市民杨先生昨日致电本报称，自己在购买由南京金桥城镇建设综合开发公司兴卫分公司开发的壹城楼盘后，因为自己的原因要求退房，并且按房屋契约赔偿开发商近3万元的违约金。可事后他了解到，当时开发商是在没有取得所有权的集体土地上建房出售，属于违规造作，所以签定的房屋契约是没有法律效力的无效合同。杨先生表示：“既然是无效合同，没有法律效力，那这个违约金的赔偿岂不是不存在？我将用法律维护自己的权益。”

　　事件

　　合同无效违约金照收

　　2006年4月，杨先生购买了壹城东区09栋C型110．38平方米的一套房子，单价4147．12元／平方米，房款总价45．7760元，杨先生首付了30万，商业贷款15万。购房前他也了解到壹城房子是建在兴卫村的集体土地上，还没有产权证和土地使用证。

　　杨先生说：“当时有顾虑，也担心买了之后没有两证，会有后遗症。但售楼小姐保证不会有问题，开发商承诺两年内会将两证办齐，并且说可以写到合同里面。”在杨先生出示的房屋契约上记者发现，其中第四条指出，“甲方负责两年内办理完个人国有房屋产权证及土地使用权证手续，如甲方不能在两年内办好两证，甲方同意退给乙方办证费每平方米人民币700元。”

　　一年后，两证的办理毫无音讯，而有关这种集体土地建房拿不到产权证的消息也时有传出，让买了房子的杨先生焦虑万分，加上小孩出国，需要用现金，杨先生于2007年5月办理了退房手续。按照房屋买卖契约第十一条“办理完壹城房屋契约手续后、交房之前，乙方要求退房退款，甲方将收取乙方总房款6％的手续费”的标准，向南京金桥城镇建设综合开发公司兴卫分公司支付了27465．6元违约金。

　　开发商

　　电话“停机保号”

　　在房屋契约和相关收据上，记者看到的落款是南京金桥城镇建设综合开发公司兴卫分公司。记者拨打了数个相关电话，要么是“停机保号”要么就是无人接听，壹城楼盘售楼处同样如此。

　　在多方联系之后，记者终于查到了金桥城镇建设综合开发公司的电话，但是接电话工作人员却表示“对此事不清楚，领导不在，无法回答”，在记者的一再要求下，该工作人员给了记者一个号码，并且表示该号码是兴卫村的一个书记，具体可以向她咨询。

　　这位书记表示：关于壹城的相关事宜她不了解。最后她告诉记者：“对于这个事情，很多记者来。前段时间就没停过，但记者都是由街道石主任统一接待的，我们说了都不算。”

　　记者随后又联系了南京迈皋桥街道，该街道办公室分管城建的石主任表示，对于这件事，他答复不了。

　　不过石主任告诉记者：“壹城确实是建在兴卫村的集体土地上的，现在两证正在办理中，但这个合理与否，不是我们可以评定的。”他认为，杨先生可以向相关法律部门咨询”。

　　而当记者询问是否有开发商的联系方式时，石主任表示不知道开发商，也从没接触过。

　　房产局

　　这种情况不能办两证

　　栖霞区迈皋桥街道兴卫村距紫金山不远，从1997年开始，就利用集体土地建房，分三期开发出200多幢楼。由于土地几乎是“零成本”，一期房价仅1700元／平方米，十分抢手。

　　南京房产局产权市场处相关负责人表示：壹城这种建在兴卫村集体土地上的商品房是不能办理产权证的。在集体土地上也不允许盖商品房，不允许对外出售。盖房卖房本身就是不合理的，更别说之后的合同等相关事宜了。

　　而南京国土局有关人士也明确指出，在集体土地上建房和购买集体土地房存在相当大的风险，首先它是违法的，一旦被查处，将被依法拆除；最大的风险是，这类房子在土地使用权性质上不属于国有土地，所以办不到两证，买卖双方交易得不到法律保护，今后也不能合法转让。

　　律师观点

　　合同无效不存在违约

　　钟山明镜律师事务所主任厉佳告诉记者，房屋契约只能视作双方达成的协议，由于壹城开发商在没有取得所有权的集体土地上建房出售，所以该房屋契约是没有法律效力的无效合同。而根据民法和合同法的规定，无效的合同从一开始就没有法律效力，不存在违约责任。违约金是没有理由收取的。

　　本报将继续关注这一问题。如果你是这种集体土地房的“受害者”，也欢迎给我们提供报道线索，热线电话84686431，电子邮箱dfwbcf＠126．com本

　　报实习生 赵琳芸

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　　市房管局不办小产权房过户

　　一位业内人士表示，像壹城这种建在集体土地上的商品房，也就是通常所说的“小产权房”，在南京的房产市场上还占据着不小的份额。

　　“乡镇区的这种小产权房，其土地使用权属于集体所有形式。”我爱我家业务支持部主管赵艳分析，“这就决定了其不具备房屋转让、买卖等权力。”

　　“我们没有办理过‘小产权房’过户！”市房管局产权处一位负责人称，按照近日建设部发布的买房风险提示，购买在集体土地上建的房屋，将无法办理房屋产权登记。

　　来源：东方卫报

责编：刘洪涛