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叶檀:房地产市场三重预期 何时是入市良机?

CCTV.com  2009年01月09日 09:34  进入复兴论坛  来源:综合  

    最近一段时间,各地的房地产救市措施此起彼伏,中央也出台了一系列“暖市”政策,却没有激活房地产市场。

    房地产放松政策刺激效果在2008年11月显现,但大多数城市上升趋势逐渐放缓,本周已无回升。

    目前的房地产市场处于过度透支状态,外部强刺激已经很难激起强烈反应。这是政策预期、市场预期、货币预期三重作用下的产物。

    政府出招 远没奏效

    我们必须用金融投资学的观点来看待房地产市场,把握“预期”二字,不然,一切分析以及随分析而来的政策只会离事实越来越远,离经济规律越来越远。

    首先,政策预期已经无法收到强烈效果。政策预期的边际效用递减,不断宽松的政策给了市场强烈的反向暗示,为了缓解通缩势头,政府将继续执行宽松政策。

    可有时候政策甚至成为反向指标,越出台宽松的政策,市场紧缩预期越强烈,越不敢轻易出手。而且,房地产市场从2005年开始经过冷热两重调整周期,政策有互相抵销之处。从2005年开始的调整周期,政府意在抑制房价泡沫,却先以高地价助涨房价上升,而后以高税费抑制房价上升,这两个互相抵销的政策,让市场无所适从。2008年10月以后的一系列救市政策,意在稳定房地产市场,却在房地产市场下跌之时集中推出保障住房政策,这两个互相抵销的政策,再次让市场无所适从。按理应该在宏观调控时推出住房保障政策,而在结束宏调时适度放宽政策。

    剧痛还在后头

    其次,基于供求关系、房地产商资金链等信息,房地产市场预期仍未回暖。

    从供求关系来看,2008年1-11月,全国商品住宅施工面积、竣工面积和新开工面积均呈增长趋势,预计全年同比增幅在5%左右。与此相反的是全国商品住宅销售面积为4.47亿平方米,同比下降了18.8%。不仅如此,保障型住房将从5%上升到20%,这意味着近两年供求关系持续失衡,降价预期更加浓厚。若2009年仍然保持2008年的销售水平,消化库存房就要两到三年时间。到明年我国的空置量会超过4亿平方米。

    人们看到房地产商公开打折,也看到送家具等暗箱打折,但购房者在等待开发商现金链断裂的那一天。对于房地产业来说,剧痛还在后头。

    通胀前期是入市良机

    第三,贷款成本下降难敌收益下降。房地产市场预期与投资品预期趋同,大多数人看重的是风险与收益之比,只要收益高于贷款成本,即便在通胀加息周期,投资者照样会蜂拥入市。

    通胀前期是最佳入市节点。目前,我国的经济基本面预期是紧缩,等到通缩预期结束,央行发出通胀的警告,房地产交易才会稳定。

    随着交易成本的下降,收益预期与交易标的也在大幅下降。业内人士估算,经过密集的降息和税费的减免,购房成本下降了18%-20%,但是上海房地产市场成交标的则从以往平均150万元的水平集中到100万元左右,投资收益下降幅度超过了30%。卖方的投资收益下降比例超过成本下降幅度,投资者就没有理由入市。

    对市场而言,真正的利好是税费的下调,这是政府让利的行为,可以提高投资者的收益预期,但投资者不能预期的是,这样的利好会延续多久?

    这三重预期表明,房地产市场已处重症状态,不可能仅靠外界物理疗法改变趋势。可以预期的是,房地产企业大洗牌、房地产市场价格中枢调整、房地产政策根本性改革,已经呼之欲出。

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责编:李菁

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