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开发商称今年不是“买地年” 两成利润视乎合理

 

CCTV.com  2009年01月21日 15:03  进入复兴论坛  来源:中国经济网  

  土地压顶,房企弯腰。尽管随着楼市风向的转变,开发商已经开始正视此前高价拿地、大肆囤地的风险,但如今土地价值的缩水已经对他们的利润造成冲击。

  今年不是“买地年”

  主持人:去年土地流拍严重,您认为今年房地产企业对土地的态度会否改变?

  王震宇:其实土地流拍是两方面的影响,一个是供应,一个是需求。从接下来的土地需求而言,现在房地产企业的胃口是大大降低,可能降了七八成以上,因为过去两年不少企业大肆买地,已经囤积了不少。同时,今年开发商的压力还是很大的,比如说看土地储备,够未来两三年开发的话还比较合适,而那些囤了十年八年的地的,资金压力显而易见。今年对开发商来说都是“卖货年”而不是“买地年”,未来拿现金才是最主要的一个目标。所以在土地需求萎缩的情况下,就算地方政府能够很快降低土地价格,房企也未必有这个出手能力。能够买地的,可能是那些手持净现金的企业,比如大部分香港房企,他们负债率才百分之十几,而内地房企可能高达百分之八十,对于后者,基本上未来一年就是“疗伤”,把自己的资产负债重整,做到健康水平,再去买地。也可能有一些全国性的、向来不是过度扩张的内地房企还有继续买地的能力,除此之外,过去那些为了上市扩充土地储备的买家,今年基本上不会出现。

  土地风险逐渐爆发

  主持人:从房地产上市公司的角度考虑,如何对待土地所可能带来的风险?

  王震宇:市场上所沉淀的土地约近10亿平方米,其中凡是于2007年购入的土地大都因为价格过高而存在风险。如果依照2006年的土地成本和房地产上市公司2007年购入土地的价值进行评估,多数公司都需要进行规模不小的土地存货减计。根据我们的评估,在雅居乐、碧桂园、中国海外、绿城、合生创展、世茂房地产、SOHO中国、合景泰富、富力地产9家内房股中,2007年所获土地的存货减计量将达到403亿元人民币。

  对于土地存货减计量相对较高的公司而言,为了今后两年的利润增长空间,建议有能力的最好进行一些减值拨备。至于提取多少拨备,很难给出一个准确的数据。实际上很多土地买下来后,还要看未来实际成型的产品,产品是高价还是低价,所以这方面有很多主观因素,还要看企业对于未来的展望和预期。如果房价继续下调,土地拨备的情况可能更常见。

  两成利润视乎合理

  主持人:那您对今年房地产企业的盈利能力作何预期?

  王震宇:现在大部分房企比较现实,会下调盈利预期。如果要问市场可以接受的价格水平,我想最终会稳定在大概两成毛利左右。未来的走势就是大部分开发商利润率会继续走低,直到趋向于大概这个水平,这也才是市场可以接受、觉得合理的一个水平。我们也对一些内房股作了调查和预测,利润下降三成以上的很普遍,今年的销售盈利则可能呈现分化加剧的局面。从内房股的角度看,整体市盈率从去年年初的24倍左右跌到最低才5倍,然后反弹到目前大约9倍,未来我们预测大概会在8到12倍之间,因为盈利的增长不会太乐观。

  从宏观方面来看,大部分上市房企问题不大,但是有些二线房企或正在准备上市又买了很多高价土地的房企,今年没有大量的资金,可能他们的风险最大;再就是比较小的房企,因为各种关系,他们可能只持有一两块地,管理比较保守,基本上也没有资金压力。所以,这次风险最大的反倒是中型房企,未必是大型的,因为他们大到足以影响银行的借贷态度。

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责编:李菁

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