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楼市成交已经陷入困境降到多少才适合再出手？

CCTV.com 2008年11月03日 08:07 进入复兴论坛来源：中国经济网

　楼市成交陷入困境，房地产项目纷纷推出打折促销活动。然而，几个月过去了，打折风潮所带来的价格松动并没有帮助市场摆脱萧条。甚至连政府都已出台“救市”政策，购房者仍然选择静静观望。记者在调查采访中发现，这一轮的价格松动远未到达购房者的心理预期，是促销失效的真正原因。

　　一边是卖家想着法子拯救成交量，一边是买家坚定等候真正的价格松动。市场双方都在揣摩一个共同的问题：这场较量将持续多久？对于购房人而言，究竟――

　　买家看法

　　“不降50％不考虑买”

　　杨先生家所在的海淀区魏公村一带二手房均价已接近2万元/平方米。“90平方米的房子将近200万元，贷款月供要1万多。虽然现在住的房子太小，我一直打算再在附近买一套，但总价不降到100万以下，我根本买不起，也不会考虑买。”杨先生告诉记者。

　　按照杨先生的想法，一套90平方米的房子，总价降到100万元以下，意味着单价从现在的2万元/平方米左右降到1万元/平方米以下，也就是说降价幅度要达到50％。而事实上，在过去的五年内，魏公村一带的房价始终保持着每年20％左右的涨幅。

　　“低于9000我再买”

　　家住城北，工作在城南的王女士每天在上下班路上奔波，所以一直想在城南买一套两居室。两年来她一直留意着南三环外的新楼盘。可是，这一带的房价涨得太快，从原来的六七千一跃过万，尤其是交通条件改善后，价格更是一路狂飙，目前已经普遍升至14000元/平方米上下。等王女士想出手为时已晚。

　　“现在已经涨不动了，开发商急着出手，迟早要降。我反正也有房住，与其买了跌价，不如再辛苦两年等等看。”王女士告诉记者，自己的心理价位“当然越低越好，不过从现在的情况看，能降到八九千元/平方米，出手就值了”。

　卖家心态

　　“妥协”型：回款压力大不断降价

　　“降价销售是目前最好的办法。”清河一楼盘的销售经理罗先生告诉记者，今年上半年起房子就越来越难卖了。该项目曾考虑通过实物赠送、免物业费等方式促销，后来发现这些都不能奏效。“从下半年起，越来越多的项目开始直接打折，也确实有效果。我们现在最大的压力就是回款，之所以不断地降价让利，是因为再滞销下去风险更大，损失更多。”

　　“死扛”型：担心“越降价越不买”

　　和罗先生想法不同，部分回款压力稍小、不受上市公司业绩要求的开发商认为，楼市和股市一样“买涨不买跌”。“我降一千，客户就会等你降两千。现在虽然市场环境不利，但政策已有所偏向，比较稳妥的处理办法是能扛就扛。即使让利，也要控制幅度和速度。只要趁这段低谷把去年价格上调过多的部分消化掉，不降价也能有出路。”

　　“平稳”型：仅为节日促销搞特价

　　近期网上一度流传西三环大盘万年花城以6800元/平方米特价售房的信息。这一信息着实令人吃惊，因为该项目口碑好，地段占优，价格策略合理，一直属于“不愁卖”型的楼盘。这类楼盘都降价成这样，房产贱卖岂不是指日可待？记者就此事向该销售负责人核实得知，网上的消息是误传。“实际情况是今年国庆期间推出了80套特价尾房，平均价格为12000元/平方米，与当时的14000元/平方米的售价相比让利20％左右。这一活动的目的是配合国庆的节日气氛促销，并非项目价格下调。”

　　记者调查

　　打折项目实际降价空间甚小

　　记者采访发现，尽管购房人普遍存在“买涨不买跌，价格越低越好”的心态，但七成采访对象都表示，市区8000元至10000元/平方米的价格最符合自己的心理价位。

　　按此预期，现有价位至少要降30％左右。事实上，记者调查发现，市场上打折促销的项目价格多集中在13000元/平方米至18000元/平方米，虽然它们打折呼声很大，但实际让利空间并不大。例如东五环一项目从16000元/平方米下调至15500元/平方米；通州一项目虽然从13500元/平方米让至11000元/平方米，但刨除精装改毛坯减少的成本外，让利空间并不“惊人”。而北三环附近某项目尽管声称直降三千，但折后价格仍超过20000元/平方米。

　　价格深度松动方能解除观望

　　目前市区在售楼盘，价格以12000元至18000元/平方米居多。高于20000元/平方米的高价项目和低于万元的低价项目销售受影响较小。这是因为前者客群相对固定，后者购买人群众多。近期开盘的天鹅湾四期立方?宫主打的LOFT首日即认购近50套。除了LOFT高大开敞空间、类似复式的双层结构占优势外，价格优势也获市场认可。目前天鹅湾均价32000元/平方米，因为买一层得一层，实际上相当于每层均价17000元/平方米，并且赠送成本达5000元/平方米的豪华精装。而同一区域的星河湾平层价格已超过36000元/平方米。

　　一些入市即打低价策略的楼盘，即使不打折促销，仍然能够保持较好的销售成绩。位于热点板块立水桥北的低密度住宅项目望都新地，最初入市起就采取8300元/平方米的价位策略，大大低于周边大部分项目10000元/平方米左右的价格水平，而且项目紧邻地铁5号线始发站，占有多条公交线路与地铁形成的便捷交通优势，格局为南北通透的低密度6层板楼，户型方正，利用率高。加上主打中小户型低密度房型，受到奥北高新技术区和亚奥商圈白领的关注。因此成交房源量很快突破560套，连续占据销售速度排行榜前列。

　　可见，当下楼市成交的萎靡，核心原因在于价位高企。而解除观望刺激成交的最有效途径仍在于深度的价格松动。

　　观点交锋

　　董藩：房价并非就此向下政策到位将很快脱离困境

　　位于陶然亭公园北侧的文化地产项目一瓶日前举办了“同一个家园?同一幅画卷”一瓶社区主题书画展。在该活动的主题论坛上，久未发表观点的北京师范大学房地产研究中心主任董藩接受了记者的采访。在他看来，近期的楼市打折是正常的促销方式，并不说明房产价格就此下跌。董藩认为，目前楼市刚性需求仍然存在，只是现有供应无法有力消化，从而进入销售困境。“这个调整期持续多长时间，决定因素在于政策。目前政府已经出台了信贷金融税收方面的政策，如果继续出台强度更大的政策，例如从土地源头上紧缩供应，房产交易量将很快回升，价格也将很快稳定下来。”

　　黄晓明：泡沫远未挤尽暴利程度仍很高静观半年再买

　　首都经贸大学财政系主任赵伦、经济学家黄晓明日前做客城市服务管理广播，就北京楼市目前的状况发表观点。赵伦说，尽管今年房地产项目销售普遍陷入困境，但同去年相比，今年的房价依然有一定幅度的上涨。黄晓明表示，目前一些人所谓的“房地产行业冬天的来临”这种说法不切实际，“就北京而言，2006年、2007年房价暴涨时，形成了巨大的泡沫和暴利。到目前为止，北京房地产市场的泡沫已经挤掉了一部分，但还没挤干净。现在北京房价的下降幅度非常低，房地产市场泡沫仍然非常大，暴利程度非常高。”

　　专家认为，目前出台的免税政策，可能会改变房价最近连续走低的趋势，相对稳定一段时间。政府应下力气培育出房地产本身合理的价格形成机制，而不能让这个行业的暴利想多少就有多少，否则很难去真正地阻止房地产价格的继续攀升。此外赵伦建议，市民如果不是对房子本身有特别急迫的需求，可以再等3个月到半年的时间再购房，给一个缓冲期判断整个宏观经济形势的方向。