季度就有超过370万平方米（420万平方米×90%）的商品房被套牢。时间向前推移到2004年甚至更早，被套牢的数量就相当惊人了。

　　世茂滨江只是浦东的缩影，而浦东则是整个上海的缩影，王皓说。

　　(2006年4月24日)

责编：刘子瑜