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房价累计跌幅超三成万科面临大规模退房危机

CCTV.com 2008年09月04日 07:43 进入复兴论坛来源：中国经济网

　　房产市场“金九银十”的来临，让不少开发商开始蠢蠢欲动，推盘放量、降价促销的新闻层出不穷，目的只有一个，抓住08年最后一个销售机会，打破成交量的坚冰，实现资金流的回笼。可是，楼盘的降价促销似乎和退房总是形影不离，一边开发商的降价广告还没打响，另一边业主退房的呼声就一浪高过一浪。

　　万科金色雅筑遭遇集体退房

　　万科金色雅筑无疑是近期房产市场讨论最激烈的话题之一，这不仅与其接二连三的大幅降价有关，更因为该盘由此引发的退房事件。

　　8月30日，万科一期50多名业主来到了位于三林的售楼处，对万科销售人员施压，要求退房。现场，一位业主表示，“我们买房的时候，售楼人员一再强调作为高品质小区，价格自然比周边的楼盘高出很多，但是如今18000元/平方米的房价突然下调到12000-13000元/平方米，实在让人接受不了。”

　　另有业主表示，自己几天前买房时参加了关于易居会员的活动，在0.2个点优惠基础上总价减去10万，即购入一套90平米的三房，当时的价格是131万。可是不到一周这个价格再度被刷新至122万左右，几天9万元的缩水幅度，让他感到很难接受。

　　据悉类似要求退房的业主很多，大多是一期“高价”买入金色雅筑的业主，他们不仅纷纷强烈表示要求退房的意愿，更是鼓动当时在场的看房人不要买房。

　　中秋促销暂不受影响

　　据悉，此次退房的导火线是万科上周推出的中秋促销活动，该活动声称旗下金色雅筑、新里程、燕南园、白马花园、花园小城、四季花城等8个楼盘集中参加“限时认购”活动，平均优惠幅度为9.5折。其中，金色雅筑的销售人员表示活动期间售价将较前期价格打8折，还可享受总价10万元的优惠，折算下来起价12000元/平方米左右，房源仍以90平米三房为主。仅仅一周时间，万科的优惠幅度再度下调，这让许多业主感觉买房缺乏了保障。

　　在业主们的强烈呼声下，万科停止了中秋对金色雅筑的促销活动，仅仅保留了易居会员升级，即优惠0.2个百分点上升至0.5个百分点。近日，当记者再次致电金色雅筑售楼处的时候，销售人员仍表示，金色雅筑没有参加过此次中秋促销活动，但如果愿意到现场看房，价格可以谈。

　　万科相关人员在接受记者采访时表示，金色雅筑并没有取消中秋促销活动，因为在前期打出的整体促销活动广告中就包含了金色雅筑。

　　金色雅筑累计降幅超30%

　　早在7月末，万科金色雅筑以不同装修标准为由，将开盘不久的90平米房源的总价下调了20万元，降价幅度达到了10%，这让许多曾经以18000左右单价买入房子的业主感到愤慨，并表示万科的售楼合同上显示“所有的90+均是A级标准精装修”，而开发商居然可以擅自改动标准，而且更令他们疑惑的是，90+的房源，装修标准可以减免20万元，因此纷纷以开发商“欺骗业主”要求退房。

　　不到半个月，万科再次大手笔降价，表示加入易居会的会员不仅可以减免0.2个百分点，购买指定房源还能再享受10万元的让利。这样，金色雅筑一套“90+”的房源总价已经徘徊在了131-141万元左右，一个月不到，万科金色雅筑的累计降价幅度达到了30%。

　　如今早已降价的万科金色雅筑再次参与中秋促销活动，如果算上这次的优惠，金色雅筑的单价已经逼近了12000元/平方米，累计降幅必将超过30%，这引起了前期业主的强烈不满。

　　业内人士表示，万科金色雅筑的屡次降价是因为万科对该盘的定位发生了转变。

　　降价构不构成退房理由？

　　金色雅筑业主在要求退房时纷纷表示，自己买高了房价是受到欺骗，那这种欺骗究竟是他们自己理解错误还是万科的售楼人员给予了暗示？

　　现场，我们可以看到万科发了一则声明“由于业务人员口头传递信息的不准确性，最终以本公司提供的资料为准。”一位业主指着这块公告表示，“这岂不此地无银地说明该业务人员又向消费者表示过楼盘不会再降价的言语吗？”

　　对此，汇盛律师事务所俞杰明律师表示如果业主能证明开发商承诺短时间内不会降价的证据，那可以构成退房的条件，但是这个承诺是不是事实，有没有证据是关键，这类取证比较困难。至于业务人员是否做出过短时间内有无降价的明示或暗示，也取决于他们是签订购房合同前说还是后说，如果前说的确是构成了误导，如果后说没有任何意义。至于万科方面发出的业务人员不代表公司立场的声明，俞律师表示业务人员在工作时候有职务代表性，消费者有权相信业务员的言行是代表公司的立场。

　　还有业主提出，万科方面有一则关于“三天无理由退房”的声明，能否作为退房理由。俞律师表示，在法律上无理由退房是不具备法律效应的，但是既然万科单方面愿意做出让步，但3天内毁约，消费者可以不承担法律责任，但3天之后，这个承诺就不再具备法律效应。

　　退房并非是良策

　　说到退房，不能不让人联想到当年大华旗下水岸蓝庭的集体退房事件，最后业主们的确是赢了，可是一轮楼市的调整后，房价从退房时12000元的单价一路上扬到17000元，这让许多业主特别是当年扮演退房主角的温州投资客懊悔不已。这次，历史似乎又在重演，但结局如何，退房究竟值不值还是引发了不少思考。

　　复旦大学房地产研究中心主任华伟表示，退房表现出了业主对楼市判断的悲观，加上置业的投入过大，这让许多业主一旦听闻风吹草动，就会促发他们的情绪波动。他表示之前深圳也传闻过楼市大跌造成大量业主断供的消息，但事实证明断供只是个别现象。这反映出在风声鹤唳的楼市，置业者的恐慌情绪很严重，稍有不利消息传出就会弄假成真，显示对未来缺乏信心。华伟表示，他认为目前开发商的降价和他们资金紧缩有关，政府目前持续了相当时间的宏观紧缩，对房价已形成了影响，适当的松绑诸如减税等政策不久就会出台，但这需要一段时间，当开发商熬过了这个周期，房价还会出现反弹。因此，当退房不退房成为一种困惑的时候，不妨退一步看看市场，而且华伟表示三林是世博辐射板块，随着2010世博的临近这里的优势还会进一步得到体现。

　　房价或进一步下调

　　华东师范大学亚欧研究中心余南平表示，退房事件背后折射出买房者置业前对市场的分析不充分。他表示无论从人均收入比、租金回报率还是国际均价等数据看，房产价格都处于一个非理性的高度，而开发商的屡次降价也印证了房地产的暴利，它可以打9折、8折甚至更低来出售，就说明它的利润很高，买房者在房价如此非理性的时候买房，类似于证券市场的盲目追涨行为，因此下跌的损失也由自己承担。对于后市，他依然表示房产市场的拐点早在年中就已显现，这个趋势仍将继续，因此对于未来想要买房的人必须做好房价下跌的准备。

　　对于楼市未来的走势，财经大学姚玲珍教授发表了不同的看法，她表示目前楼市处于调整期已经成了公认的事实，但调整的时间却分歧很大，从她的角度来看，时间不会很长。首先，上海对住房的需求还充足，不仅刚性的消费需求多，投资需求也旺盛，这些日子随着政府对房产市场的紧缩，居民银行的存款额上升迅速，一旦政府出台利好政策，这部分需求将得到释放。此外，政府持续的紧缩政策刺激了增量供给，使得一些处于项目开发中的开发商不得不迫于资金压力而加快销售回笼资金，但一个楼盘的市场消化期最多2年，当这些供给被消化后，市场的矛盾又会出现。如今房产市场的利润与社会的平均利润的差距逐渐缩小，再加上紧缩的地根和银根，许多开发商可能就开始淡出地产行业，这就会影响新增供给量，这样供需矛盾会进一步激化，楼市也会随之上升。最后，房产市场对促进经济的发展也有不可磨灭的功效，当政策紧缩的效应得到充分体现后，楼市的价格会出现一轮快速反弹。

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