前 言

　　“给我往死里打，打死我负责！”

　　“二三百人冲进小区来打我们！”

　　斧头、大刀、铁棍、镐把……

　　光头、纹身、血腥、恐怖……

　　――4年，仅仅一个小区60多名业主被打伤、打残。

　　断电、断水、断暖气……

　　门眼被堵、门卡消磁、恐吓电话、汽车被砸……

　　――1年，仅仅一个小区内发生类似非暴力恐怖事件200多起。

　　中国人民大学“社区治理”课题组对北京物业的专题调研显示：业主与物业公司发生过严重纠纷的小区占到80%，其中产生肢体冲突和暴力冲突的占37%。

　　北京的物业到底怎么了？为什么物业“暴力”愈演愈烈？

　　对此，本刊派出记者与北京电视台记者一起历时4个多月，先后进入北京的100多个小区深入调查。

　　在对“暴力”问题调查过程中，我们的记者已经受到了恐吓与威胁，在我们这篇调查刊发后，也许恐吓与威胁将依然伴随着我们。

　　但是，在事实真相与正义面前，我们深信任何的恐吓与威胁必将退却，我们深信在构建和谐中国的伟大事业中，这段血腥终将成为历史。

　　解决问题应从直面真相开始！

　　请看本刊记者的深度调查――

　　目 录

　　――冲突：

　　真相调查之一：小区频发暴力事件

　　真相调查之二：非暴恐怖困扰业主

　　――根源：

　　真相调查之三：物业收费问题多多

　　真相调查之四：公共设施凸现矛盾

　　――维权：

　　真相调查之五：物业公司身份解密

　　真相调查之六：个体维权少有胜算

　　真相调查之七：成立业委会何其难

　　真相调查之八：集体维权遭遇尴尬

　　导 语

　　张三买了地产大佬刘二爷的房子，刚刚住进新居。第二天，便有人强行推开家门，自称是他的管家，进门扫地洗碗，接着就向他要钱，要多少，得给多少，工资多少由他说了算。

　　从此便住在张三家里，他不仅在客厅划出一块区域，向张三和客人收“滞留费”，还把张三的书房出租，收益全部私吞。日常买菜购电，他不仅从中渔利，而且从不报账。张三着实难忍，明知他是刘二爷的公子，依然决定辞旧聘新，结果不仅没有辞退，反而被他的几个哥们狠揍一顿。

　　张三告到法院，法院却说只要他待在你家里，你就得为他的服务付费，即使你并不需要他的服务。

　　对北京市物业公司和业主之间的关系，北京忆通律师事务所主任李劲松律师做了上述的形象比喻。

　　2001年至2005年，中国人民大学“社区治理”课题组先后对北京100多个居民小区进行调研，结果显示：业主与物业公司发生过严重纠纷的小区占到了80%，其中产生肢体冲突和暴力冲突（不包括威胁和恐吓）的占37%。

　　据本刊记者调查，北京住宅小区的暴力事件从2001年至今每年都在不断发生着

　　小区频发暴力事件

　　――北京物业“暴力”真相调查之一

　　北京电视台记者 李媛媛 本刊记者 郭玉闪

　　“给我往死里打，打死我负责”

　　“打！打！打！给我往死里打，打死我负责！”

　　嘉仁物业公司总经理马荣军高声喊道。

　　当时，嘉仁物业公司经理刘明伟和30多名保安正在殴打太平家园业主。太平家园小区业主委员会（以下简称业委会）秘书长李有成告诉记者：“马荣军指挥保安打我们的时候，六七名警察就在现场。”

　　这是2005年8月29日发生在北京市昌平区天通苑太平家园小区的一幕。那天，除了10多名业主被打，李有成和业委会委员赵之预也被打伤。

　　“这样被打已经不是第一次了。”

　　四年打伤60多名业主

　　“从2002年至今，嘉仁物业公司打伤、砍伤我们小区60多人，其中有70多岁的老人，也有14岁的孩子。”李有成说。

　　太平家园小区业主田浩告诉记者，嘉仁物业公司没有和业委会签订任何服务合同，再加上物业公司服务不好，很多业主以不交物业费作为抗议，于是物业公司和业主矛盾不断，暴力事件也不断发生。

　　――2002年7月11日晚上11点左右，嘉仁物业公司的职员带领着手拿木棍、铁棍的保安，及一些不明身份的黑衣人冲进了14号楼的业主李美霞家，对准李美霞丈夫的头部、颈部、腰部进行毒打，致使其胫骨、肋骨等多处骨折，法医鉴定为重伤。李美霞也被打得多处软组织损伤。事情至今没有解决。李美霞夫妇出院后便离开了北京。“听说，李美霞现在南方做生意，李美霞的丈夫在东北老家。”

　　――2005年4月30日，一名业主到嘉仁物业公司买电遭到拒绝，业主刘畅手持摄像机在现场拍摄取证，遭到物业公司总经理马荣军、经理刘明伟和几十名保安殴打，致使刘畅的右眼挫伤肿胀充血，同时身体多处受伤。“报案后，到现在也没作出任何的处理。”

　　“几年来，有几十户业主因为安全没有保障搬家走了。我也想走，可是没有经济条件，只能在这里担惊受怕地生活。”一位60多岁的老太太一脸的无奈，“现在的小孩要是不听话，只要说保安来了，他马上就不淘气了。有人敲门，要说是物业公司的，小孩吓得就往卧室跑。”

　　《新青年?权衡》记者就以上问题采访了嘉仁物业公司，负责人说：“这些都是业主瞎编的。”

　　由于业主们的安全得不到保障，2005年5月，业委会和某保安公司签订合同，想聘请30名保安更换现有保安，“因为物业公司从中阻挠，我们没能换成。”之后，业委会决定招标更换物业公司，并决定在6月12日召开业主大会进行公开招标。但是不幸的事情就在招标的前一天发生了。

　　招聘新物业公司――业委会成员被砍

　　“快拿照相机和摄像机来，把我的伤口拍下来！”

　　“先不要让医生给我缝伤口，保留证据要紧！”

　　2005年6月11日上午，昌平区中医院天通苑分院。

　　坐在医院急诊室的李有成，用手捂着头上正在流血的伤口不断地喊着。一位在现场的业主告诉记者，“他当时已经是一个血人了，61岁的李有成除了头上的伤口，背上还有一个长13厘米又很深的伤口，后来缝了38针。”

　　“老李，你是要命还是要证据？”护送的警察很着急地问。

　　“证据要紧！证据要紧！”李有成坚定地重复着。

　　维权业主田浩说：“砍他的是两个20多岁的小伙子。幸亏他个子高、跑得快，不然就没命了。”在医院，李有成坚持等到伤口拍了照之后，才接受治疗。“等拍完照取完证，因为流血过多，他已经昏迷了。”

　　李有成回忆说：“那段时间小区处于敏感时期，晚上总是有十几个光头、纹身的小伙子在小区门口晃悠。业主们告诉我，有人在跟踪我，让我别出门。6月11号上午9点左右，我和业委会的几名成员商量第二天的会议，结束后独自走出小区的南门，两名穿黑衣服的小伙子突然冲出来猛撞了我一下。我感觉不对，就跑。他们便追我，追上后一个拿着斧头砍我的头，一个拿着长刀在我背部砍了一刀。”

　　目击者记下了凶手逃离时所驾车辆的车牌号，并报了案，随后李有成被送进了医院。

　　第二天，6月12日，上午10点钟，太平家园选聘新物业公司的投票大会如期进行，李有成坐着轮椅参加了会议。

　　李有成来到了现场，业主们十分感动，自发为他捐款3000多元。李有成的女儿当即决定，将捐款全部转赠业委会为全体业主维权。

　　“投票工作没正式开始，就遭到物业人员的围攻。”田浩说。

　　记者在业主现场拍摄的录像资料上看到：刘明伟在与业主的冲突中大声喊道：“李有成挨打管我屁事，他早该挨打。”

　　太平家园坚持维权的业主刘畅告诉《新青年?权衡》记者，冲突结束以后，大会在居委会正、副主任的监票下，1534个业主除部分业主不在家外，有1113个业主投票支持选聘新物业公司――盛利达物业公司。业主们都非常高兴，高喊着“这是一个历史性的时刻，我们打架打不过他们，但是我们手中的票可以把他们赶走”。

　　但是，事情并没有到此结束。

　　当日下午3点多钟，有70多名不明身份的人，分乘15辆车，分两路冲向太平家园业委会办公室。“当时，正好有昌平区治安警察在办公室向业主调查上午打架的事情，那些人看见有警察在，就全都跑了。幸亏有警察，不然他们就血洗业委会了。”田浩回忆起当时的情景至今仍心有余悸。

　　对此，三天后的《京华时报》是这样报道的：

　　前物业公司经理刘明伟表示，他并不清楚那些冲入小区的年轻人是谁找来的，但他自己却在上午的业主大会上受到了业主围攻。“可能是因为我当时说过‘李有成早就该打’这样的话，但没想到，他们冲过来就对我进行围攻。” 刘称，直到警方制止，双方才被拉开。对于业主大会投票和聘请新物业公司，刘称，这些他全部不认可，因为“他们不合法，没有业主打物业的”。

　　新物业公司无法入住――业主继续被打

　　70多岁的赵大爷告诉《新青年?权衡》记者，6月17日晚上，在太平家园东侧聚集了近20辆小轿车，车牌均用纸张遮盖。一些不明身份的人来到小区内，分散在业委会成员居住的地方设点监视。业主报案之后，这些不明身份的人才离开。

　　7月10日上午9点，中标的盛利达物业公司进驻太平家园，嘉仁物业公司拒不交接，“两个物业公司都安排保安在门口站岗，各不相让，一副你死我活的态势。”李有成向记者回忆。后来新的物业公司虽然进驻了，但只待了一个多月。 8月30日，新物业公司撤离了小区。“我们也不太清楚是什么原因。”李有成告诉《新青年?权衡》记者。

　　“新物业公司进来的第二天，我因为经常帮业委会干点事，被嘉仁物业的刘明伟打了，我有心脏病和高血压，被打得当场休克。”70多岁的唐中娥回忆说。

　　李有成告诉《新青年?权衡》记者，田浩也是小区内坚定的维权者，所以经常遭到威胁甚至毒打，“‘以后见到田浩和他老婆就给我打，往死里打’。这是2005年8月30日物业公司总经理马荣军和30多名保安殴打业主时说过的一句话。”

　　两天后，9月1日凌晨零点10分，嘉仁物业公司的保安先后三次来到田浩家。“他们猛烈撞击我家的门，将防盗门砸坏，纱窗捅破，砸坏支架两根。”田浩告诉记者。

　　物业公司的负责人向记者表示：“我们当时根本就没说这句话，也没派保安去砸他们家的门。”

　　2005年9月3日和4日两天，约有20辆汽车驶进太平家园小区，60多名不明身份的人来到小区。田浩回忆，“他们光着上身，一看见业主就骂。业主都不敢在阳台上看他们在干什么，要是在阳台上被他们看见了，他们就会骂你。他们还随地小便，非常恐怖。业主们都非常害怕，躲在家里不敢出门。”

　　时隔两个半月，11月14日上午11时许，田浩和妻子在小区门口等车，遭到了三名手拿棍棒的黑衣男子追打。“他们走到我跟前，盯着我，我感觉不对劲就跑，他们就在后面追，一直追到马路对面，他们用棍棒将我打倒，之后便逃之夭夭。”田浩说。

　　“我爸被打得左臂肱骨粉碎性骨折，全身软组织损伤，门牙被打掉半个，现在左臂都无法自由活动，抬不起来，已经残废了。”田浩的女儿一提起60多岁的父亲挨打，便非常伤心。

　　殴打田浩的人是谁？至今没有答案，但是砍伤李有成的一个犯罪嫌疑人李焱在2006年的除夕之夜落网于齐齐哈尔。李有成告诉《新青年?权衡》记者：“李焱落网后被取保候审，现又逃跑，至今去向不明。”

　　太平家园的故事只是北京物业暴力冲突的一个缩影，在北京各区的许多小区里，类似的事件都曾反复上演过――

　　昌平区

　　天通东苑――业主肌肉断裂露骨头

　　2003年11月24日上午7点20分，天通东苑一区的业主张先生夫妇在上班途中遭4名男子殴打，其驾驶的帕萨特也被砸坏。张先生全身有4处重伤，其左大腿外侧肌肉被砍断裂，伤口长达10厘米，骨头都露了出来。张先生的妻子周女士，右眼红肿有淤血，下巴处也有大片淤血。

　　张先生夫妇是维权的积极人物，这次被打怀疑和他们反对小区占用花园用地建商品房有关。而小区开发商则称，改建已经过批准，对业主被打事件不知情。

　　回龙观天慧园小区――物业公司经理带保安打业主

　　据《北京青年报》报道：2001年11月，昌平区回龙观居民区天慧园小区的严先生，刚刚把以小区“临时业主代表”名义书写的告示贴在布告栏旁的石墙上，物业公司的张经理就带领3名保安过来，指责严先生不经过物业公司同意张贴告示。在后来的冲突中，严先生被按倒在地，并有人对其踢打。经医院检查，严先生在此次纠纷中身受轻伤。

　　而张经理则称：当他带领3位工作人员赶到现场，严先生正在对其张贴的告示进行摄影。跟随张经理的一位物业工作人员拍照留取资料时，遭到严先生的阻止。双方争执中，严先生绊倒在台阶处。

　　宣武区

　　依莲轩格调小区――为业委会筹备组发放材料的业主被打

　　2006年5月16日晚9点左右，宣武区马连道依莲轩格调小区的钟先生、李先生，在小区门口散发宣传单呼吁居民投票选举业委会委员。突然6名陌生男子朝他们冲过来，其中一人从腰里抽出一根钢质双节棍，打中钟先生的左臂。随后在讨论投票的几十名业主赶到现场，与之展开了搏斗，并抓住了其中2人，另外4人逃走。一位业主说，“两名男子供认是物业公司经理杨红伟指使他们殴打业主的。其中一位还说，当晚物业公司还请他们吃了一顿饭。”

　　“有3名保安在事发现场，但对此无动于衷。”

　　钟先生称自己在此前接到恐吓电话：“你是上有老、下有小的人，最好不要参与业委会选举的事情。”

　　物业公司表示，业主没有证据证明物业派打手打人，而且，此事肯定与物业无关。

　　海淀区

　　汇新家园――“二三百人冲进小区来打我们”

　　2006年9月13日，汇新家园小区。

　　“从东边和西边一共进来200多人，他们穿着统一的服装，东边进来的人戴着红色的钢盔帽子，西边进来的人戴着蓝色的钢盔帽子。他们进来就打我们。”业主告诉记者。

　　一位70多岁的老人说，“他们看见我就打。我血压高，他们几下子就把我打倒在地了。”

　　一位50多岁的女业主告诉《新青年?权衡》记者：“我的手被打得流血了，听口音，打我们的人中间有一些是东北人。”

　　一位妇女对《新青年?权衡》记者说：“听说他们在离这儿不远的地方，叫来一些民工，现场给钱，现场换衣服，然后就过来打人。” 她边说边不停地指向小区的南边。

　　据《新青年?权衡》记者调查，汇新家园小区属于回迁房，居住在这里的业主大部分都是当地的农民。记者在小区内发现，小区周围没有绿地，也没有停车场等配套设施，楼房的地基开始下沉。“你看看，家里基本上每堵墙都有裂缝，连承重墙都裂缝了。这栋楼现在是危房。”一名业主把《新青年?权衡》记者带到他家里指着墙说。

　　十几名业主围住《新青年?权衡》记者说：“现在基本上每家的墙都裂缝了，开发商和物业要给我们安电表，我们不让安，先让他们解决危房的事情，不解决，我们就不安。”

　　世纪城小区――十几名保安打一名女业主

　　2004年2月26日，在海淀区法院的审判厅内，世纪城小区东区的一位业主征得审判长的同意，在法庭上公开播放了物业保安殴打业主的录像资料。《新青年?权衡》记者在资料中看到，十几个保安殴打一名女业主，女业主“逃脱”后，物业公司的人员对着一名业主家的阳台叫道：“你给我下来，下来⋯⋯”

　　而物业公司的代理律师在法庭上说：“由于小区很大，在实际的管理中确实存在着不尽人意之处，但录像内容也证实了物业公司履行物业管理的义务。”此番话引来了在场业主的哄笑。

　　丰台区

　　丰益小区――“保安头儿把业主从车里拽出来打”

　　2006年6月3日，丰益小区门口的几条主要道路被堵塞，小区的保安和业主近千人对峙在门口，各不相让。

　　对峙现场，“小区保安的头儿走上去把业主从车里拽出来，又是打，又是踹。”一位业主说。

　　“对峙和冲突从上午11点持续到晚上10点。警察和政府部门都出面了，但是事情至今没给我们解决。”

　　业主告诉《新青年?权衡》记者，这次冲突是由于保安不让业主进出引起的,其原因是业主不交停车费。业主解释原因说：“物业公司原来卖给我们的是固定停车位，把有的业主的钱也收了。后来，因为车位不够，又变成了临时停车位，而且价钱不变，如果回来晚了就没处停车，我们怎么交这个钱？”

　　“不交停车费另一个原因是，物业公司和我们签的合同上盖的是物业公司的章，但是交费收据上盖的却是一个洗浴中心的章。”

　　玺萌丽苑――“七名业主被打伤”

　　2003年12月1日11点整， 玺萌丽苑业委会主任钟广伟和副主任李雪峰家的玻璃同时被砸。“平常24小时站岗的保安也全不见踪影，两个小时后，保安各回岗位。”

　　2003年12月3日晚上8点左右，10多个不明身份的年轻男子冲进小区，手持统一的白色棒球棒，打伤七名业主。据业主反映，现场至少有两名保安，其中包括保安队长。

　　保安队长表示，他没有看到小区里所发生的事。

　　2003年12月4日上午8点左右，钟广伟开着车在上班的路上，被6名小伙子用镐棒、砖头打伤，他的新“蓝鸟”也被打得“千疮百孔”。

　　鹏润家园――“业委会筹建组人员被毒打”

　　2002年1月5日晚7时20分，五六个不明身份的黑衣人，闯入位于北京丰台区菜户营东街甲88号的鹏润家园2501房间，手拿木棒、铁棍以及玻璃瓶、烟灰缸等物，对屋内两男两女4名业主暴打一通。其中两名重伤。“这4名业主均是该小区业委会筹建组的人员。”

　　业主反映，黑衣人闯入室内后，首先发问：是不是2501业主委员会筹建小组，得到答复后才动手打人。

　　通州区

　　怡佳家园――“看准了，就是他！”

　　2006年6月6日，怡佳家园的陈先生遭到4名陌生男子殴打。

　　陈先生回忆，就在挨打的前一天下午，他作为小区业主的召集人，带领200多名业主商量今年的物业费要不要交。“我们商量这个问题是因为我们提出公开账目的要求，物业公司置之不理。我们又没其它办法，只好决定暂缓交纳物业费。”陈先生说。

　　陈先生怀疑是物业公司指使人打了自己。对此物业公司的经理表示，陈先生的推断没有真凭实据。

　　朝阳区

　　九龙花园――头部两窟窿、右眼失明、左胳膊骨折

　　2002年5月14日，朝阳区九龙花园临时业委会主任李建国被3名神秘人用铁棒打成重伤，“头部被打出两个大窟窿、右眼永久性失明、左胳膊粉碎性骨折。”

　　“单单右眼眉骨处就缝了28针！”李建国的妻子刘女士告诉《新青年?权衡》记者。

　　2002年，李建国一直帮助业主找物业公司协商小区内的各项问题。2002年5月11日，他曾和十几名业主找德诚物业交涉小区停车位收费太高、开发商占用绿地等问题。

　　据6号楼的一位目击者介绍，神秘人行凶时，保安也看见了，但未出手阻拦。

　　被打的那年，37岁的李建国是北京“洋洋之旅”旅游咨询有限公司的总经理，现在只能在家养病，其妻刘女士是一家外资企业的部门经理。“为了照顾他，我只能辞了工作。”刘女士很无奈地对《新青年?权衡》记者说。

　　至今四年过去了，凶手一直没有被抓住，李建国身体尚在恢复中。“单单医疗费就花了10万，还不包括几万块的营养食品。这些钱全是我们自己掏的。”

　　“什么见义勇为，做好事，以后我坚决不会让我的孩子去做。做了受到伤害，只能自己来承担，这个社会没人救你，没人管你。”刘女士如今已经心灰意冷。

　　“现在，我们两个人没有工作，就这么过着。”

　　在北京的许多住宅小区里不仅仅会发生暴力事件，一些住宅小区里的业主们还不断遭遇断电、断水、断暖气、门眼被堵、门卡消磁、恐吓电话、汽车被砸被划等各种非暴力“恐怖”。

　　这样的事件曾经在一个小区一年内居然发生200多起。

　　非暴“恐怖”困扰业主

　　――北京物业“暴力”真相调查之二

　　北京电视台记者 李媛媛 本刊记者 郭玉闪

　　一年非暴“恐怖”200多起

　　“我们小区有不少业主忍受不了迫害，搬走了。惹不起他们啊！”

　　说起小区内的恐怖事件，海淀区世纪城小区东区的业主杨爱秋的话语中充满了无奈。

　　业主告诉记者，很多业主的电表箱都被破坏过，业主们都不敢自己维修，因为破坏电表箱的人有时把火线与地线对调，一旦合闸，电表就会爆出一团火球，所以只能请供电局的人前来维修。“从2005年8月开始，供电局已经不再来世纪城给我们维修电箱了，他们说：‘这是你们小区内的纠纷，我们管不了。’”

　　业主们给《新青年?权衡》记者的一份“北京世纪城东区发生系列恐怖事件”材料中是这样描述的：

　　――小区业委会一位委员，因为维权积极，车轮胎上的螺丝在小区内被人松动，行驶在高速路上车子出了问题，险些在高速路上出事故、丢性命。

　　――10号楼的一位业主，一直不承认没有与自己签过任何物业管理委托合同的物业公司。一周内他们家的门锁眼被人用502胶粘住三次，致使业主有家不能回，只能在旅馆里过夜。

　　――8号楼的一位业主，不承认没有与业主签合同的物业公司，并经常帮助业委会发放宣传材料，2个月内家里的门锁被粘了2次，电箱接线被剪4次，暖气被关2次，3张门卡被消磁。物业公司的楼长说：“你一天不交费，我就让你一天得不到安生。”

　　――6号楼的一位业主说，曾对物业公司不合理的收费提出质疑，他家一个月内暖气被关3次，电表接线被剪2次，门锁被粘2次，接到恐吓电话2次，门卡全部被消磁。物业公司的楼长说：“你不交费，我就让你付出10倍的代价。”

　　――一位女业主，2004年入住，拒交2002年的取暖费，于是电表接线被剪、门锁被粘，出入只能跳窗户，当女业主独自去物业公司理论时被物业公司扣留，物业楼长说：“扣你，还强奸你呢，有本事你报警去，看谁能救了你。”

　　――8号楼的一位业主，曾经当场戳穿物业公司拉选票作假的行为，他们家电箱线被剪，暖气被关。

　　――10号楼的一位老奶奶，不欠物业费，平日里经常帮助业委会开展工作，一天，老奶奶外出归来，发现门卡被破坏，因为老人急于上厕所，不得已请求保安帮助开门，保安不但不理睬，还骂道：“你老不要脸的，找业委会去。”老奶奶实在憋不住了,无奈之下竟给保安下跪以求开门解难，最终，是归来的邻居为老奶奶打开了门，老奶奶才进了楼道回了家。

　　――1号楼的一位业主不欠物业费和暖气费，只是平时帮助业委会开展工作，他在世纪城有几套房子，全部遭到不明身份人的“迫害”。

　　――10号楼的一位业主为了维权，他的车一个月内被砸了三次。

　　据不完全统计，仅2005年发生在世纪城东区的这类事件就有200多起，还有很多受到迫害的业主，由于惧怕物业公司报复，不敢站出来指证，只能乖乖交钱。

　　“如果我们屈服，就意味着国家的法规和各项规定是一张白纸，老百姓没有可依赖的法律，意味着业主70年内都要接受这样的屈辱。”

　　“如果我们不屈服，就面临着种种窘境――数九寒天断暖气，家中断电，恐吓电话，不是门眼被堵，就是门卡全部消磁，下班回不了家，深更半夜孩子被恐吓电话惊醒。自己的车停在自家的车位上被人破坏。”

　　记者联系世纪城物业了解情况，物业公司的人说：“这些都是业主在瞎说，我们对他们的服务一直很好。”

　　非暴力“恐怖”严重困扰人们的生活，这种困扰在业主与物业公司发生重大纠纷的小区里普遍存在着――

　　海淀区

　　美丽园――恐吓麻烦不断

　　2004年底某日晚，一直支持海淀区西四坏美丽园业委会工作的业主黄鹄楼下的公共下水道被堵，家中满地粪水。“我们一家人曾在粪水的臭味中生活了整整半个月。”黄鹄说。

　　业委会的主任雷霞告诉《新青年?权衡》记者，她们家楼下的公共下水道也被堵过，而且被堵的方式和黄鹄家一模一样，是被裹着毛巾和塑料袋的干净卫生巾堵住。

　　某晚，业委会的委员朴寅吉家中“啪”的一声巨响，背投和电脑被强电流击炸。“找来维修人员来修，他们说这是有人故意把我家的火线插到地线上导致的。”朴寅吉说。

　　“就在召开业主大会的前两天，我去早市买菜，回来的路上有两个人就把我摁倒，打了我几下，他们就跑了。他们也没把我打伤，我后来报警了，警察看了现场说：‘他们就是想吓唬吓唬你’。”业委会的工作人员何先生说。

　　“还有一些委员的车被划，门禁被损坏，电话线被掐，所有的这些事情，都是在召开业主大会前的一段时间内发生的。”雷霞告诉《新青年?权衡》记者。

　　太月园――板砖拍车

　　“2005年的11月8号，我刚开车出小区大门，就看见一个小伙子拿着一个大块砖，迎面‘啪’的一声，往我的车上拍了一下。”海淀区知春路的太月园小区业委会主任王嘉吾告诉记者。

　　王嘉吾是北京恒远基业房地产开发有限公司财务总监，在担任太月园小区业委会主任以后，运用自己的专业知识开展了不少维权活动。11月，王和几名业委会成员开始向物业公司要属于全体业主的公摊面积，就在这个时候，王受到了不明身份人的恐吓，其他委员也不同程度地受到威胁和恐吓。不但车被砸，就连业委会在小区内张贴通告的公告栏也连续几次被砸。

　　东城区

　　聚龙花园――“你们是不是出现政变了？”

　　聚龙花园是北京市第一批外销高档公寓，物业费开始是1美元/平方米。这里曾居住过许多中外知名人士，包括香港凤凰卫视董事局主席刘长乐、招商局集团董事长秦晓，以及中国和西班牙友好协会会长何塞。现任业委会主任是金融界知名人士、原中国证监会规划委员会主任李青原。

　　2004年9月17日，是聚龙花园新招聘的新纪物业公司按合同规定进驻的日子，但是原物业公司――中天物业公司雇来了50多名身穿迷彩服，头戴钢盔，手持警棍的保安，“他们一边围着院子跑，一边喊着：‘誓死不离开聚龙’、‘誓与聚龙共生死’的口号，一些外国籍的业主问：‘你们是不是出现政变了？’”一位业主现在说起来依然心有余悸。

　　新、旧物业交接没有成功，中秋节在即，业委会主任李青原想在中秋节办个联欢给全体业主做个交代。但是，中秋节傍晚，李青原来到小区的中心花园，却发现白天还干净的地面上堆满了木料和铁架，淌着脏水，油漆工正在走廊上刷油漆。之后，又有人说要喷农药驱赶蚊子，业主在前面走，有人在后面喷农药。结果，月饼被喷上农药，刷了油漆的走廊也坐了不少人。

　　“我们业委会一位委员的奔驰车，被划出了痕迹！”

　　“李青原家门口经常会在深更半夜被堆一些垃圾，给物业打电话，物业不管，给外面的保洁人员打电话，小区的保安又不让进来，这叫什么事啊？”外籍业主今村莉莉一提到这事儿就不由提高了声音。

　　中天物业公司的工作人员对业主说的话表示否认。

　　崇文区

　　花市枣苑――“业主车被扔被划”

　　2005年4月，一天晚上9点多钟，居住在花市枣苑的郭新生告诉业主李秀云，她的车被花市枣苑物业公司保安经理和10多名保安抬出北大门外扔到马路上。

　　“第二天凌晨，李秀云的车前后挡风玻璃被砸碎，车体被砸坏，报警后，距离砸车地点很近的值班的保安一口咬定，没看见任何人，也没听见任何声音。最后，这件事情不了了之。”一位业主告诉记者。

　　李秀云说，在她的车被扔当天，她曾经到卫生部门投诉花市枣苑物业公司在居民楼内办职工食堂，并且违反了卫生防疫管理条例、消防管理条例，之后该食堂被依法查封。

　　对此，物业公司的工作人员告诉记者，“我们从来没有干过这种事情。”

　　没过多长时间，小区内8辆高级小轿车被划，“一辆奔驰600、宝马越野车、奥迪A6等等全部被划。”

　　朝阳区

　　时代庄园――业委会主任收到恐吓信

　　“有一只可恶的蚊子在一只雄狮的脸上撕咬着，吸食着它的精血，很显然，这只雄狮可以毫不费力地把那只微小又可恨的蚊子干掉，也没什么，只须轻轻地抬起它的巨掌，就可以报它吸食之仇⋯⋯”这是朝阳区时代庄园业委会主任解云鹏在2006年3月29日收到的一封恐吓信的部分内容。

　　写信的是物业公司的保安，只有17岁，小学文化程度，解云鹏报案后，派出所对他做了罚款、拘留的处罚。

　　“解云鹏考虑到还是个孩子，就没让罚款、拘留。”业委会的顾问张寅辉告诉《新青年?权衡》记者。

　　清境明湖小区――朱明瑛及88户业主家遭遇强制断电

　　2005年3月21日10时30分，朝阳区清境明湖小区的歌唱家朱明瑛以及其他88家住户被强制停电。

　　朱明瑛称，她和其他被停电的业主都已经交纳了家庭用电费，目前管理小区的北京建国物业管理有限公司属于非法进驻，他们拒绝交纳物业费用。“物业停了我们的家庭用电，目的是要求我们交纳物业费。”

　　“业主不交费，我们没钱交给供电局。”建国物业赵经理说。每平方米8元的物业费，包括诸如电梯、楼道、停车场照明在内的公共电源使用费，实际费用近于各家用电费用的两倍。“交了物业费的住户都没停电，供电局派专人到小区一户户停的。”

　　然而，供电局客户服务人员经查询后称，3月21日供电局在该小区所在的区域没有检修也没有停电。

　　2005年3月21日下午5时，在区政府的协调下，朱明瑛和88户业主家恢复了供电。

　　九龙花园――常演电梯惊魂

　　九龙花园小区不但出现业主被打的事件，在平时生活中业主们也过着“担惊受怕”的日子――电梯不是溜梯就是夹人。2002年6月17日《京华时报》的记者对此事进行了报道：

　　事件的焦点是九龙花园2号楼的六部电梯，两年以来一直带病运行。近半年来经常出问题，曾有多名业主遭遇过溜梯和被夹的惊吓。2号楼C座的张大爷就曾经历过两次溜梯。

　　一次是4月20日下午5点多，他从C座21层乘梯下楼，到17层时上来两人，这时电梯突然失控并快速滑到13层半才猛地停下，然后电梯门突然打开，大伙急忙跳了出去。好半天才回过神儿来。

　　另一次是今年年初从21层一下滑到6层。当时电梯里共5个人，电梯在6层停下时，由于开关失灵，大家被关在电梯里近半小时。

　　对此，德诚物业管理有限公司工程部郭经理却称：“业主所谓的‘溜梯’可能是乘坐电梯者操作失当造成的。”

　　记者大量走访调查显示，物业收费不合理、违规收费、多收乱收、收费高服务差、物业账目不公开等各种问题成了引发业主与物业公司矛盾的第一个方面的原因。

　　2004年，中央电视台《东方时空》关于交纳物业费问题的调查显示：42％的人选择了拒交物业费，以表示自己对物业公司的不满。

　　那么物业收费到底出了什么问题呢？

　　物业收费问题多多

　　――北京物业“暴力”真相调查之三

　　北京电视台记者 李媛媛 本刊记者 郭玉闪

　　问题之一 ：物业公司与业主没有合同

　　北京市政协委员李少华告诉《新青年?权衡》记者：北京市目前有物业公司的3099小区中，90%的小区是开发商与物业公司签订前期物业管理合同。

　　一直坚持为小区业主维权的北京市忆通律师事务所律师李劲松说：“在北京，经过努力成立了业委会的511个小区中，业委会与物业公司签订委托合同的不到30%。根据相关法规，如果双方没有合同，物业公司就没有权利向业主收取费用，如果强行收费，就是强买强卖。”据《新青年?权衡》记者调查，发生在一些小区的暴力事件中，大部分的暴力事件都是因为物业公司与业主之间没合同，业主拒交物业费遭到殴打。

　　针对这一问题，李劲松说：“这类事件，应该按照《刑法》里面的‘强迫交易罪’给物业公司的负责人定刑。”

　　问题之二：合同约定不明确

　　2004年5月20日，北京市国土房管局发布的《物业服务合同》示范文本里规定，物业服务收费除了执行政府指导价外，分为包干制、酬金制两种方式。其中酬金制物业管理，指从预收的物业服务费中提取部分费用作为物业公司的酬金，物业服务费如有节余，则转入下一年度物业服务费中；如物业服务费不足使用，物业公司应提前告知业委会，并告知物业服务费不足的数额、原因和建议的补足方案。而包干制则是物业公司盈亏自负，不存在多退少补。

　　但是，在很多业主与物业管理公司实际签订的服务合同里并没有明确规定采用哪种方式，而业主和物业公司则各有说法。

　　“我们又是借钱，又是贷款，买了这套房子，不就是图个稳定吗？100多万都花了，还在乎这点物业费啊？大家都希望交，但是怎么个交法，按什么标准，我认为这得交代清楚，你看看这上面的约定。”

　　幸福家园小区第一期的业主手里拿着《业主手册》给记者看。手册中写道：“如管理费用不足以支付各项开支时，物业管理公司可向各位业主计取补充费用，如有盈余，则转入下半年度管理费用。”

　　从字面上理解，业主认为自己应该按照酬金制交费。但是为幸福家园小区提供服务的金宇宏物业管理公司经理顾加中并不这样理解。他这样解释：“我们就应该按照包干制进行收费。之所以多退少补，是因为我们担心在执行196号文件中出现差异，出现多收了或者少收了，那么我们就会多退少补，目前我们没有向业主多收。”

　　对于物业公司的这一解释，很多业主不认同，“合同里面明明是酬金制，物业公司你怎么能说是包干制呢？物业公司和我们说不清楚这个，我们就是不交物业费。”一位业主气愤不已。

　　合同约定的不明确，致使很多业主拒交物业费。然而，这并不是业主拒交物业费的唯一理由，在记者的调查中，一些小区的《物业管理服务合同》中，物业公司还存在收取国家已取消了的收费项目的现象。

　　问题之三：违规收费

　　《新青年?权衡》记者在幸福家园物业公司的收费项目里面看到，物业费中包含了中修费，而在2001年北京市国土资源和房屋管理局出台的《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》规定：物业管理企业不得再向产权人收取《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》规定的大修费和38.7%的房屋公共部分中修费。

　　“第一期入住的，我们还是按照老的合同执行。”顾加中说。在顾加中说的老的合同中，《新青年?权衡》记者看到物业费中包含了中修费。

　　“2001年国家就取消了中修费的收取，制订合同是在2001年以后，为什么要把中修费制定进去？”一位业主拿着文件说。

　　《新青年?权衡》记者看到中修费的收取标准是0.418/平方米/月，“我一家一年要给物业公司交500多块不该收的中修费。”一位业主算了一笔账，“仅我们一期入住业主，一年就要交纳50多万元的中修费。”

　　业主告诉记者，金宇宏物业管理公司不但收取了中修费，而且保安费、保洁费也没有按照国家规定的收取。根据国家规定，保安费和保洁费应该以户为单位来收取，幸福家园小区的房屋使用管理维修公约中也是如此规定。

　　然而问到保安费和保洁费是按照什么标准收取时，顾加中回答：“根据平方米来计算，国家规定每户收18元，除以12个月，再除以总面积，就是每平方米收取的钱数了。”

　　业主告诉记者：2003年物业公司还多收了2002年国家禁止的共用电视天线管理费0.023元/平方米，2003年9月国家禁止收取统收服务费0.007元/平方米。

　　位于海淀区西四环的美丽园小区，同样存在物业公司收取中修费的问题，“在我们的2.72元的物业费中，包含0.69元的室内中小修费。”美丽园业委会的工作人员何先生告诉《新青年?权衡》记者。

　　“室内中小修费，我有权决定，我委托你才可以收，我不委托，你不可以收的。”为此业委会算出了这笔巨额费用――“这一项每年高达174万元。”

　　美丽园业委会主任雷霞说：“这些物业收费显然是违规收费，我们业主是有据可查的。

　　事实上，一位多年跟踪调查北京物业小区收费情况的权威人士证实，在北京的小区里，存在违规收费的至少要占到40%。而且，除了违规收费，物业收费上还存在着大量乱收费现象。

　　问题之四：多收乱收

　　收费项目“注水”

　　“他们不但每年要向我们收取中修费，还给一些原本不存在的设施收服务费、维修费，物业收费水分太大了！”美丽园小区的业主们发现了这样一些多收乱收的“水分”与“猫腻”：

　　◇“水分”之一：电梯。

　　雷霞告诉《新青年?权衡》记者，美丽园小区一共有111部电梯，物业公司是按照118部电梯向业主收费，一部电梯一年的收费是19740元。7部不存在的电梯每年要多收业主约14万元。

　　按照规定，电梯费由四部分构成：维修保养费、司机工资、电费、电梯检测费。

　　“我们小区的电梯没有电梯司机，只有电费。”业委会的委员朴寅吉向记者出示了他们在供电公司拿到的电梯电费的清单，“这里面没有一部电梯一年的电费超过1600块钱的。”

　　一部电梯一年的收费19740元，电梯维护一年是3000元，电梯检测费最多750元（检测费另外收取），“收费减去用电成本、电梯维护成本和其它费用，仅仅111部电梯物业公司每年可赚164万元。”

　　◇“水分”之二：高压水泵。

　　雷霞告诉记者，该小区的水泵为一组，但是该小区的《房屋使用管理维修公约》中，高压水泵的收费居然按照30组计算，实际给业主提供服务的是一组变频水泵。

　　“一组高压水泵一年收取的费用是23960元，不存在的29台高压水泵一年就要从业主手中收取69万多元。”雷霞告诉《新青年?权衡》记者，“水泵加上电梯，三年下来，业主们为不存在的电梯和水泵多交的费用高达249万。”

　　鸿铭物业公司对业委会的计算方式表示：“我们不认同他们的算法。”

　　“开发商承担的物业费转嫁给业主”

　　在东城区的聚龙花园小区里，拒交物业费的业主已经达到全体业主的60%。小区业主王复强说：“拒交的原因是物业公司把空置房的物业费平摊到业主头上。”

　　“空置房的物业费应该是开发商来交的，但是开发商不交，物业公司又不敢要，怎么办？他们就把这些钱平摊到我们头上了。”

　　在王复强提供给《新青年?权衡》记者的一张明细单上，开发商一共拖欠物业费的面积是1.28万平方米，根据原来8.3元/平方米的物业费计算，物业公司每月要把10.62万元平摊到约420户业主身上，一年平摊金额总计127.49万。每个月每个业主要多交252.9元，一年就是3034元。

　　王复强告诉记者：“这只是按照原来的收费价格计算现在的空置房面积数，实际上原来空置房的面积数比这个数字要多，只是我们不知道数字。”

　　根据现在3.5元/平方米计算， 一个月收取4.48万，一年收取53.76万元，每个业主每个月要平摊106.7元，一年要交1280元。“这些钱都应该是开发商出的，凭什么要我们出啊？”

　　王复强告诉记者，物业公司把空置房的物业费平摊到业主身上，致使聚龙小区的物业费高出其他相同档次的小区，同时也造成了聚龙小区收费高、服务差的局面。

　　据记者的调查，物业公司多收乱收费是一个相当突出和普遍的问题。在国家发改委2004年8月4日公布的全国价格举报电话受理情况统计里，在三年内各类举报问题中，小区业主反映的物业管理公司违反规定乱收费以及物业服务费项目和标准不透明导致的投诉排在第三位。

　　问题之五：收费高 服务差

　　“我们小区是两高一差，我们的电费高，管理费高，服务水平差！业主拒交物业费已经达到了60%。”聚龙花园主委会主任李青原这样对《新青年?权衡》记者说。

　　聚龙花园的业主目前的电价是每度0.60元，比国家规定的民用电每度0.44元高出0.16元，“这是物业公司强制性地将小区内所有各家电表改为冲卡式所致，为此，我们向物价局投诉，物价局也到小区来查过，但是至今没有改变。”

　　聚龙花园一开始的物业费是每月每平方米8.3元，“这个8.3元的物业费，除了院门的保安岗及楼道内的清扫以外，别无内容，这既不包括健身房、游泳池、甚至连每个楼的电梯门都没有保安。经常出现业主的自行车被盗，有时甚至会出现因车位管理混乱造成的乱停车引发打架事件。”

　　2004年4月1日，经过业委会与物业公司的多次谈判，聚龙花园的物业费由8.3元降到了4元―4.5元。2004年10月1日，再次经过协商谈判，物业费又降到了3元―3.5元。“虽说现在物业费降下来了，但是其中有一些收费项目是国家取消了的，就这个价格，在其它小区相同的服务标准下，还是很高的。”业主王复强对《新青年?权衡》记者说。

　　李劲松律师说：“像聚龙花园这样收费高、服务差的问题其实在北京绝大多数小区都普遍存在着。”在记者调查过的100多个小区里同样普遍存在着以上问题。不少业主说：“不单纯是服务差的问题，物业公司不打业主都算是烧高香了。”还有的业主说：“我们业主就像孙子一样”。

　　北京作为首都，与上海、深圳相比，商品住宅总体规模，商品住宅社区数量，物业公司数量位居前茅。但是，中国消费者协会信息网提供的对比资料显示，北京市整体物业服务水平之差、物业收费之高，同样位居三大城市之首。

　　问题之六：物业公司不公布账目

　　“物业公司不公布账目，我们就拒交物业费。”崇文区幸福家园的业主对《新青年?权衡》记者说。

　　《新青年?权衡》记者在幸福家园小区《房屋使用、管理、维修公约》中看到：产权人有权监督物业管理的收费情况，并要求业委会和物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费用的收支账目。业主告诉《新青年?权衡》记者，在2004年，物业公司曾经两次向业主公布过2003年的账目。

　　2004年3月22日，物业公司第一次向全体业主公布了账目，账目显示是亏损了30多万。一位在物业方面很专业的业主告诉记者：“如果物业公司亏损超过5万以上，必须经过审计才可以通过的，我们要他拿出这个审计报告来，迟迟不拿，一拖就是几个月。”

　　2004年9月16日，物业公司第二次向业主公布了账目，账目显示是盈利2.5万。“我是2003年1月1日交了4700多块钱的物业费，10月份才入住的，我只享受了2个多月的物业服务。而且第一期入住的业主，很多都是和我一样的情况。物业公司根本不可能亏损，盈利也不仅仅是2.5万。”一位业主对账目的真实性产生了怀疑。

　　对此，金宇宏物业管理公司经理顾加中做出了这样的解释：“第一次公布账目的时候，因为开发商没把空置房的物业费交上来，有个亏损的情况出现；第二次，开发商已经把那个空置房的物业费已经打到账上了，所以就有了2万多的盈利。”

　　2004年至今，业主一直要求物业公司公布账目，但是一直被拒绝。“业主要求公布账目，我觉得这个是包干制的物业管理，向业主公布账目是没有必要的。”顾加中说。

　　在记者调查的100多个小区中，只有幸福家园小区物业公司曾经公布过账目。李劲松律师说，业主与物业公司之间主要矛盾之一就是物业公司不公布账目，而在北京就有95%以上的物业公司不公布账目。

　　美丽园业委会因物业纠纷上诉鸿铭物业公司。2006年8月11日，北京第一中级人民法院重审此案，美丽园业委会在经历了一输一赢之后再次赢官司，2006年9月1日鸿铭物业撤离小区，图为物业公司撤离后，部分业主围攻业委会主任雷霞。

　　李劲松律师认为，北京的许多住宅小区发生这么多“令人恐怖”的暴力与非暴力事件，一方面是物业收费存在的问题与争议引发，还有一个更为重要的原因，也是人们容易忽视的原因，那便是小区里隐藏巨大利益的公共设施被物业公司随意出租、改变用途，甚至任意处置转卖所致。

　　“小区公共设施的权利被任意践踏才是造成物业矛盾的核心！”

　　公共设施凸现矛盾

　　――北京物业“暴力”真相调查之四

　　北京电视台记者 李媛媛 本刊记者 郭玉闪

　　对小区内物业和公共设施的界定，一直在房地产开发公司任财务总监的王嘉吾给了《新青年?权衡》记者一个更加直观的解释。她认为，一个小区的物业应该分四块：

　　第一块是业主自己的房子：就是业主自己买的房子；

　　第二块是公摊面积：就是公摊在业主房产证里的建筑面积，这部分面积应该归全体业主所有；

　　第三块是公有共用部位：这一块谁都没有产权证，属于业主共用，一般都包括地下室，但是在2002年以后，地下室开始有了产权归属，就是如果开发商交纳了土地出让金，就可以办理产权证。

　　第四块是公共区域：小区的公共区域产权不界定，但是属于全体业主共用，不得改变用途。

　　第二到第四块都属于公共设施。

　　根据记者调查，在这四块里面，业主除了拥有自己的房子，其他的公共设施很少归全体业主所有，包括一些设施出租的收入，也很少归全体业主所有。

　　李劲松律师认为，引发冲突的主要原因除了物业公司收费存在的问题，就是小区内公共设施的管理权和产权的争夺。

　　中国社会调查所的调查数据显示：在北京大约近4000个居住小区中，90%都存在着物业公司利用小区共用部位和设施设备谋取私利的问题。北京双城律师事务所赵恒律师认为，小区公共设施的经营收益被物业公司侵占是当前物业纠纷的重要起因。

　　《新青年?权衡》记者经过调查，公共设施问题主要有三类，一是公共设施被出租；二是被改变用途；三是被转卖。

　　问题之一：公共设施被出租

　　与海淀区人民政府相邻的光大花园，业主和物业公司就公共设施的收益争执不下，开发商当初承诺的业主共享会所，后被对外承包，业主使用还要付高价。

　　在朝阳区的大西洋新城，除了开发商承诺的会所被对外承包之外，楼栋底层的商用房、楼道面积被公摊给了业主，商用房出租收益不归全体业主所有。此外，电梯内还张贴有收费广告，业主们质疑，我们的出租收益归了谁？我们的广告收益权哪儿去了？

　　在《新青年?权衡》记者调查的100多个小区里，除了海淀区的健翔园小区和太月园小区的业委会管理小区内的部分公共设施的出租收益之外，其余小区公共设施的出租收益全部归物业或者开发商所有。

　　太月园小区的业委会主任王嘉吾告诉记者，他们经过与物业公司的谈判，要回来了小区内的公摊面积，但是他们的地下室被开发商改变用途，并且出租出去了。

　　问题之二： 公共设施被改变用途

　　国务院《物业管理条例》第5章第50条规定：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

　　《新青年?权衡》记者在太月园小区的《房屋使用、管理、维修公约》中看到，地下室属于公共部位的范畴。同时，《新青年?权衡》记者在太月园小区的规划平面图公共服务设施配套建设指标表上看到：存车处(自行车)可以利用住宅地下室。

　　然而，《新青年?权衡》记者来到太月园小区的地下室看到，这里已经被改变用途，被出租给一些经商的客户，有中介公司、广告公司等等。

　　王嘉吾称：“他们把近6000平方米的地下室面积给出租出去了，而且租的大都是一些小公司，什么人都有，小区每天来往着很多的杂人，感觉很不安全。

　　《新青年?权衡》记者调查发现，与太月园一样，公共设施被开发商或者物业公司改变用途进行营利的情况在其他一些小区内也普遍存在。

　　2006年6月29日，《人民日报》刊发的一篇题为《当个业主有多难》的文章，对昌平区东小口镇的天鑫家园绿地变成停车场的事情进行了报道：

　　位于北京昌平东小口地区的天鑫家园，关于停车的争端已持续了数年。业主们告诉记者，买房时规划图纸显示的绿地，被物业公司改成了收费停车场，小区路边也标上了停车位，业主每车每月需要向物业公司缴纳90元、150元、210元不等的停车费，临时停车每小时收费１元。这样算下来，物业公司每年仅停车费就有近百万元进账，而物业合同没有说明停车场收益归属，物业公司及其前身也从来没有公布过收支情况。并且，为了便于收取停车费，物业公司封死了小区南门，由保安在小区唯一出口拦截进出车辆，强行收费。

　　就此问题，天鑫家园业主席联相去年向北京市建委投诉，建委答复称：“该小区已取得了昌平区市政管委核发的《北京市公共停车场备案表》”。随后，昌平区市政管委称，天鑫家园小区停车场是通过备齐材料、现场验收等登记备案程序合法进行备案的，备案之后收取停车服务费是合法的。属于全体业主的小区公共空间，竟然成了物业公司“合法”的收费停车场，业主们无奈发问：“究竟谁是小区的主人？”

　　“即使合同没有规定，毫无疑问收益也应归全体业主。”李劲松律师告诉记者，“所谓‘备案’，从法律上看，值得推敲，因为小区的土地使用权归全体业主，小区不是市政用地。”

　　公共设施问题之三：公共设施被卖

　　北京仁和律师事务所的孟宪生律师最近正在为一个官司忙碌着。

　　这是通州区的馨通家园小区业委会状告该小区的开发商将物业管理用房卖给原物业公司――北京喜莱达物业公司的官司。

　　馨通家园是通州区第一家业委会自主招聘物业公司的小区，虽然招标成功，新旧物业公司之间也进行了交接，但是老物业公司的一部分职员仍然留在小区继续经营“属于自己的房子”。

　　馨通家园业委会副主任曹春林告诉《新青年?权衡》记者：“开发商于2004年6月把属于全体业主的物业管理用房卖给了老物业公司。而且，在2004年9月，老物业公司还拿到了物业用房的房产证。”

　　根据国务院《物业管理条例》规定，物业管理用房属于全体业主所有，为了要回属于全体业主的设施，业委会于2006年3月22日将开发商诉至通州区人民法院。

　　曹春林说，通州区人民法院在适用简易程序审理近半年后，突然宣布转为普通程序，并判决该纠纷不属于人民法院受理的范围，裁定驳回业委会的起诉，原因是北京市建委已经给老物业发放了房产证。

　　“你们上什么诉？要想上诉以后有你们上诉的！业委会没事别老瞎告，以后就得限制你们业委会的起诉。”曹春林告诉《新青年?权衡》记者，这是他们在裁定书期限内上诉时主审法官当场对他们的严厉斥责。

　　曹春林告诉《新青年?权衡》记者，他们现在不但不能使用物业管理用房，连物业用房卖了多少钱都不知道。

　　而在昌平区的太平家园小区，业主们了解到公共设施被卖的价格，但是与馨通家园不同的是，他们不太清楚是开发商卖的，还是物业公司卖的。

　　“我们小区内能卖的东西都被开发商和物业公司给卖了。”一提到小区内的公共设施，李有成就非常气愤。

　　在太平家园的工程规划设计图上，《新青年?权衡》记者看到，小区的配套设施有洗浴中心、托儿所，物业办公楼、超市、绿地等等。但《新青年?权衡》记者来到该小区时，看见规划图上的一些公共设施已经改变了用途。

　　“现在经营这些公共设施的已经不是开发商和物业公司了，而是其他的一些人和单位。”

　　“我们小区的超市、物业办公楼、小区医院全被卖了，卖了3700多万。业主什么都享受不到。”田浩说。

　　孟宪生律师告诉记者，比较于公共设施被出租、被改变用途，开发商或物业公司将公共设施转卖是更为严重的事情，对业主产权的侵犯也更严重。

　　公共设施的产权属于谁

　　在太月园小区业委会主任王嘉吾办公室的一个柜子里，有序地放着一尺多厚的材料，王嘉吾告诉记者，这是她为小区维权的全部凭证。

　　王嘉吾拿出来了一摞材料说：“我们小区的建筑资料、规划资料等等所有的资料都在这里。”

　　“原来这个小区规划住宅时，地下车库是住宅的公共配套设施。2005年2月2日小区成立业委会，之后我们要查地下车库的归属问题，泰跃房地产开发有限公司的负责人拿出了产权证。”

　　然而，地下车库的产权证发证日期标明是2000年11月16日。有意思的是，地下车库的土地使用证的日期却是2001年6月25日。土地使用证比产权证晚发了整整半年。

　　更有意思的是，1998年11月2日制定的《小区公约》中却又注明地下车库属于小区的公共部位，这份公约又比地下车库的产权证早发2年。

　　王嘉吾说：“按照正常的程序，应该是先发土地使用证，再发产权证，最后才是小区公约，可是，我们政府的发证机关把这些程序全都颠倒过来了。”

　　“这就像是你本来把你的姑娘许嫁给我了，我们结婚两年后，你又告诉我，你又把你的姑娘嫁给别人了。你说我能答应吗？”业委会委员王仲华做了一个形象的比喻。

　　“泰跃公司在得到这个产权证以后，在一家银行对地下车库进行了抵押，从2005年9月开始，开发商又以每个车位7万元的价格卖给了业主，有近70多个业主买了车位。”

　　“这就像是保姆拿我家的东西再卖给了我！”

　　《新青年?权衡》记者采访了几位买了车位的业主。“他们要是还不了贷款，银行会来拍卖，我们的钱也白花了。现在我们打算联合起来告开发商。”一位业主说。

　　“开发商是在没有签订土地出让合同，没有交土地出让金的情况下拿到地下车库的土地使用证的。你看，我这里都有证据。”王嘉吾从厚厚的一摞证据中找到了其中的一份。

　　在王嘉吾提供的证据中，记者看到：“因最初在办理出让手续时，地下车库没有出让金问题，我处建议地下车库不重新办理出让合同，在办理房屋产权时，直接给地下车库颁发产权证。”盖章单位是北京市国土资源和房屋管理局土地出让处。

　　“这就标志着开发商并没有交地下车库的土地出让金。”王嘉吾为了维权，她和其他业主开始选择用法律的武器捍卫业主的权益。

　　2005年12月，王嘉吾、高亮、史战岱等5位业主把北京市人民政府告到了北京市第一中级人民法院。法院根据《行政复议法》要求业主先向土地证的发证单位提出行政复议。之后，5位业主向北京市人民政府提起行政复议。

　　2006年1月27日，北京市人民政府给5位业主下达了行政复议决定书：“本机关认为，被申请人为泰跃房地产公司颁发的《国有土地使用证》符合《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定，且事实清楚，使用依据正确，程序合法。依据《中华人民共和国行政复议法》第28条第1款第1项的规定，本机关决定予以维持。”

　　2006年2月21日，5位业主不服北京市人民政府的行政复议决定，向第一中级人民法院提出行政诉讼。第一中级人民法院以“原告就被告”为由，让业主到第二中级人民法院立案，二中院立案后，三个月内没做出任何审理，又以没有管辖权为由将案子移送回一中院（管辖权分一般管辖和特殊管辖，一般管辖是原告就被告；按照规定，土地纠纷属于特殊管辖，应该在土地纠纷所在地的人民法院的管辖内）。

　　9月1日，一中院开庭审理了此案，但没做出任何判决或裁定。10月18日，一中院驳回了5位业主的行政诉讼请求。

　　“我们现在计划向北京市高级人民法院提起上诉。”王嘉吾说。

　　“为什么我们这些业主找政府、上法院，无论有多少道理、有多冤枉，怎么楞是斗不过物业公司呢？物业公司到底是什么东西，有些什么背景？”

　　面对如此强势的物业公司，许多业主发出了这样的感叹！

　　物业公司应该如何收取物业费用，应该如何管理公共设施，如果在现实中不是这样，为什么？物业公司与业主的关系应怎样，应如何定位物业公司的职能？这些都归结于一个根本问题：物业公司的身份。

　　物业公司身份解密

　　――北京物业“暴力”真相调查之五

　　北京电视台记者 李媛媛 本刊记者 郭玉闪

　　1990年，北京市商品房首次发售，物业公司开始走进人们的生活，截至2006年6月底，北京已有2841家物业公司取得资质，从业人员约20万，服务项目达4564个，总建筑面积为3.2亿平方米。

　　物业公司职责

　　国务院2003年颁布的《物业管理条例》如此定义物业管理：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　按照现行法规规定，物业服务公司是指具备经县级以上物业管理主管部门核准颁发的资质证书，经工商行政管理机关注册登记，以社会化、专业化、经营型方式从事物业管理服务的企业。

　　物业与业主之间的关系，是服务商与客户的关系。物业公司应该是通过为业主提供服务获取佣金求生存谋发展的企业。

　　对此，北京鸿铭物业管理有限公司副总经理王建春对业主和物业公司之间的关系也是这样理解的，他说：“从民事的角度讲，是一种委托和被委托的关系；从行业的角度来讲，是一种服务和被服务的关系。”

　　“物业管理企业有两项职责，一是对‘物’的管理，二是对‘人’的服务”，在房地产行业工作的王嘉吾说。

　　在涉及与业主的关系中，物业公司更应该加强“服务”的功能。物业管理公司，更应称为物业服务公司。那么现实情况又是怎样的呢？

　　物业公司的身世

　　记者在调查中发现物业公司的成立和经营上存在以下现象：

　　――“先营业，后注册”

　　2002年7月，深圳的金地物业在朝阳区时代庄园进行服务，但是2002年末的时候，该物业公司不知为何就撤离了，之后，来给业主提供服务的是金世恒业物业公司。

　　“在接管我们小区之前，这个物业公司还没有成立，他们临时拼凑了几个人，以我们小区为项目成立了一个三级资质的物业公司。”时代庄园业委会顾问张寅辉告诉《新青年?权衡》记者。

　　《新青年?权衡》记者在北京市建委给金世恒业物业公司发的资质证书上看到：准予从事物业管理业务的时间是2003年6月5日，而该公司早在2002年年末就在小区内开始工作了。

　　――“小马拉大车”

　　“2003年我们入住小区时，它（物业公司）连发票都开不出来，我们到小区办查它的资料的时侯，才发现它是2005年1月1日备的案，为3级资质。” 幸福家园的一位业主告诉《新青年?权衡》记者。

　　为幸福家园提供服务的金宇宏物业公司经理顾加中告诉《新青年?权衡》记者，“幸福家园一共有四期工程，总建筑面积是30多万平方米。物业公司的资质的确是三级资质。”

　　根据规定，三级资质的物业公司只能管理20万平方米以下的小区。从这里可以看出，金宇宏物业公司明显是在“小马拉大车”。

　　顾加中是从深圳特聘到北京当物业公司经理的，据他了解，这个物业公司开始是开发商入股投资的，开发商是最大的老板，后来经过变更和调动，开发商仍然在物业公司留有股份。

　　――“开发商、物业公司的总经理是一人”

　　“我1996年入住的时候向开发商指定的聚龙花园经营管理服务公司交了一年的物业费，因为不交拿不到钥匙”，聚龙花园业主王复强告诉记者。

　　“这个公司的资质是1997年取得的，但是他们1996年就开始经营了。而且当时，开发商的总经理和物业公司的总经理，还有物业管理委员会的主任都是一个人。”

　　2001年，聚龙花园经营管理服务公司因年审不合格被工商部门注销，“就在它被注销的前几个月，聚龙花园的开发商就把这个物业公司转让给了现在给我们提供服务的中天物业。但是，开发商当时控股60%（现在是不是还控股，业主不清楚），每年要向中天物业收取物业费的15%作为回报。”

　　大量的资料显示，目前大部分的物业公司基本上是开发商“自己生的孩子”，“自己打的天下，由自个的儿子打理！”正是基于这样的身世便使许多问题更加复杂化。物业公司的问题与开发商是分不开的。

　　80%的纠纷来源于开发商遗留问题

　　现实中，绝大部分纠纷在购房阶段签订合同时便埋下了纷争的隐患，比如房屋质量、绿地面积缩水，配套设施不到位，规划变更等很多争议都是开发商遗留问题。亚运新新家园就是一个例子：

　　“我们家地下室的水都积了一米深了，我们小区这次水灾共淹了134户，损失大概有1000万元。”家住亚运新新家园的郝敬说。

　　今年71岁的郝敬一直和儿子住在一起，本想着和子孙在一起安度晚年的他，怎么也没想到这套房子让他开始了上访维权。“我干了一辈子的纪检工作，从来没有上访过。”

　　2002年，郝敬的儿子花了320万买下了这套别墅，2006年7月，北京连续几场大雨，造成了郝敬和其他133户全部遭水灾。

　　《新青年?权衡》记者在郝敬家地下室看见，距离地面一米多高处的墙上还留着被水浸泡过的痕迹，墙根处的墙皮已经脱落，生了锈的各种管道下面散落着“锈铁片”。

　　“我找技术人员来看过，这些管道不合格，工程也不合格。”

　　“这房子要住70年呢，结果才住了3年就成这个样子了，以后可怎么办啊？”郝敬一边说，一边带着《新青年?权衡》记者走进了另一间房子，这间房子很大，两个跟墙一样大小的光碟架上，放着上万张光碟，但是最下面的几层是空的，“这是我儿子的工作室，我儿子是干影视工作的，这些光碟是他的命根子，几千张碟都被雨水泡了。”

　　2006年8月，郝敬和其他受灾业主到北京市水务局反映情况。2006年9月11日，北京市水务局予以了回复：由于京伯房地产公司负责建设的新店村路、北湖渠西路雨水管道，均未按2001年市规划委审定的规划方案实施，致使小区排水不畅，发生淹没事故，影响居民正常生活。

　　亚运新新家园业主郝敬的遭遇实际上是绝大多数业主尴尬状态的缩影。

　　2005年，北京市成立了由市委研究室牵头，市建委、市民政局参加的物业管理专题调研小组，深入街道社区调研，调研结果显示，当前错综复杂的物业纠纷80%由开发商引起。

　　2006年9月26日的《经济参考报》报道：

　　北京市建设委员会主任隋振江日前表示：随着近几年房地产市场的迅速发展，北京市物业管理行业逐渐开始暴露出五大问题。主要包括：物业服务不规范，整体水平不高，开发商遗留问题引发矛盾突出，业主大会成立步伐缓慢等等。

　　隋振江认为北京的部分物业公司管理企业还没有从根本上树立“为居民服务，为业主服务”的观念，甚至颠倒了业主与物业公司的关系，“态度蛮横，行为粗劣，”现象屡见不鲜，保安与业主发生冲突的事件时有发生，出现紧急情况不能做到快速反应，及时处理，不能保证群众正常生活的需要，物业服务收费标准和服务标准透明度不高，个别企业存在多收费、乱收费的情形。

　　在一系列物业冲突中，业主是冲突的另一方。为了维护权益，业主也使用了各种各样的维权方式。其中既包括业主单独与物业公司抗争，即个体维权，也包括通过业委会这样有组织的形式维权。但无论哪一种维权方式，都充满了挫折、艰辛与困惑……

　　个体维权少有胜算

　　――北京物业“暴力”真相调查之六

　　北京电视台记者 李媛媛 本刊记者 郭玉闪

　　李红梅――“为什么我输了法院要强制执行我，开发商输了，法院不强制执行？”

　　“自从住上新房，我就和官司结了缘，把一辈子的官司都打完了，把法院的大门都快踏平了。”

　　家住崇文区幸福家园的李红梅对她的“官司路”感慨万千。

　　业主李红梅的维权经历可谓一波三折,她的第一个、第二个官司都是和小区开发商打的，第一个赢了，第二个输了，而随后和物业公司之间的官司却让她耗尽了心力。她因欠物业费被法院强制执行8373元。

　　李红梅曾给记者来过一封信，讲述了她连诉连败、心力交瘁的维权历程。

　　我们夫妻把东挪西凑的钱交了首付，再背上几十万的贷款，心情也是舒畅的，毕竟在北京有房了。可是自从住上新房，我就和官司结了缘，把一辈子的官司都打完了，把法院的大门都快踏平了。请看我的官司路。

　　一入住就被迫和物业签订了《委托合同》，当时带的钱够交十个月的物业费，物业毫不通融说必须一次性交齐全年的物业费，不然就拿不到钥匙，从那时起我就和物业结下了仇恨的种子。可惜势单力薄，单枪匹马，寡不敌众，加上非常渴望到新房里看看，只得束手就擒，被物业“拿下”。

　　入住后恰逢“非典”，大家不上班，天天锻炼身体，在小区里认识了不少业主，有些是孩子朋友的父母，交谈中发现开发商违背了购房合同，大家一合计决定告开发商。

　　大家自发组织起来，有工程师，有律师，有热心人自愿为大家奔跑取证，商量对策。首战告捷，开发商赔偿原告业主们2048元，免除补交房屋差价11746.8元的义务，把普通双玻换成中空双玻，开通小区局域网，一年为设计不合理的窗户擦洗3回，法院几乎支持我们所有的诉讼请求。我们就获得了这么可喜的成绩。

　　小试牛刀之后，大家愈战愈勇，把第一次没有诉讼的内容，比如房屋的伸缩逢占面积的问题，消防水池的问题，电梯井的问题都提了出来。

　　购房之前售楼小姐拿给我们的宣传单，板楼的001、002面积一样，我们也都不是专业人士哪能看出其中的猫腻来，合同上的售楼图纸上却清楚地标出了伸缩逢，每户要为这不能使用的伸缩逢多付一万多元，一期的消防水池却供二期使用，多收了我们的公摊面积钱。电梯井明明签约到14层，测绘队的图纸上却记载公摊到15层。

　　咱们有理有据，并请了一个专业律师为大家辩护，没想到法官却判我们全输。开发商嚣张地对业主们说：“我们有钱！”再上诉又输了。

　　我们对开发商1：1平。但是开发商并没有开通小区局域网，然后法院就三次给我们下传票，让我们去协商，我们说没开通，法院说物业说开通了，法官连小区局域网和宽带网都分不清楚。扯完大锯至今一年多了也没能开通小区局域网。我们也要求法院强制执行，但崇文法院一年多都没给我们任何答复。难道真像开发商所说是他们的钱大过了法吗？难道真的是因为崇文法院曾经是开发商的拆迁户的原因吗？

　　紧接着物业问题又浮出水面，2003年物业也多收了2002年国家就禁止收费的共用电视天线管理费0.023元/平方米，共计32.71元，2003年九月国家就禁止收费的各项费用统收服务费0.007元/平方米，共计3.32元；

　　2003年1至5月小区没有绿化，所以多收我5个月的绿化费0.055共计32.6元，智能化系统维护费一月5元，而可视对讲及门禁7月底才能使用，电梯里的监控更是很晚才能使用，共计多收我7个月的智能化系统维护费35元。合计2003年多收我物业费103.63元；

　　按照我和物业有限公司签订的委托合同，每月每平方米收缴物业费2元多，参照物业下发的《一期住宅物业管理收费标准（板楼）》，其中小修费0.393元/平方米，中修费0.418元/平方米，小区共用设施维修费0.083元/平方米，各项费用统收服务费0.007元/平方米，共用电视天线管理费0.023元/平方米，共计0.924元/平方米，都不符合国家收费标准，是国家2004年一月以后禁止收费的，2004-2005年期间这部分的不合理费用，2年共计2628.52元；

　　咱们业主要求开发商公示2003-2004年度的收支情况，根据《业主手册》，我们有权知道。但物业第一次公示亏损了30多万，2004年物业最后一次公示盈利25164.52元。根据业主手册规定，多退少补的原则，物业应把这部分的费用冲抵下一年的物业费，所以物业应把这部分费用扣除。

　　电梯里广告收入、小区广场临时出租收入和小区地面停车收入一并平摊扣除。鉴于以上原因咱们联名由业主代表再三询问到底该交多少，在物业不予答复的前提下，我们没有交物业费。物业又起诉了我们，业主输了，咱们再上诉，还是输。咱们再反诉物业。一次告它多收了小修费，中修费，一次告它多收了电梯费，还准备告它多收小区共用设施维修费，各项费用统收服务费，共用电视天线管理费。总之，法院和他们的关系咱们不知，但我们赢的机会却越来越小。加上到法院去立案，我不知迈进过多少次法院的大门。法院下达了强制执行令，我还要去法院。我不知如何计算没开通局域网给我的生活品质带来的损失，但它绝对是我交物业费的一部分。

　　几个业主代表按照规定的时间到了所在辖区法院，等待半个小时，不见办案法官，却被一个副庭长告知他被派出去了，让大家暂时先回去。一个业主强迫交了三千元钱。而我却只带了两千元，我说出我的理由和我的困难，但办案的法官却说因为电话通知我没来，属于态度问题，必须一次交齐，不然就要拘留我。我说他电话里根本没告诉我到法院找谁，并且法院找当事人按理就应该寄传票，我要求他寄传票一点也不过分，也不应该属于无理要求，我还说我需要拿着传票到单位请假。该法官却说我没有要来的意思，所以就没告诉我该找谁。

　　后来又来了一个法官，两人声色严厉，警告我说必须今天交齐物业费，不然就拘留我。念及我女儿还小，需要照顾，丈夫又出差在外，我只得强压怒火恳求法官给我一天时间筹备钱。第二天我又送去了五千元钱，但还是没有交齐法院判决的八千多元钱。想到有理无处说，我真是气得要搬石头去砸天！

　　苍天呀！这世道还公平吗？我什么时候能再也不进法院的大门呢？法院什么时候拘留一年多都没履行义务的开发商呢？

　　朱明瑛――“为了打这场官司，我花了11万，业主维权真是太艰难了，我尚且可以应付，普通人怎么办？”

　　以《回娘家》、《大海啊，故乡》等歌曲唱红全国的著名歌唱家朱明瑛，她的维权失败经历与李红梅相似。她也同样是因为欠物业费被物业公司告上法庭，这个案子曾经在北京引起了社会的广泛关注。

　　2004年11月，北京市朝阳区法院受理了建国物业公司起诉歌唱家朱明瑛欠物业费的案件。经过一年多的诉讼，2006年5月26日，北京市第二中级人民法院维持一审判决，朱明瑛向北京建国物业公司交纳物业费2.2万元。

　　“我并不是欠费，而是拒绝交费，拒交的原因是我认为建国物业公司根本就不具备向业主收费的资格。因为，物业公司入住小区没有和业主签订物业服务合同。”

　　建国物业公司入住小区与清境明湖小区业委会签定了一份临时托管协议。“该协议没有经过三分之二以上的业主同意，所以它并没有走业主大会表决的程序。”朱明瑛的代理人舒可心说。

　　“法院的判决我不能不执行，但是这么判，我不服，物业公司拿了我的钱，它就真的赢了吗？我这次可以把这钱交上，但是它仍然不是合法的物业公司，我以后仍然不会向它交纳任何费用，它继续告我吧！”

　　“这场官司没有赢家，除了我不交费，还有138户业主也和我一样不打算向它交费，物业公司把这138户挨家挨户的全都告了吧，这样将会加大司法资源的浪费，政府显示出政策滞后、管理不当、执法不力等问题。”朱明瑛在电话里告诉《新青年?权衡》记者。

　　在朱明瑛提供给《新青年?权衡》记者的一份材料中，记录了朱明瑛败诉后的“七大不明白”，其中有几点非常尖锐，记者摘录如下：

　　没有合同，还要按《合同法》办事?

　　朱明瑛的代理律师陈旭告诉记者，法院的判决是以北京市高级人民法院的事实服务的司法解释来做的判决。

　　“请弄清楚，‘事实服务’和‘合同’联系在一起才是法律上的专有名词，不能把‘合同’单独抹去。”朱明瑛告诉记者。

　　“合同成立了，才能收费，既然法院也知道没合同，还判我们按《合同法》交费，我不知道这是依的什么法？这种错误的示范会不会让日后的物业管理更加无序？物业公司以后会不会不在乎签不签合同？”

　　这么不公平的判决为什么会存在？

　　“我看资料说，朝阳区7000多跟物业公司打官司的业主全败诉。 这么不公平的判决为什么会存在？”

　　“我每年都要交几万块钱的物业费，我都交了9年了，就4个月没交，是因为他们服务水平太差，动不动就停水停电，把我们的公共物品当破烂卖。两年来没有公开过账目，吃喝的费用也要我们掏钱，我不交钱，这能是我的问题吗？”

　　法律凭什么规范业主而不规范物业？

　　“法制社会一定要讲道理，白纸黑字不能只规范我不规范你。”“为了打这场官司，我花了11万，业主维权真是太艰难了，我尚且可以应付，普通人怎么办？”

　　少有胜算的业主个体维权

　　《中国消费者报》2005年曾经报道，“根据北京市海淀区人民法院的相关资料，在其2003年受理的192件物业纠纷案件中，有11件是业主告物业的，其他的是物业告业主的。业主告物业的比例低，且很少有胜诉的。”

　　在《新青年?权衡》记者的调查里，独立维权的业主在维权方式上除了不交或者拒交物业费这样的消极方式外几乎没有别的选择；而不交或者拒交物业费，一旦与物业公司打起官司来，一点胜算的希望都没有。

　　为什么业主单独维权这么艰难？对此，陈旭律师在接受《中国消费者报》采访时曾这样分析，“造成业主在物业纠纷中难以胜诉的一个原因是双方诉讼地位不平等。”“单个业主不具备诉讼主体资格，无法用法律手段解决与物业公司之间的纠纷。”

　　“为何单个业主不能告物业公司呢？这涉及了建筑物区分所有权的问题，业主只对自己的房子拥有专有所有权，对于绿地、公共场所，业主则只有共有所有权，如果对物业公司的诉讼涉及到社区公共财产，单个业主就不能就此主张自己的权利了。”陈旭说。他认为，双方在诉讼地位上的不平等，导致了物业公司告业主的案件数量远远超过业主告物业公司的数量。

　　比个体业主维权更有效、也更简便的维权是通过业委会来集体维权。但是，同样的，业主的集体维权之路也处处艰辛。

　　中国政法大学教授杨玉圣对记者说：“单个的业主跟物业公司维权，等于拿鸡蛋碰石头，根本就无法对抗，业主唯一的维权办法就是成立业委会。”

　　根据《新青年?权衡》记者调查，北京市截止现在共有3099个小区，其中只有511家小区成立了业委会。“成立业委会太艰难了！”

　　成立业委会何其难

　　――北京物业“暴力”真相调查之七

　　北京电视台记者 李媛媛 本刊记者 郭玉闪

　　难度之一：组织选举难度大

　　《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过，业主大会作出制定和修改业主公约，业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。”

　　2003年11月4日，北京市国土资源和房屋管理局《转发建设部业主大会规程及有关问题的通知》（京国土房管物[2003]949号）规定：“业委会应当自选举产生之日起30日内，到物业所在地区、县国土房管局备案。备案时，须提交《业委会备案单》（附件5）及以下材料:1、业主大会议事规则；2、业主公约；3、业主大会决议（附业主及投票权数清册）；4、法律法规规定的其它材料。”

　　这意味着，业委会的成立首先必须提交获得三分之二业主同意的业主大会议事规则和业主公约。

　　位于丰台区的丰益小区从2003年开始启动业委会的筹备工作，但是至今没有任何结果。

　　丰益小区一共有业主3410户，其中包括原卢沟桥的农民回迁户500户，还有一些拥有小产权的业主（单位购买的房子，大产权归业主所在的单位。）

　　“这些拥有小产权的业主自己不交物业费，对成立业委会漠不关心，要他们签名难度非常大，根本不可能达到三分之二，这个要求我们达不到。”一位业主说。

　　据《新青年?权衡》记者调查，与丰益小区存在一样情况的小区还有崇文区的幸福家园。

　　幸福家园一期、二期业主都是2003年入住，“开发商当时承诺我们，只要一二期入住率达到50%，他们就会协助我们成立业委会。2005年的时候，第三期业主都入住了，开发商并没有协助我们。我们只好自己筹备成立业委会。”业主李红梅说。

　　2006年1月，一些业主开始筹备成立业委会，并挨家挨户地让业主签名，“街道办事处要求我们业主签名达到80%，才能成立业委会筹备组。”业主冯斌说。

　　根据业主提供的数据，幸福家园现有业主1700多户，2005年业主代表曾进行过一次业主签名，他们白天上班没有时间，晚上回来挨家挨户地找业主签名，但有的业主不在家，有的买了房子没人住，有的把房子租出去了，有的不关心这件事情，最后收集了600多户的签名。“要是签名达到80%，根本不可能。”

　　难度之二：成立业委会障碍重重

　　开发商――成立业委会的条件必须是党员和退休干部

　　“‘成立业委会的条件必须是党员和退休干部，你们的条件不符合，不能成立。’”

　　位于崇文区的花市枣苑的业主代表郭新生告诉《新青年?权衡》记者， 这是2005年6月6日下午，北京城和房地产开发有限责任公司的党委书记彭有林在讨论成立业委会时讲的话。

　　参加讨论花市枣苑成立业委会会议的除了花市枣苑的开发商负责人，还有管辖花市枣苑的居委会和街道办事处的负责人及业主代表。

　　针对彭有林的话，70多岁的业主代表郭奉先说：“我已经有50年的党龄了，在政府部门工作了几十年，国务院、建设部的文件哪一条要求参加业委会的成员都必须是党员？还得是政府干部？”但是郭奉先的话没有得到任何的回答。

　　“街道办事处、居委会的负责人对彭有林的话没有任何反应，就这样，这个会议就结束了。”郭新生说到这里很气愤。

　　会议结束以后，业主代表为了征集业主对成立业委会的意见和态度，开始挨家逐户走访请业主签名，四天后业主代表收集了第一期和第二期6栋楼的业主签名，“有614户业主同意成立业委会，仅有2户不同意。”

　　2005年7月18日，业主代表给开发商发函，“邀请开发商参加花市枣苑业委会的筹备组工作会议，答复时间是7天，如果不参加，也不出示公告，则视为自动放弃筹备组工作。”

　　“但是，开发商并没有在7日内给任何答复。”

　　居委会――你们先好好学习文件。

　　7月27日，郭奉先、郭新生、李秀云、郝树仁等7名业主代表来到居委会，要求居委会发公告成立筹备组。

　　7名业主代表把当时他们与原居委会主任曹慧聪的对话告诉了《新青年?权衡》记者：

　　曹慧聪：“你们先好好学习文件，把文件学习好了，再研究成立筹备组。”

　　业主代表：“我们早就学习好了。”

　　曹慧聪：“你们学的是哪里的文件？”

　　业主代表：“我们在网上下载的文件”

　　曹慧聪：“你们的文件是假的，里面的内容不准确。”

　　业主代表：“居委会有正式文件吗？”

　　曹慧聪：“我们居委会就有一份。”

　　业主代表：“那借我们看一看，和我们的文件有什么不同。”

　　曹慧聪：“那不行，我这个文件不能外借。”

　　业主代表：“你的文件不能外借，那我们共同来学，搞懂的条款就划个勾，不懂的我们共同到文件发布部门咨询。”

　　曹慧聪：“那不行，我没有时间。”

　　业主代表：“曹主任没时间，你可以在居委会工作人员中派一名代表和我们共同学习。”

　　曹慧聪：“那不行。”

　　“找居委会谈成立筹备组的事情就这样结束了。”业主代表很无奈地说。 之后，业主代表来到崇文区政府信访办反映问题，在信访办的指示下，花市枣苑街道办事处接待了业主代表。

　　筹备组成立：

　　居委会主任――“我要当筹备组组长，要有投票权。”

　　开发商――“筹备组要有一票否决权。”

　　2005年7月26日，街道办事处同意成立筹备组，由居委会指导成立。

　　“曹主任与开发商一起制作了一份调查表，要对小区内的业主进行签名，调查业主是否同意成立业委会筹备组等问题。他们从表格设计到印刷整整用了两个月的时间。”

　　“我们实在等不及了，催了好几次，都不管用，最后，我们又到街道办事处反映。街道办事处对曹慧聪和开发商一起做的调查表提出批评。”

　　居委会于2005年9月29日贴出公告，决定正式召开筹备组人员推选大会，成立筹备组。“就在这一天，开发商回复了我们7月18日的邀请函，他们同意参加筹备组工作。”

　　“筹备组成立时，曹慧聪要求当正组长，并要有投票权，开发商要求要有一票否决权。业主代表坚决反对，争论了半天，最后，曹当了组长。虽然，开发商提出的要有一票否决权没有通过。”郭新生说。

　　物业公司――“你前脚贴资料，保安后脚就给你撕了。”

　　2005年11月底，筹备组成员进行宣传，悬挂横幅，遭到物业公司的阻拦撕扯。“我们从早上9点直到晚上7点，十多个人只挂了一条横幅，报警也不管用。”

　　筹备组工作进行到产权面积核实阶段，郭新生等人要求开发商提供花市枣苑产权面积的清册，遭到开发商的拒绝，“他们说文件里没有发展商必须提供清册的规定，需要研究研究。”

　　郭新生告诉《新青年?权衡》记者，崇文区建委小区办2005年12月向北京市建委请示过“开发商是否有义务提供业权面积清册”，市建委就开发商需要提供清册，清册包含的内容、责任都作了批复。“我们去小区办了解关于开发商提供清册规定的文件规定，小区办以没有文件为由不作答复。”

　　2006年7月31日，筹备组副组长钟军向业主发送选票，定于8月3日召开业主大会，“保安队长穿着便衣抢资料，还对钟军进行拉扯，钟军差点从楼梯上滚了下去，幸亏后面有人扶住。之后，钟军又接到恐吓电话。最后，钟军退出了筹备组。”原定于8月3日的业主大会只好推迟。

　　“钟军退出之后，我接替了钟军。开发商找到我，要给我们一份清册，并要求我们将清册进行公告，我们看了其中的一些，觉得这份清册有问题，就没有答应。”

　　“我们现在要是贴资料还是被撕掉，这件事情一直就拖到现在，无法进行下去。”杨云天告诉记者。

　　“开发商和物业公司请居委会、街道办事处、小区片警在乳鸽皇吃饭，吃饭之后，还每人给了一张购物卡，最少的是500块钱。你说，这样我们还能顺利进行吗？”郭新生苦笑着说。

　　难度之三：一期入住的业主能否成立业委会

　　四个七旬老人的维权经历

　　双手抱着一尺多高的材料，王养毅走得有些缓慢。

　　“我们从开始筹备成立业委会到最后选举成立业委会已经一年多了，每道程序都符合相关的法律法规，但是小区办就是不给我们备案。”74岁的王养毅说 到这儿开始沉默了，他一脸的忧愁，满脸的皱纹聚在了一起。

　　王养毅是大学教授，2004年8月住进了亚运新新家园，“我们几个老头都退休了，每天也没什么事情，发现开发商卖房时承诺给我们的很多条件都没有实现，我们就想着成立业委会替大伙维权。”71岁的郝敬说。

　　郝敬干了一辈子的纪检工作，如今是亚运新新家园维权的核心人物。想替大伙维权的除了贺敬和王养毅，还有两位七旬老人，一位叫陆志乘，74岁，退休前是一家医院的副主任医师。另一位叫徐愉，71岁，从出版社编审的位置下退了下来。因为徐愉有事外出，《新青年?权衡》记者只见到了其中三位。

　　第一阶段 成立筹备组

　　四个老人都是亚运新新家园的一期住户，该小区地处朝阳区和昌平区交界地带，这是一个别墅小区，物业费是每平方米3.3元。

　　亚运新新家园第一期共有577套房子，入住的有563户，常住的有400户左右。

　　“我们先找居委会和街道办事处，想成立筹备组，他们都非常支持，同时，我们又找了开发商，开发商的负责人开始的时候口头上也很支持。”

　　几个老人挨家挨户地向业主发放《成立业委会筹备组的倡议书》，倡议大家报名筹备组，又挨家挨户收倡议书。“我们给350户业主送了倡议书，收回来315份，赞成成立业委会的达到了90%。还有58人参加了筹备组。”王养毅说他对数字记得非常清楚。

　　2005年11月28日，筹备组邀请居委会、街道办事处、派出所、开发商参加筹备组会议。“开发商不派人参加，他们说整个小区入住率不满50%，不能成立业委会。当时，二期，三期正在建设当中。”

　　“居委会、街道办事处，派出所的人都参加了，而且都很支持我们，我们就按期召开了成立筹备小组的会议。”

　　三位老人告诉记者，他们按期召开成立筹备组会议的原因是：

　　北京市建委《关于首次业主大会会议筹备工作中有关问题的补充通知》的规定：建设单位因自身原因不参加筹备组的，应向社区居委会做出明确表示，各区县局可指导业主代表、社区居委会直接组成筹备组。

　　2005年11月29日，亚运新新家园公告业委会筹备小组成立。王养毅说：“凡是参加会议的各个单位的代表，意见都统一，都很支持我们。”

　　2005年12月13日，郝敬和几位业主代表带着相关文件来到朝阳区建委小区办送材料，并希望能备案。“你们入住没有超过50%，要想成立业委会就成立，但不予以备案。”郝敬告诉记者这是当时小区办的工作人员白宝华对他们说的话，同时郝敬又强调说：“小区办说的意思和开发商一样。”

　　“我们坚持要成立业委会。原因是因为北京市在这方面有相关的法律法规。”王养毅说到这开始翻阅那厚厚一摞材料，北京市贯彻《物业管理条例》的若干意见上是这样写的：

　　新建和已建的商品房（经济适用房）入住率超过50%的或入住率不足50%，但首户入住已满两年的物业管理区域，公有住房出售率超过50%的物业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业委会，分期建设住宅，物业的相对独立区域，也可参照本意见成立业主大会。

　　接着，王养毅给北京市建委去信咨询相关事宜。2006年3月17日，北京市建委给王养毅回函：

　　有关入住率过50%等条件，是鼓励性条款，如小区一期能够确定为一个物业管理区域，则业主应当依法成立业主大会。

　　为了搞清楚第一期入住的业主是否能够确定为一个物业管理区域。王养毅专门去规划委找到了亚运新新家园第一期的规划图纸，《新青年?权衡》记者在图纸上看到一期楼盘的周围标着很显眼的红线作为与当时还没有规划出来的第二期工程的分界线，“这张图纸就是我们一期的楼盘规划，从图纸上看，我们认为一期入住的业主能够确定为一个物业管理区域。”

　　第二阶段 成立业委会

　　“尽管小区办不予备案，我们还是坚持做。”三位老人不时地重复道。2006年6月8日，筹备组给小区办、居委会、街道办事处、派出所、开发商发函，邀请各单位6月10日参加筹备组扩大会议，讨论6月14日晚上召开业主大会，通过业主公约、业委会候选人名单等等事宜。

　　“小区办没有来，也没有说为什么不来，开发商代表来了，但是没有签字。其他的单位代表都签字了，他们一致都很支持我们。”三位老人话语中一直对居委会、街道办事处和派出所充满了感激。

　　“14日下午，白宝华召集了居委会、街道办事处、派出所、开发商、物业公司开会，就是没有理我们。”

　　“之后，街道办事处找我们谈话，其他各单位的人都在场，他们传达白宝华的意见，其中有一条：筹备组成员应该经过小区办专门培训。但是他们没有书面的意见函给我们，所以我们晚上还是照常开了业主大会。”

　　“除了小区办和开发商没有来，其他单位都参加了业主大会，在会上街道办事处的一位负责人还专门告诉我们，白宝华给北京市建委小区办打电话，市里面说我们可以成立业主大会，我还在会上专门强调了这一点。” 郝敬说到这里，脸上终于有了一丝笑容。

　　“6月28日，我们公开唱票，因为有的业主只在这里买房，并不在这里住，我们共发了421张选票，有关事宜通过了389票，投票率是92.4%，如果按照563户算的话，投票率是69.1%，过了三分之二。我们总算成立了业委会。”王养毅说到这里笑了。

　　第三阶段 小区办不予备案 成立业委会“回到起点”

　　业委会成立了，业委会成员开始到朝阳区建委小区办汇报备案，陆志乘告诉记者：“小区办不接受材料，原因是因为成立业委会没有包括二期的。要求我们包括二期。”

　　“2006年6月29日，二期166户才开始开盘买房，我们是他们开盘的前一天唱的票。”

　　“我们答应包括二期，但是我们提出了几个条件：第一，给我们提供第二期的业主名单，因为很多业主还没有入住，我们根本就没见过这些业主；第二，小区办要给我们一个包括第二期的操作意见来。”

　　9月20日，街道办事处通知业委会成员开会，参加会的除了街道办事处和业委会，还有小区办、居委会、物业公司、开发商、派出所的相关人员。

　　“会开得很短，也就半个多小时，在会上，小区办的负责人念了北京市国土资源和房屋管理局的1204号文。他主要是讲什么人才算作业主。”陆志乘说。

　　王养毅专门让记者看了北京市国土资源和房屋管理局关于业委会资格认定问题请示的复函，也就是小区办负责人在会上所念的1204号文：

　　⋯⋯购买预售商品房尚未取得房屋权属证书的，商品房买卖合同记载的“购房人”可以视为“业主”

　　“这就是他们念的内容！这就是他们念的内容！”三位老人不停的强调这句话。

　　“小区办负责人念完，开发商说：‘第三期也要开盘了。’然后，刚到街道办事处任副主任的耿某说：‘那就包括第三期，重新成立筹备组。’说完这些，会议基本上就结束了，他们都说有事，就都走了。”

　　“要是这样，我们一年多的维权，又回到了起点。”

　　“要把第三期也包括进来的话，那么开发商是最大的业主，因为第三期还没有开盘，如果这样的话，开发商要是加入了业委会，这以后还能很好地替业主维权吗？”三位老人都在担心这下一步将会发生什么。

　　中央电视台“东方时空”2005年底曾就“成立业主委员会难在哪”做了一个调查，12533人参加调查，数据显示：缺乏主管部门支持占28%，开发商、物业公司设置障碍占26%，组织选举难度大占18%，业主不知道如何成立占14%，没有业主牵头的占14%。这印证了成立业委会的难处。

　　成立业委会难，因此，成立了业委会的小区数量便非常有限，而有限的业委会在维护业主权利的处境同样十分尴尬。

　　成立业委会只是第一步，集体维权更为艰辛。在业委会维权的路上，要遭遇与物业公司接连不断的官司。而且即使官司打赢了，业委会的处境也依然可能很尴尬。

　　集体维权遭遇尴尬

　　――北京物业“暴力”真相调查之八

　　北京电视台记者 李媛媛 本刊记者 郭玉闪

　　胡密珍――“我死活不干了，替业主维权太难了”

　　曾经连续两届担任过北京中海雅园物业管理委员会主任的胡密珍，是一名律师，又是注册会计师和注册税务师。

　　2005年6月，当她所在小区的物业管理委员会进行换届选举时，“很多业主都要我再当主任，我死活不干了，替业主维权太难了！”胡密珍感叹道，她现在回忆起三年的维权经历仍然心有余悸。

　　“物业公司是开发商的兄弟”

　　“自从我当上了物业管理委员会主任之后，我和物业管委会其他成员与开发商、物业公司、海淀区小区办前后打了6场官司。”胡密珍说。

　　2001年6月15日，北京中海雅园成立物业管理委员会，胡密珍被选为物业管理委员会主任，当时在中海雅园服务的物业公司是中海物业公司，“我们小区 的开发商和这个物业公司是兄弟关系。”胡密珍打了一个比喻。

　　“中海物业服务水平还不错，我们成立物业管理委员会的时候，物业公司还帮了我们不少忙，帮着给我们发送选票，收选票。”但是，好景不长，就在小区刚刚成立管委会的第七天，6月22日中海物业因为中海集团内部的调整撤走，替代中海物业公司的是中海世纪物业公司。从此胡密珍和其他业主开始了艰难的维权之路。

　　“兄弟”走了 “儿子”来了

　　中海雅园物业管理委员会成立后，马上给中海物业发了一个函，要求与该物业进行续约，但是中海物业一直没有回复，“6月28日，我们收到了盖着‘中海世纪物业公司’红章的回函，说答应和我们续约。”中海世纪物业是中海开发商的下属单位，“这个物业公司是开发商的儿子。”

　　物业管理委员会收到中海世纪物业的回函之后，向该物业公司提出了两个条件：第一，要看执照，第二，要看资质。然后才能考虑是否签约，“执照和资质，中海世纪物业公司都没有让我们看。他们说和中海物业是一家的，我们到有关部门也查了，他们和中海物业不是一个公司。我们就没答应和它签约。”

　　2001年7月，物业管理委员会成员找海淀区建委小区办要求中海世纪物业撤出，中海物业回来继续提供服务。“海淀区小区办说他们管不了，我们又去找北京市建委小区办。最后，中海世纪物业不走，我们就决定招标。”胡密珍说从招标开始，官司就开始打上了。

　　招标引发了第一场官司

　　2001年8月，中海雅园物业管理委员会向海淀区建委小区办申请招标。“单单一个申请书，我们就往海淀区建委跑了七八次，用了2个多月的时间。大家都有工作，平时都忙，都是见缝插针地办事情。即使这样，我们还是每星期坚持去一趟建委。”胡密珍一提起这事就很气愤。

　　各种手续经过近半年的办理，2002年2月2日，中海雅园进行了公开招标，最后，金罗马物业公司排名第一，君豪物业公司排名第二，中海雅园和金罗马物业公司签订了合同。

　　合同签了之后，中海世纪物业公司拒绝撤出，金罗马物业公司进不来。没过多久金罗马物业公司将管委会告上了法院，“他们说我们违约。”

　　物业管理委员会要求把中海物业公司追加为第三人，三方一起打官司。“法院答应了我们的请求，但是到开庭的时候，金罗马物业公司和中海世纪物业一起在法庭上对付我们。”从法院回来以后，物业管委会的成员一起开了一个会，“我们觉得金罗马物业公司立场不坚定，决定不能接受金罗马物业公司进小区。”

　　2002年6月，物业管理委员会进行了换届，胡密珍再次被选为物业管理委员会主任。

　　第一场官司没结束 开始了第二场官司

　　2002年12月，物业管理委员会反诉金罗马物业公司，要求解除合同，官司打了半年，2003年5月份，海淀区法院做出了一审判决，解除金罗马物业公司和中海雅园物业管理委员会的合同，要求物业管理委员会退给金罗马招标保证金10万元。

　　2003年6月，中海雅园物业管理委员会与排名第二的君豪物业公司签订了合同。但是，中海世纪物业还是拒绝撤出，三方再次陷入僵局，为了尽快解决问题，物业管理委员会又开始了第三场官司。

　　第三场官司与第四场官司并打

　　2003年7月，中海雅园物业管理委员会以“排除妨碍”为由，将中海世纪物业公司告上法院。同时，中海世纪物业又以拖欠物业费为由把胡密珍、谭伟、薛梦三个管委会成员告上法院。

　　中海世纪物业向法院出具了“业主不让他们走”的联合签名的证据。

　　“中海世纪物业的证据是伪证，它这里面有一个是我们物业管理委员会委员的名字，而我们这名委员根本就没有签过名。”在该委员的出庭作证的情况下，中海世纪物业出具的证据作废了，法庭宣布休庭。

　　第二次开庭的时候，法官告知胡密珍，中海雅园物业管理委员会没有诉讼主体资格，要驳回他们的诉讼，原因是海淀区建委小区办说物业管理委员会2002年6月换届选举以后没有在小区办备案。

　　“我们在起诉立案的时候，没说我们没备案，第一次开庭的时候，也没说我们没备案，物业公司的伪证推翻了，他们没有任何证据了，就说我们没有备案了。”胡密珍有些气愤地说。

　　胡密珍回忆，在2002年6月的时候，他们以特快专递的形式把物业管理委员会的换届选举材料寄到海淀区建委小区办的，而且她有小区办负责人的签收收据。2002年7月，小区办曾通知过胡密珍去汇报工作，“如果我们没备案，他们为什么要我汇报工作？”

　　之后，胡密珍去找原海淀区建委小区办主任白成森，胡密珍告诉《新青年?权衡》记者，白成森当时对她说：“你要不到法院告我，我就说你合法，你要到法院告我，我就说你不合法。”

　　“之后，海淀区法院法官又对我说：‘你愿不愿意增加诉讼请求，要不要小区办重新备案？’”

　　胡密珍拒绝了法官的问话。

　　“我要不是律师，懂得法律，我在这条维权的路上，早就跳进一个个陷阱了。”胡密珍感慨地说。

　　第三、四场官司没结束 第五、六场就开始了

　　2003年9月，中海雅园物业管理委员向法院提出暂缓“排除障碍”审判的请求，同时，以行政不作为和行政违法将海淀区建委小区办告上法庭。

　　经过审判，中海雅园物业管理委员会打赢了这场官司，白成森被撤职，法院承认了中海雅园物业管理委员会的主体资格。

　　“物业公司为了达到目的，真是不择手段。”胡密珍说。就在这个时候，中海世纪物业公司打印了1000多份宣传单，并盖上物业公司的红章，在小区进行散发，“宣传单上说我更换物业居心叵测，要从中谋取私利。我以名誉侵权为由又把中海世纪物业给告了。”

　　最后，胡密珍打赢了名誉侵权的官司。

　　三年维权回到起点

　　诉讼海淀区建委小区办行政不作为的官司虽然赢了，但是，2003年12月“排除障碍”的案子，海淀区法院最后判决物业管理委员会输了。

　　“法院是以2003年9月1号国务院出台的《物业管理条例》规定的: 选聘物业公司必须经过业主大会三分之二以上的业主同意才能决定为由，判决我们输。”

　　“我们招标是2001年8月份，当时就还没有这个法规，但是，他们还是这样判了。”

　　“他们的判决书更为可笑，判决书的开头是‘民事判决书’，结尾的时候成了‘民事裁定书’了。”

　　民事裁定书与民事判决书的区别在于，民事裁定书裁的是程序问题，不对实体进行审核；民事判决书既审程序又审实体。

　　“估计是小区办说我们没有备案的时候，他们就把民事裁定书写好了，后来，我们赢了小区办的官司，他们改了前面的内容，后面的忘了改了。”胡密珍一脸无奈的表情对此事进行了猜测。

　　之后，管委会又上诉到北京市第一中级人民法院，2004年5月，一中院维持原判。

　　2003年12月，胡密珍的第四场官司也判下来了，海淀区法院判决胡密珍、谭伟、薛梦三个管委会成员拖欠物业费，他们败诉了。

　　2004年5月1日的《人民日报》海外版对胡密珍拖欠物业费并败诉进行了公告。“你看看，我的档次多高，不在《法制日报》上公告，给我上《人民日报》了，还上了‘海外版’！”胡密珍苦笑着对《新青年?权衡》记者说。

　　物业再次诉业主拖欠物业费

　　胡密珍的欠费官司输了以后，物业公司便将判决书贴在了各个楼道里。

　　“他们想用我输的例子吓唬其他业主，让业主看看我是律师都输了，不交费的人赶紧交费吧。但是他们没想到很多交费的业主都开始拒交物业费了，原因是大家认为，我是律师，我带头不交费肯定是物业有问题，不然，懂法的我不可能不交费的。”

　　为了收取物业费，物业公司将20多名业主告上法庭，“当时，业主找到我，我让他们向法院提了4个条件，一是要将简易程序变成普通程序，也就是审判时间由3个月变成6个月；二是要求法院调取相关证据；三是要追究中海开发商的违约责任；四是反诉中海世纪物业服务不到位。”

　　业主在法庭上提出四个条件后没多久，中海世纪物业便撤诉了。“只有3家业主没有找到我，没有向法院提四个条件，而是以物业公司没有资质，没有合同，普通住宅的物业费不应该收到3元/平方米为由进行了应诉。”

　　“一审这三个业主赢了，但是到了二审，这三个业主又全输了，在北京没有业主因欠物业费打赢官司的。”胡密珍一脸的无奈。

　　在《新青年?权衡》记者调查的100多个小区中，通过业委会维权成功的只有3家。其中太月园小区采用与开发商和物业公司协商谈判的途径，健翔园小区采用更换物业公司的方式， 通过司法途径维权成功的只有美丽园一家。

　　“多名欠费业主遭遇法院强制执行”

　　北京大部分的业主没有胡密珍她们这个小区这么幸运，她们经过努力还能成立自己的业主委员会。然而，即使她们成立了业委会依然无法维护业主的权利，正如胡密珍所说“这三个业主又全部输了，在北京没有业主因欠物业费打赢官司的。”

　　“绝大多数北京的业主们，面对流氓物业公司只有拒绝交纳物业费这么一个非常消极的对抗办法。”然而坚持使用这个办法的一些业主却为此付出了更加惨重的代价。

　　今年元月的《华夏时报》一篇题为《多名欠费业主遭遇法院强制执行》的文章中是这样报道的：

　　2005年10月30日7点左右，北京北苑家园小区业主林芬（化名）刚起床，就被破门而入的朝阳区法院的法警带走。这天被带走的还有其他小区的另外15名业主，他们因欠缴物业费而遭到法院的强制执行。林芬等12名欠费业主被分别处以拘留15天，补交欠款，罚款1000元的处罚；另4名业主家属分别被处以拘留15天的处罚。在林芬被关进拘留所的第二天，她的丈夫向法院缴纳了6200多元钱，其中包括物业费、临时电费等欠费、法院收取的执行费以及1000元的罚款。11月2日，林芬在拘留所度过4天之后，和其他11名欠费业主走出了拘留所，而此时，另外4名业主的家属因为暴力抗法行为“情节特别严重”，必须在拘留所里呆满15天。在10月30日的强制执行行动中，北京13个小区的12名业主及其部分家属被抓捕。据证实，朝阳区法院当天出动了98名执行法官和法警，兵分6路在13个小区内展开抓捕行动，对57起物业欠费案件进行执行。执行中，有10人履行了义务，执行标的1.7万元；16人被拘留，其中12人为拒不履行义务的被执行人，4人存在暴力抗法行为。另外，还对23人分别处以1000元的罚款。

　　事后，朝阳区法院在接受记者采访时表示：“社会应该树立和保障司法权威，”并表示，此次强制执行后，“物业纠纷自动执行率上升了30%以上”。

　　家住北苑家园的柳雯（化名）因为“暴力抗法”，与丈夫一同被法警带走，丈夫因为欠缴物业费被拘留了4天，而柳雯则在拘留所里待满了15天。按照她的习惯，每隔一两天都会和住在河北老家的父母通一次电话，“在拘留所里没办法打电话回家，一直到现在他们还在追问我那半个月到哪里去了。但我根本不敢说”。虽说事情已经过去近３个月了，但柳雯说，想起当时的情景仍会觉得害怕。

　　“我现在都不敢看报纸。”芍药居小区的马琳（化名）昨天对记者说，自从自己被法警带走的大幅照片登在报纸上后，她对报纸就有了抵触情绪。

　　“那次的事情对我的影响不仅有经济上的，还有精神上的。”马琳说，直到现在，她只要一听防盗门响，就会哆嗦一下。她丈夫因为被拘留15天，2005年11月份只领到300块钱工资。受到强制执行的业主表示，在拘留所的日子是一辈子都难以忘记的惨痛经历。而对于强制执行这种做法，在社会上引起了广泛争议。

　　一位业主指着当时登在报纸上的一张照片说：“业主被强制执行，尊严都没了。”记者看到，在威严的法庭上，被强制执行的业主被一身凛然的法警压弯了腰，整个身体呈直角弯曲，脸面朝地。

　　编后语：

　　每个人都可能成为业主。如果现有的物业管制状况得不到改善，每个人都可能面临本调查中许多业主正在承受的遭遇和“灾难”。因此，完善物业法律法规，推动物业制度改良改善，不仅仅是职能部门和专家学者的事情，其实它关系到每一位业主、每一位公民的切身利益。

　　正是基于此，本刊在本期推出北京物业的调查报告之后，将试图对全国的物业管制状态进行进一步的调查。进而配合政府相关部门，约请权威学者专家以及各界人士，共同探讨当下中国物业管理方面的各种政策制度问题，以提出更加全面系统的建设性意见，为中国物业改革建言献策，共同构建和谐社区。

　　为此，我们欢迎所有的业主、物业公司以及其他各界人士，向我们讲述发生在你们周围的故事，提出你们自己的观点和建议。

　　您可以通过如下方式与我们联系：

　　《新青年?权衡》编辑部

　　电话：010-63328633

　　Email: quanheng@vip.sina.com weibber01@163.com

责编：刘子瑜