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用好9000亿元保障性住房资金还有多少难题待解？

CCTV.com 2008年12月30日 07:32 进入复兴论坛来源：新华网

　　新华网深圳１２月２９日专电　题：用好９０００亿元保障性住房资金还有多少难题待解？

　　新华社记者彭勇、吴俊

　　作为改善民生和拉动内需的重要手段，保障性住房建设在２００８年得到了前所未有的重视：在一系列“保增长、促发展”的政策中，国家一再申明要加大保障性住房建设的力度，建设部为此提出未来３年内将投资９０００亿元建设保障性住房的宏伟目标。 [人民日报:9000亿住房保障投资咋落实]

　　一个商品性住房和保障性住房“双核驱动”的时代似乎就要到来。但机遇与挑战并存，记者调查采访发现，保障性住房要真正成为中低收入群体安居乐业的依靠，还有许多难题待解。

　　弃购：保障性住房有待进一步改善

　　２００７年，正是深圳房价一路狂飙之时，大多数的购房者只能在“高不可攀”的房价面前观望。为缓解高房价的压力，深圳市当年１２月向公众发布６００６套保障性住房的租售消息，最终６４７１户家庭获得了宝贵的选房机会。然而，到今年７月开始第一批家庭选房时，却有大量的家庭选择了弃购。与此同时，深圳提供的１３３７套公共租赁房，仅租出２２３套。

　　据深圳市国土房管部门介绍，从选房第一天开始，几乎每天都有１０户左右家庭弃权，粗略估算，弃租的约７７％，弃购的约３３％。据透露，户型不合适、位置偏远、价格相比周边地区没优势等三大原因，导致了保障性住房不受欢迎。

　　大规模投入的保障性住房开始进入市场，是否会对商品住宅造成影响？这始终是业内外的关注焦点。在今年年初，冯仑曾经表示，由于廉租房和经济适用房开发建设的被重视，全国房地产市场将面临重新划分。他指出，整个市场将由70%的廉租房与经济适用房以及30%的商品房两部分构成。

　　9000亿改写住房供应格局商品房价格受多大影响？

　　也有专家认为，如果放宽保障性住房覆盖面，就会实现最初设定的金字塔式的住房供应结构。即塔底的人群通过政府保障性住宅实现居住，塔尖的人群通过商品房来满足。这样，则商品房不再是目前普遍意义上的商品房，而是供应数量极少、销售价格极高的产品了。

　　3年投入9000亿元住房保障投资加速开发商洗牌

　　3年9000亿元的住房保障投资令开发商喜忧参半。昨日，有专家向记者表示，在政策外力影响下，房地产开发企业洗牌的速度会进一步加快，而且调整的结构也会发生变化。

　　审慎面对调控 9000亿能否保房地产商不破产？

　　沈莉认为，重启房地产需求，包括发展保障性住房消费，必须要有一个审慎的态度。首要任务还是要防止房地产市场崩溃。“根据目前一、二线城市平均租金收益率3.3%计算，与正常租金收益率5%相比，目前的房价至少还有30%的泡沫。”

　　广州、北京、济南等地都发生过保障性住房弃购的现象。“政府有关部门应该明白，保障性住房虽然价位低，但也是要考虑购房者的生活需求，避免将保障房建设在交通不便、配套不足的地段。”深圳市社科院城市营运研究中心高海燕说。

　　目前各地政府都已明白问题的症结，正采取措施试图解决这一难题。上海提出来今后保障性住房将主要集中在外环线周边地区、位于规划或在建的轨道交通站点周边；今年年中，济南市选择了位于市区内八里桥地区约１．２２４公顷土地进行招标，建设经济适用房项目。

　　此外，保障性住房建设过程中其他一些问题也让人担忧。今年以来，北京、天津、广州、深圳的限价房用地纷纷出现流拍的现象，北京市流拍的限价房地块更是逼近１０块。对此，中国指数研究院副院长陈晟指出，在我国推进保障性住房建设并没有已形成的经验可以借鉴，需要各地方因地制宜，不断摸索，才能实践出合理的保障性住房管理实施办法，确保本地区保障性住房工作的顺利开展。

　　资金：如何拓宽开发商的融资渠道？

　　除住房城乡建设部提出未来３年里将投资９０００亿元建设保障性住房外，各地也都把保障性住房建设看作是未来工作的重点。上海提出２００９年保障性住房建设将占到新开工住房面积的４５％，北京这一比例（含政策性住房）也达到了４３％。大规模建设保障性住房，资金从何而来，这是一个关键的待解难题。

　　据记者了解，目前投入保障性住房建设的资金主要有两个方面，一个是政府财政资金，一个是开发商自有资金，银行给予房企贷款、购房者办理按揭等商品房建设、销售过程中常用的融资手段，在保障性住房建设过程中却没有被使用。比如，目前，我国多数地方经济适用房都是由开发商自筹资金建设，与商品房建设可以预售提前回笼资金不同的是，经济适用房大多采取现房销售方式，在当前楼市不景气的形势下，这一模式更是显得异常艰难。

　　根据中国指数研究院的研究，当前各地保障性住房建设过程中存在一个很有意味的现象，就是廉租房兴建比经济适用房兴建更加活跃，主要是由于两者的资金来源渠道不一样。经济适用房建设主要由地方政府出地，开发商出钱来建设的，而廉租房投资却是中央和地方两级财政，以及公积金收益、土地出让收益来共同完成。

　　例如今年第四季度追加的１０００亿元投资，其中约７５亿元住房保障资金将按照１（中央）∶２（地方）∶１（银行）的比例进行安排，地方建设廉租房将有２０％的资金可以从中央财政获得，因此资金保证上更具优势。

　　中国指数研究院副院长陈晟说，从大力推动保障性住房建设的角度出发，有关部门应该加大保障性住房建设的融资渠道建设，一方面应该想方设法增加地方政府的积极性，使得他们乐意投入更多资金建设保障性住房；另一方面，也应该创新手段，积极为开发商融资提供服务。比如促成担保公司为建设保障性住房提供融资担保，或者尽快开展房地产信托投资基金试点来拓宽房地产企业融资渠道。

　　定价机制：怎样才能避免尴尬和无奈？

　　作为国内最早推出限价房的城市，广州却于近期对外宣布２００９年不再建设限价房。据悉，广州叫停限价房，一个重要原因就是当前楼市进入下降通道，限价房地位尴尬：定价太低，开发商不乐意建房；定价太高，周边房价都在下跌，与之相比，限价房的价格优势正在逐步丧失。

　　事实上，就算房价上行，限价房定价也是件让人挠头的事。２００６年８月，广州在拍卖科学城的两块限价房地块时，提出的要求是建成后房价不能超过每平方米６０００元，而当时当地的房价仅为每平方米３０００元，政府有关部门被质疑是“抬房价”，而非“限房价”。而其他类型的保障性住房也曾出现过类似尴尬，如廉租房租金超过市场价等。

　　“保障性住房需要建立弹性的价格机制和明晰的成本核算，对政府的土地等投入成本、开发企业的营建成本进行明细和透明化管理，并在设定合理的利润率的基础上允许房价根据市场情况有适度的调整弹性。”中国指数研究院副院长陈晟说。

　　陈晟说，国家推出保障性住房，最根本的目的在于改善民生，促进房地产市场的稳定健康发展。当前，我国除了廉租房，其他保障性住房制度还存在在特定历史时期不断完善的过程。如何在扩大保障覆盖面、满足“夹心层”的价格关切，以及防止冲击商品房市场等几个选项中，把握适当的度是一件颇费思量的事，需要政府有关部门不断求解。