"重出江湖" 二手房"零首付"营销猫腻大揭秘

CCTV.com 2008年12月17日 07:33 进入复兴论坛来源：综合

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不少楼盘为吸引买家再次打出了"零首付"的口号。对此，SOHO中国董事长潘石屹前日表示，刺激房地产市场发展不能采用"零首付"的方式。零首付就会使购买力有很大的水分，对银行也存在着很大的风险，是房地产产生泡沫的最大根源。

　　记者通过调查发现，一手楼、二手房买卖交易中的这种做法都不少。业内人士表示，二手房"零首付"的风险要远大于一手房。一手房：交楼之前银行无风险

　　到年底冲关时候，为了吸引买家买楼，不少发展商在营销方式上绞尽脑汁。而"零首付"就是在这个时候"重出江湖"。

　　据记者了解，"零首付"的做法目前运用最普遍的在广州外郊楼盘，花都、增城等区域不少楼盘都采用此手法。祈福水城目前就以"只要交纳3万定金，即可享有首付二成优惠"的方式吸引了不少买家的关注。

　　据销售人员介绍，具体做法是只要买家交纳3万定金，首期的剩余款项可在业主收楼后的两年内交清。以该楼盘一套80平方米，单价4800元/平方米的房子计算，总价40万，如果按照正常买楼途径，首次置业的买家需要首付两成也就是8万元，但按照开发商的优惠策略，买家只要付3万即可买楼，其他5万可在两年内交清。

　　"即便有的发展商表示首期款为零，也是需要在限定的时间内把首期款付清。这种做法不仅能满足一些中低收入者住房的需求，降低购房门槛，同时也让买家有足够的时间凑齐首付"。粤沛地产副总经理黄春分析。

　　他进一步表示：一手楼的零首付在交楼之前银行不存在任何风险，即使交楼以后，买家的供房款也达到了一定金额，银行风险也不大。

　　据发展商透露，实行零首付的楼盘，买家剩余的首付款是由发展商垫付给银行，并同时和银行签定了"无条件回购"协议，即在未出房产证之前，买家若出现断供情况，发展商将房回购，银行不存在任何风险。如果出了房产证后，买家出现了断供，则由银行负责收回房产进行拍卖。

　　但黄春表示，房子从购买到收楼最少都要两年的时间，这段时间内买家已经把首付款付清，也进行了两年的供楼行为，银行的风险已经不大了。

　　同时有业内人士表示，目前做零首付的楼盘都为中低价位的楼盘，总价不高，银行的放贷风险也小。

　　二手房：首付少8万利息多14万

　　在一手楼零首付重出江湖的同时，二手楼成交中以"零首付"为口号的中介却比比皆是。地产专家通过计算表示，不仅对于银行，同时对于买家来说，风险比一手楼零首付更高一筹。

　　据满堂红研究部经理周峰透露，目前一些番禺小中介通过零首付招揽买家。以一套40万的二手楼成交价为例，按照正常的成交途径，首次置业的买家首付二成，即8万元。但如果中介公司和银行内部人员沟通，将该套房的评估价定为50万，首付二成是10万，但因为银行放贷是40万，刚好抵消了原来的合同价(40万)，也就是说买家不用给首付就可拥有这套二手房。

　　但捡了芝麻，却丢了西瓜。买家在甩掉了首付的同时，由于房子评估价格高出了10万，买家不仅要付出更多相关的税费，更需要多付出大笔的利息。同样以上面那套二手房为例，40万房价贷款八成，20年为年限，银行放贷是2315元/月。若按50万元的话，40万元放贷是2894元/月,每月增加了579元，20年就是增加了138960元。也就意味着买家尽管首付少了8万，但利息却多出14万元。

　　此外，有业内人士分析，如果有意评估二手房价，目前二手楼市不断下滑的市况下，一旦买家出现偿还不起的状况，银行将其收回拍卖，很难拍回此价格。这样银行将承担巨大的风险。